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有人雙手贊成 有人搖頭唏噓
偉業顧問預測2005年北京房地產『融資需求增加』
受近期一系列宏觀調控政策影響,金融機構特別是銀行,都提高了對房地產行業貸款的要求,開發商通過其它渠道融資的需求大增。
有錢哪用融資?
偉業(理由一):
『8.31』之後,所有經營性用地都必須嚴格按照『招拍掛』的方式進行出讓。由於『招拍掛』要求在60天內交齊所有土地出讓金,這就意味著對開發商資金要求提高。以前通過滾動開發或拖欠支付地價款等方式,用很少自有資金拿地,再到銀行抵押換取貸款進行開發的方式,難以再操作。
唱反調:
『招拍掛』要求土地出讓金60天內交齊,開發商隨之面臨資金壓力是必然的,但主要是針對小型開發商而言,大中型開發商此方面壓力還不足以讓他們『難受』。小型開發商缺乏資金積累,而大中型開發商卻具備一定的資金積累,例如張寶全開發苹果社區之初,他一次性就付清了幾億元的土地出讓金。
場外叫板:
拿不出出讓金哪敢行走江湖!沒點兒銀子哪敢乾房地產!
融資是飲鳩止渴?
偉業(理由二):
從2003年央行121文件出臺到國務院18號令《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,從2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》到央行加息,都帶來了更加嚴格的游戲規則。房地產開發資本金由20%調至35%(經濟適用房除外),建築結構必須封頂纔能銷售等措施,提高了房地產開發的資金准入門檻。
唱反調:
游戲規則雖然越來越嚴格,但從有關政策出臺到目前,執行起來有一定困難卻是事實,若個年前就喊樓盤須封頂纔能預售,但遠遠沒有達到預期的效果,所以說房地產開發的資金准入門檻提高的跡象並不明顯,預期效果還有待時日。另一方面,即便房地產開發資本金調至35%,對於大開發商雄厚的資金積累來說,也不會成為他們不可逾越的障礙。
場外叫板:
2005年利息上漲的可能性很大,房地產開發商的融資成本將更高,高利息、高成本,融資對於開發商來講就是飲鳩止渴。
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