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不差墊資那點錢?
偉業(理由三):
2003年底溫家寶強調解決好農民工欠薪問題,促使施工企業沒有能力再為開發商大量墊資,改變了多年以來的『潛在行規』,也增加了開發商資金的投入。
唱反調:
表面上,施工企業為開發商墊資是普遍的事實,但實際上墊資的比重並不大。經核算,在房地產開發成本中,銀行貸款佔50%以上,開發商自有資金佔30%左右,社會融資佔15%左右。由此可看出,施工企業為開發商墊資比重非常小,即便施工企業不再墊資也不至於使開發商的資金投入大幅提高。
場外叫板:
大開發商哪差民工那點錢!
上市此路不通?
偉業(理由四):
受近期一系列土地、資金、信貸政策影響,開發商最為頭疼的就是資金鏈吃緊,最為迫切的需求就是融資。在『地產新政』的規定下,催生出了靈活多樣的房地產融資模式,上市、信托、基金,成為中國房地產融資的新主流力量。萬科以高盈利能力和高穩定性發行可轉債,中海順利增發配股,上海復地『二次上市』成功,北國投的信托投資嘗試,以及一些地產企業的『借殼上市』,越來越多的地產商借助資本市場的力量,在此次的地產行業政策變動中把握住了更好的發展時機。
唱反調:
從目前來看,信托、基金所佔房地產開發資金的比重還比較小,上市乃至『借殼上市』的比重更是小之又小。
單說上市,1992年,為避免高風險,為防止滋生泡沫,中國房地產上市的大門關上了;1999年,中國房地產上市的大門纔悄悄開啟。現在開始嘗試新一輪房地產證券化試點,建行率先試點,但步子估計不大;2004年,由於國家對固定資產實行投資控制,以及房地產泡沫論的困擾,股市對房地產業采取了敬而遠之的態度。上市大門雖未關閉,股市對房地產卻心有餘悸。
因為有壁壘,2005年房地產融資渠道不會得到太大拓展,股市融資也不會成為主流。
場外叫板:
雖然一些房地產開發公司借助各種渠道上市成功,但也不乏一些不成功案例,SOHO中國海外上市以失敗告終,順馳的上市也充滿了波折,這說明到股市融資之路不好走啊。
凡是投資就會有風險,高收益往往建立在較高風險基礎上。融資的預期收益率在若乾年後也不一定不打折扣地兌現,這些都給地產投資埋下風險隱患。
後記:用錢包說話
資金是房地產開發商的命脈。以前,房地產開發商可以以小搏大,資金依靠銀行,風險轉嫁銀行,一『開』就『發』。而現在,有開發商抬高腿也跨不過這道不斷加高的資金門檻,由此更加顯示出金融『牛鼻子』的威力。
事實上,比起金融收緊,土地協議轉讓的終結、招拍掛要求的高額資金更讓部分開發商頭疼。各種各樣的聯合和融通渠道應運而生,基金、投資銀行開始『蠢蠢欲動』,盡管現在還多以觀望、考察姿態出現,但他們都十分看好中國市場,不少外資銀行考慮持有中資銀行股份以搶灘經濟持續走好的中國市場,而房地產市場自然是他們的首選對象之一。摩根士丹利房地產基金亞太地區房地產業務副總裁白可福就表示,『我們用我們的錢包來說明我們對中國房地產市場的判斷。』
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