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土地政策基本不變土地供應政策一直是各界關注的核心問題,開發商們對此更為敏感。2004年政府的一系列緊縮調控措施在減少房源供應量的同時,也使房地產業內競爭加劇進入了行業整合期。
國土資源部副部長李元近日在『全國國土資源廳局長會議』上說,2005年國土資源部要『全面貫徹科學發展觀,繼續積極參與宏觀調控』,運用『鐵腕』貫徹已經實施的政策,將會繼續收緊『地根』。對未經『兩個規劃』審核的開發區,各級地方政府及國土資源管理部門一律不得增加新的建設用地供應;而且要從嚴從緊實施建設用地供應政策。土地利用年度計劃實行分類下達和考核,農用地轉用計劃按照指令性計劃嚴格管理。
相關專家對此進行了綜合分析。
2004年的宏觀經濟增長目標的超額實現已成定局,2005年經濟增長是否要依賴房地產業的進一步大規模投資來帶動,具有不確定性,因而,借助於經濟增長理由放松對房地產業的整頓,條件不充分。另外,規范土地開發秩序、形成有效的土地流轉機制的任務遠未完成,短期內放松土地整頓工作,搞土地秩序整頓的『半拉子』工程實非明智之舉。
土地供應緊縮政策是宏觀調控系列政策的關鍵環節。由於通貨膨脹壓力的存在,政府必須調節信貸規模和信貸增長率,單獨放松房地產市場銀根的宏觀經濟環境不具備;降低不良資產率,提高資本充足率是近期國有銀行股份制改造工作的重點,尤其是在房地產泡沫論不斷昇級的氛圍中,銀行向房地產業擴大信貸規模與銀行的風險控制原則相背離。幾大方面的綜合因素已經限定了土地政策的基本方向。
因此牞政府堅持已有的房地產政策不動搖,並切實落實相關政策,是推動中國房地產業健康發展的基本條件牞也是避免因房地業波動引致整個國民經濟波動,化解潛在風險的基本措施。
人民幣小幅昇值可期根據WTO的開放承諾,中國已經開始對海外銀行開放人民幣業務,房地產行業不再僅僅依賴國內渠道進行融資,和國際金融市場的關系變得更加密切,同時也就更容易受到人民幣匯率波動的影響。
近期要求人民幣昇值的國際呼聲越來越高,摩根大通估計,到2005年底,人民幣兌美元將會昇值7%。豪賭人民幣昇值的『熱錢』湧入中國市場,據香港金融管理局公布的數據顯示,僅2004年10月份一個月,香港銀行體系的總結餘增加了近60億港元。
業內專家分析,人民幣昇值的預期肯定會吸引國際投資商投資國內房地產,可能會引起房地產價格的上漲。但從長遠來看,人民幣昇值對房地產業的影響不會是明顯利好,國外游資在完成投機目的之後就可能抽走資金,房地產市場將面臨困境。因此,人們應以理智的心態面對這一問題。
諾貝爾經濟學獎獲得者、『歐元之父』蒙代爾強調人民幣一旦昇值牞將引發一系列嚴重不良後果。房地產市場首當其衝面臨崩盤的危險牞而且會使外商投資受到影響,經濟增長速度放緩,就業壓力急劇加大,農村貧富分化加劇。宏觀而言,中國的經濟增長會放緩,人們對人民幣以後匯率的預期會動搖,人民幣在國際經濟中的地位也會受到影響。
周期性緩慢加息趨於明朗央行的加息雖然幅度不大,但是很好地表明了宏觀調控部門抑制房地產行業投資過熱的態度。主要目的在於抑制投資,而不是抑制消費。加息將不可避免地改變房地產消費者的消費預期,使得房地產消費中的投資者深受影響,並且讓在房地產方面投資、消費的透支者受到一次房地產風險教育。
此次央行調整中長期利率的幅度大於調整短期利率的幅度,3個月和活期存款的利率沒作調整,半年期以上的存款利率增幅依次增大,給吸引銀行體系外的短線資金增加了困難,尤其是居民手中的短線資金,而這些資金是銀行增加盈利的根本所在。這為未來繼續加息留下了操作空間。
在過去9年裡央行利率持續下降,而本次加息後將發生根本性的轉變,利率由持續下降轉為持續上昇。專家推測,首次加息算是投石問路,只是試探性的初步措施。第二次加息最快可能在首次加息的3個月後出現,且幅度比這次還要大。
招拍掛出讓土地范圍將擴大自土地招標拍賣掛牌出讓制度實施以來,已經取得了很大進展,經營性土地使用權出讓制度落實的范圍也不斷擴大。據統計,2004年上半年,招標拍賣掛牌出讓土地1.94萬公頃,佔出讓土地總面積的28.78%,出讓價款達1259.37億元,佔出讓總價款的61.6%。而按照法律規定,城市內的國有土地可以市場配置或有償使用的應達到40%?50%,在有償供地的總量中,招標拍賣掛牌供地面積比例應達到30%?40%,市場現狀與目標要求還有一段距離。
在2004年閉幕的全國落實經營性土地使用權出讓制度座談會上,國土資源部副部長小蘇稱,今後除商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須全部實行招標拍賣掛牌出讓外,要逐步探索擴大招標拍賣掛牌出讓土地的范圍,四類用途以外土地的供地計劃公布後,同一宗地有兩個以上意向用地者的,不管什麼用途都應采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓,逐步把具有一定替代性、競爭性的工業用地等納入招標拍賣掛牌出讓的范圍。
不難看出,2005年劃撥和協議出讓供地范圍將逐步縮小,經營性土地出讓制度的配套政策還會進一步完善。
經濟適用房前景繼續被看好雖然2004年北京市經濟適用住房項目的投資建設和供應規模都有所擴大,但與廣大市民不斷增長的住房需求相比依然供不應求。國土資源部耕地保護司司長潘明也表示:『土地宏觀調控完全是出於國家宏觀調控大局的需要,中央要求通過控制用地總量來調整用地結構,以達到控制用地增長過快以及產業結構不合理等問題。在停止農轉非土地審批的半年中,一些有關國計民生的重點項目,並不會受到土地宏觀調控政策的影響。像經濟適用房建設不但不應該減少,還需要大幅度增加纔行。』
從後續經濟適用房項目來看,對業主認購資格的嚴格審核基本消除了早期存在的『經濟適用房不經濟』現象,工薪階層能買到經濟適用房,由於新政策的正式施行將大大減輕開發商的回款壓力。
2005年北京將新開工建設300萬平方米經濟適用房。根據有關部門的計算,在2010年以前,北京市經濟適用住房每年需求量約為3.8萬-4.3萬套,約合建築面積300萬-340萬平方米;每年經濟適用住房開工量為300萬平方米,年竣工量在250萬平方米以上;每年需要供應的土地數量為250公頃左右。因此經濟適用房的前景沒有理由不被看好。
房地產信貸資產證券化加速預計2005年房地產信貸的亮點將在銀行房地產信貸資產證券化方面。由此可能帶來房地產基金開放試點,從而使其與相關政策形成良好的資金對接。由於房地產基金投資組合的要求,使得房地產開發項目得到部分關照,但是在一段期間以內還不能形成規模化效應。據了解,目前全國范圍內能夠得到銀行大額授信的房地產開發企業不到20家,能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。
據報道,建行將在2005年一季度獲准首家推出住房貸款證券化產品,並且以債券的形式在各大銀行間的債券市場發行並流通。銀監會政策法規部副主任李伏安也表示,2005年一季度將實行房地產資產證券化。
可以看出,房地產行業的融資渠道將打破過於依賴銀行的現狀,資金來源會更為廣泛,政府對房地產開發企業的信貸政策也將更向大型企業傾斜,降低國有銀行承擔的連帶風險。房地產基金的開放試點很有可能在內地以外的市場上市發行,內地的部分房地產項目將首先受益,2005年將是整個地產行業融資模式發生重大改變的一年。
北京新規劃促城市功能東移2004年底,北京城市總體規劃?2004?2020年牘》修編成果在北京公示。這是從1954年以來,北京的第5次規劃修編,與上一次修改規劃相距11年。
新規劃提出了『兩軸—兩帶—多中心』的城市空間布局,並規劃了11個新城和多個城市職能中心,來緩解城市中心區的壓力。規劃的重心在於發展外城,房地產今後的開發重心將繼續外移。據統計,通過8·31大限的288塊土地項目中,二環裡面的佔9%,二環到三環之間的佔11%,三環到四環之間佔11%,最多的是四環之外的佔69%。四環之外,甚至五環、六環之外這些非成熟區域的土地量非常之大,在道路、公園、醫院、托兒所、學校等眾多方面都存在著廣闊的發展空間。
規劃的11個新城中,以CBD為中心的東部區域是重點發展目標。可見,2005年通州、順義和亦莊3個新城有望形成規模效益和聚集效益,成為經濟型住宅和新型產業區的開發寶地。北京部分城市功能有可能因此東移。
北京二手房相關法規有望出臺按照新規劃,在未來的三到五年之內,北京將有超過百萬以上的老城區居民(三環以內)遷往城市周邊的衛星城和新的開發區。而這種大遷徙的背後需要有一個強大的二手房市場來支橕,實現這些遷徙人群住房上的『以舊換新』。如果在未來幾年內,北京的二手房市場不能迅速崛起,將極大地阻礙北京新的城市規劃的順利實現和城市戰略布局的調整。
由於北京二手房市場的起步較晚,整體市場還沒有發展到成熟運作的階段,這給政府相關部門的管理工作加大了難度。隨著一級市場土地開發勢頭的逐漸放緩,二手房市場的尷尬地位將會得到改善,乃至在日後成為房地產市場的主流。北京在實現『兩軸——兩帶——多中心』的城市規劃和未來城市周邊地區開發的整體戰略推進過程中,應該借鑒上海當年搞活二手房市場的良好經驗,而來自城市拆遷方面的壓力也會促使二手房市場的管理部門加速推動市場的發展速度和監管力度。因此,2005年二手房市場會面臨發展機遇,相關法規有望出臺。
城市拆遷管理力度加強2004年年末,有關部門已經采取了一系列行動加強城鎮房屋拆遷管理工作。
北京市建委會同市發改委、市規劃委、市國土局等部門開始編制『本市房屋拆遷中長期規劃(2005年至2010年)』,未列入拆遷年度計劃的項目,不予核發房屋拆遷許可證。中國房地產業協會經濟合作委員會常務秘書長陳運高近期透露,建設部目前正在磋商對全國拆遷工作的控制問題。北京市拆遷工作的大量展開正箭在弦上,根據北京市政府的決定,首先要拆除奧運場館周邊及四環路以內的171個『城中村』,佔地面積697萬平方米,其餘的60個『城中村』將在2008年以後繼續完成拆遷。北京市政府辦公廳也隨後發出了控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知。該通知有大量對被拆遷居民的利好消息,諸如對拆遷戶的補償金不到位不准拆遷、嚴禁強行拆遷等,保護了被拆遷居民的權益。
2005年的城鎮房屋拆遷進程將大幅度放緩,拆遷中,居民的利益會得到更多保護,而開發商可以操作的相關項目也會相應減少。
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