|
||||
今年以來,房價漲跌的『口水戰』無休無止。國家統計局最新公布的《國房景氣指數報告》指出,今年前10個月,中國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7%。對於大都市裡的許多普通工薪階層來說,擁有一套自己的住房這個夢想似乎有些遙不可及。但與這個判斷相反的是,樓市表現得依然如火如荼,使得海外資金對中國的房地產表現出越來越濃厚的興趣。一個統計數據表明,宏觀調控以來,每個月到上海房地產市場來尋找投資機會的海外基金有40至50家,數量比年初時至少翻了一番。這不得不讓人擔心,海外資金的大量進入將導致上海的投資性購房比重上昇,去年年底這個比例已經達到16.6%,而公認的國際警戒線為20%。
為此,記者對北京、上海、南京等全國五大樓市裡的利益各方進行調查,試圖勾勒出他們的生存狀態。而對於目前存在的許多並不能令人滿意的現狀,我們想問一句:真的『存在就是合理的』嗎?
北京:樓市有『賊』
導演馮小剛在《手機》裡告訴過我們『做人要厚道』,現在,他又跟我們說『天下無賊』。但現實生活中有很多賊,其中,樓市上的『賊』偷起錢來可比《天下無賊》中的賊道高手都要厲害。近日,一位曾在北京某房產公司任地產顧問的人士就向記者表示,開發商給買房人設的不是十面埋伏,而是幾十面埋伏,買房人不是掉在這個坑裡,就是掉在那個坑裡。
比如,按規定開發商在拿到預售許可證後纔能賣樓,但氣派的開工儀式後,他們就將富麗堂皇的效果圖和模型擺好,避實就虛地展開『內部認購』。這樣就常常出現房子到時候不能按時交付的情況,甚至有開發商直接裹錢走人了。
而為了多賺錢,開發商不約而同地選擇了盡量蓋大戶型。因為小戶型『公攤』大,面積小、總價低、建材花費大,設計要求比大戶型高。如果開發小戶型,那麼利潤就會大大減少。於是大戶型成了開發商的首選,而小戶型則成為他們眼中的雞肋。
房地產市場永遠不缺概念,什麼陽光樓盤、水景住宅舉目皆是,這其中自然也不乏噱頭,許多小區的花草樹木剛看上去不錯,沒過幾天就全枯死了,原來都是無良開發商隨便插上做樣子的。
『和當年的那些開發商們用的手法比較,這些還都算小兒科。』這位人士說,在北京房地產開始興盛的時候,70%的房地產公司不搞開發而專炒地皮,而真正搞開發的公司得到的土地有70%是炒出來的。『有一個樓盤的老總告訴我,他開發的樓盤現在價格為每平方米1萬元,卻也沒有辦法,因為他拿的是二手地,如果是一手地,價格上可以每平方米降2000元。』該人士介紹,2001年時北京的土地出讓金通常情況下要比上海還高出至少3倍。
這直接導致了北京的房價過高。根據北京華高萊斯向提供的數據,2003年,地處北京市中心地帶的東城區商品住宅均價是10704元/平方米;2004年前三季度,該地區的均價是11200元/平方米,11月是15212元/平方米。可該人士說,在2001年時北京市中心地帶的商品住宅就已達到每平方米1萬元左右,三環以內也在8000元/平方米左右。
在偏高的房價面前,迫於無奈的購房者卻也只有認了。可那位人士卻透露,『其實有時也會出現房子賣不動的時候,但開發商像約好了似的,堅決不降價。』他們是在與購房者打心理戰,到最後輸的當然都是購房者。
不過,賺得盆滿缽滿的開發商卻常常不兌現先前的承諾,這使得一些被激怒的購房者甚至和開發商大打出手。而更多的購房者則相信『團結就是力量』,在京城樓市就曾流行這樣一段經典對話。購房者:我想在這裡買房,你們現在有多少戶入住?開發商:100多戶。購房者:我不買了。住戶太少,以後有了糾紛不好串連。
南京:售樓小姐的幸福生活
張景在南京一家房產公司上班,工作是推銷樓盤。她告訴記者,當初選擇這一行,就是看中了高薪。
還是在讀大學時,她看到售樓小姐幾乎個個身穿名牌,且舉止優雅,似乎談笑間就能將上百萬元的合同輕松搞定,再加上聽到一些售樓小姐動輒上百萬的年薪傳聞,學生物的她一畢業就毫不猶豫地選擇了『這份很有前途的職業』。
進了公司後張小姐纔發現,事情並不如自己想像。她向記者透露,自己的收入有兩塊:底薪加提成。現在她每月底薪是800元,提成則是每套房子成交價的千分之一。『我算進來晚了,以前聽說提成能達到百分之一,有時候一個月就能掙到5萬元,而現在一般卻只能拿到4000元左右。』她說。盡管如此,她卻並不感到後悔,因為南京的房價就像坐上了直昇機,她的收入便也跟著節節攀昇。
根據有關統計數據,南京房價已經連續三年漲幅進入全國前10名,2002年漲幅更高居全國第2。近兩年,南京房價每年上漲超過1000元,而城市中心地帶的價位更是令人咋舌。南京抉策地產研究中心向本報提供的統計數據顯示,2003年10月,南京市城中地區新建商品住宅的平均價格是5495元/平方米,到了2004年10月,該地段的均價已經上昇為7580元/平方米。也就是說,每成功推銷一套100平方米的房子,張小姐的收入就額外增加了約200元。現在,她每年收入大概在5萬元,這個收入水平在南京已經算中等偏上了。
隨著樓價不斷高漲,像張小姐一樣做著高薪夢進入這一行的人也越來越多。張小姐的工作也不再像以往那麼輕松,每天她都要使出渾身解數。
和任何服務行業一樣,一個成功的售樓小姐具備的基本素質是真誠。不過,張小姐說,真誠並不是針對所有來看樓的客戶。售樓小姐都具備敏銳的觀察力,只有那些買房意願強烈的客戶纔能得到她們的鶯鶯燕語。而對那些只是隨便看看的客戶,售樓小姐就沒那麼多耐心了,畢竟收入是和業績直接掛鉤的。
在選中了『獵物』後,售樓小姐便展開攻勢,她們用的許多手法在業內早是公開的秘密。『有時候我聽了自己的話都快要相信,我推薦的這個樓盤是全南京最好的了,其實現在每個樓盤能有多大區別呢?』張小姐說。
但那些有缺陷的房型,在售樓小姐的吹噓下,卻也成了特色。沒有陽臺?她們會說南京的夏天悶熱潮濕,沒陽臺能避免潮濕空氣進屋,況且現在高層公寓都不興陽臺;朝向不好,采光差?她們的話又反過來了:南京的夏天多熱呀,沒有陽光直射,住著多涼快,還能省下開空調的電費。冬天怎麼辦?售樓小姐的話似乎更在理:到了冬天,誰家不開空調,開了空調不就什麼都解決了?
據張小姐介紹,現在不少售樓小姐在正式上崗前,都要接受一系列的『業務培訓』。像選擇下著傾盆大雨的天氣拜訪客戶,濕漉漉地趕著把資料送到客戶手裡;或者是在大雪天裡卻穿裙子陪客戶看房,一圈又一圈,凍得嘴脣發紫,這些都是培訓時老師要教的本領。而當學會了這些本領後,幸福的生活也就不遠了。
杭州:炒出來的高價
根據漢嘉機構提供的數據,2002年第四季度,杭州市城中區域住宅均價是6688元/平方米。一年後的同期數據已經達到7622元/平方米,總體上漲約1000元/平方米。而2004年11月,該地區的均價是11236元/平方米。
『杭州樓價是被炒高的』,國家統計局景氣中心土地專家張海旺分析認為,杭州房價炒作和投資性需求已經過度。在杭州,炒房的開始是本地人,後來則是溫州人。
黃鋒是杭州人,1998年他在西湖邊的寫字樓上班,風景如畫。單位旁邊新開了一個證券交易所,很多同事都去炒股了,但他沒有去。他認為股票只有大盤起伏,卻與財務報表無關,其中肯定有問題,所以一直沒有踩進去。
黃鋒買和睦公寓商品房時的價格是1500元/平方米,一套70平方米只需10萬元多一點。當時,他只有省吃儉用下來的3萬元積蓄,如果到銀行按揭的話,以後每個月幾乎沒有生活費了。盡管如此,在全家人的反對聲中,他最後還是買下來了。
到了2000年,他好不容易把按揭的餘款還了,並准備出售和睦公寓的房子,然後買杭州城西的經濟適用房。這一次他看中的房子需要23萬元,而賣掉和睦公寓的房子後他已有了15萬元。
就這樣,通過簡單的滾雪球戰術,現在黃鋒不但在西湖邊上擁有了一套100平方米的住房,而且手裡還有200多萬元資金。『回過頭來看看股市,差點驚出一身冷汗。如果不是當初有點眼光的話,現在豈不欲哭無淚?』說著,他得意地笑了。
步黃鋒後塵的就是現在赫赫有名的溫州炒房團。溫州人在將自己的家鄉弄到無地可炒的地步後,開始向杭州進軍,據說,現在每年都有幾十億的資金進入。而在杭州一些高校網站的論壇上,卻每每能看到這樣一些標題的帖子:杭州,你能給我一個留下來的理由麼?杭州,是你拋棄我還是我拋棄你?
上海:半生舉債皆為房
劉洪成每天都要開著出租車在上海的浦東浦西往返10來趟。駕著整潔的出租車,穿行在陽光明媚的城市,他總是顯得無比愜意。可是,當看到那一座座正在興建的大樓和高聳的腳手架,他就皺起了眉頭。『年屆50,我至今仍是「三無」,家中無餘財,身上無餘錢,銀行無存款。』他對記者說,過得如此寒酸,全是房子惹的禍。
當年剛結婚那陣子,劉師傅家裡人多房少,只好擠在一起過。後來,他托人買了套兩室一廳,但幾年的積蓄就此一空,每月還要向銀行繳2000元供樓。
一天,他陪老婆逛街,巧遇一位多年不見的同學。這位同學當年讀書不怎樣,經常在『武』字上多來那麼一撇,被老師認為挎了把『洋刀』。可不知人家用的什麼招法,小日子過得有滋有味,還剛給兒子在浦東買了一套四室兩廳的房子。劉師傅既嫉妒又羡慕,並由此引發諸多感慨。
那天晚上,兒子從外面回來,告訴他准備結婚了,並問能不能給他買一套房子。劉師傅當時沒說什麼,到夜深人靜的時候,拿著計算機一按,結果嚇了一大跳:假如現在給兒子買套像樣的房子,沒40萬下不來。『雖然可以向銀行按揭,但還完本金和利率,我已年近八旬,垂垂老矣!』劉師傅說。
根據基強聯行的統計數據顯示,上海市的房價增速驚人。以上海主城區中價格最低的徐匯區為例,2002年該區的均價是6495元/平方米,全市均價為4894元/平方米,該區高出1601元/平方米;2003年該區的均價為8150元/平方米,全市均價為5843元/平方米,該區高出2307元/平方米。而根據嘉華(中國)上海地產向本報提供的數據,2002年上海市均價為4963元/平方米,2003年為5897元/平方米,兩家公司的統計數據基本相當。另根據國家統計局的數據顯示,2004年1—9月份,上海市中心城區商品房已在1.2萬元/平方米以上了。
在劉師傅的印象中,上海的房價幾乎就是在一夜之間漲起來的。比如說他瞄著給兒子買房的地段在上海閔行區的莘莊,位置已經是夠偏了。他記得2001年夏天這個位置的房價頂多就在每平方米1600元到1800元左右,而當時徐家匯附近的房子每平方米也纔5000元。到2002年初這裡的房價漲到2000元/平方米左右,等2003年過完年,卻已經就?昇到4200元/平方米。『現在,就是5000元1平方米的在莘莊也難買到中心一點位置的了。』
『人為什麼總要跟自己過不去呢?想想我和老婆,半生舉債皆為房,好像沒過幾天真正的快樂日子,剩下那不太多的年頭,是該享受享受了。我不信,不給兒子買房,他就會打一輩子光棍。』說著,劉師傅一踩油門,汽車從窗外的一座座高樓旁飛駛而過。
廣州:沒有中心區的城市
就在全國多個城市開始飄雪的時候,羊城的最低氣溫卻仍維持在9度左右。不過看著其他城市同行的一張張笑臉,廣州的一位地產商對記者說:『快過年了,一年忙到頭本也該歇歇了。可想到馬上就要做的年終總結,心裡就只有一陣陣寒意。』
2004年元旦剛過,廣州當地的多家媒體不約而同打出醒目的標題:今年廣州房價鐵定要漲!媒體的文章還直接引用當地幾位地產巨鱷的言論:『市民要買樓,1月份是入市的最好時機』。廣州第一大地產公司富力集團更是言之鑿鑿,『廣州房價今年要漲10%』。
一年過去了,實際情況又如何呢?盡管全年的統計數據還沒出來,但廣州市政府發布的2004年第三季度房價數據顯示,比去年同季上昇2.3%。引人注目的是,這一昇幅竟比同一時期全市居民消費價格總水平的昇幅還要低0.3個百分點。廣州市國土局發布的數據是:廣州市老八區房屋價格水平由1997年的6677元/平方米,一路高臺跳水般回落至2003年的5274元/平方米;2004年上半年,回昇至5660元/平方米,但比1996年依舊有1071元/平方米的缺口,為歷年的次低點。
東山區地處廣州市老城區的中心地帶,2003年下半年,該區住宅成交均價是6152元/平方米,2004年上半年這一數字是6281元/平方米,每平方米只漲了100元左右。那位地產商說,『10%的漲幅離我們就像一個古老的傳說那麼遠。』
全國的房價狂漲多時,廣州的房子為什麼沒有如地產商所願——『鐵定要漲』?廣州人為什麼沒有追隨地產商,『趕緊買』呢?
北京等城市的『環路』不只是一條馬路,更是一條房價的『等高線』,而廣州沒有這樣的『環』,東西南北中,房子價相同。房地產界那條『地段,地段,還是地段』的規律,好像不起作用,有人甚至說『廣州沒有中心區』。
廣州市政府對城市規劃有一個十分明確的戰略方針:東移南拓,抽空中心,拉開布局。城市中軸線『東移』至天河區,地標式建築、曾經號稱全國最高建築的『中信廣場』就建在這裡。『南拓』番禺區,規劃新增加居民350萬人。記者的一位朋友就在這裡買了一套140平方米的房子,每平方米只要4000元,開發商還免費送裝修。
廣州市一位主要領導曾這樣形容『東移南拓』的戰略目標:『我聽說××大廈(原廣州中軸線上的一個著名樓盤),價格已經從1萬多元降到8000元了,我很高興。我希望它繼續降到6000元。』
廣州的地產大鱷們雖竭力制造輿論,私下裡卻也不得不承認這個事實:廣州的購樓者多是用於自住、出租,為賺差價而炒樓的投機行為現在很少了。廣州第一輪房地產高潮時,香港地區的主力炒家大舉入市,但『炒糊』者為數不少,他們至今仍心有餘悸。在今年初的『廣東八大地產商峰會』上,城啟集團董事局主席楊樹坪發言說:『廣州曾經也有很多外地人來炒樓,但是我所知道的是個個頭破血流,廣州的地產雖然成熟了很多年,但很多人還不敢投資,這是由於他們與「負資產」的香港親友來往頻繁,耳聞目睹了香港樓市暴跌的情景,其造成的心理打擊太大了。』