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外資企業增多使酒店公寓量增價漲
承接去年服務(酒店)型公寓入住率和租金再創新高的市場形勢,今年天津市酒店公寓供需量將持續加大。記者日前從21世紀不動產天津顧問行等專業機構了解到,隨著天津市引進外地、外資項目的增多,服務型公寓特別是高檔酒店公寓保持了持續旺租的局面,租金也保持在較高價位上,如國際大廈、奧林匹克大廈、濱江國際飯店等目前租金在24-30美元/平方米·天,比去年同期增長5%-10%左右。由於酒店公寓的需求反映了外來人口的狀況,所以又是房地產市場的需求風向標之一,其市場前景也與外地及外資機構和公司駐津數目相關。
商委有關部門近期統計數據顯示:去年1-11月天津市新批外資企業總投資在500萬美元以上的項目281個,同比增長約54%。1000萬美元以上的項目159個,1億美元以上項目5個。僅11月份,天津市新批外商投資企業89家,同比增長23.6%。同時,今年西門子等外資、外地企業在天津的進一步擴張和投資,必將使天津市服務型公寓市場繼續保持量增價漲的旺盛局面。
酒店公寓市場分析
供應下半年增多
21世紀不動產天津顧問行等專業機構分析,目前服務式公寓市場比較平穩,一方面因為很多酒店公寓出現了長時間無房可租的現象,另一方面也與客源的穩定性相關,而且市場上供應的持續緊俏,使很多酒店已經不再接受短期租客戶,而主要把眼光放在租期在一年以上的長租戶身上。這就給一些新入市的服務型公寓提供了機會。
據統計,到去年第4季度,加上新上市的金皇大廈新推出的套房,市場上服務型公寓的總存量約578套,以一室一廳和兩室一廳的戶型為主,小戶型相對更受歡迎,而多室的大戶型通常更受攜眷人士青睞。另外,信達廣場等新項目已經開始進行市場預熱期,其110套以較大戶型為主的服務型公寓預定在今年5月份正式投放市場,將一定程度補充市場特色需求。
預計今年服務型公寓供給不會有很大增量,在供給形式上主要會以綜合性商業體的一個組成部分出現,單獨做服務型公寓物業的出現幾率很小,服務式公寓與酒店組合的形式最可能出現。
需求持續小增長
2004年第4季度服務型公寓總體入駐率上比上一季度又有提高,典型的如奧林匹克大廈一直處於滿租狀態,而且還積累了一些待租客戶;10月1日剛入伙的金皇大廈55套公寓也已經租出了一半;其他比較成熟的酒店租售形勢也非常火爆,餘房幾乎都是寥寥無幾,反映出了市場上較大的消化能力。目前酒店公寓的客戶除來自在天津市辦公的中外籍高管人士,還有不小的比例來自開發區,其中比例最大的是日本人,其次是韓國人。
今年市場需求增長會比較緩慢,面對新增供給,會出現各服務型公寓客戶的分流和遷移,但由於各公寓都以長期租客為主,所以大規模遷移的情況不會出現。
租金小幅上昇
2004年第4季度服務型公寓的平均租金叫價為27美元/㎡·月,較上季度的26美元/㎡·月略有上調。以一套100平米的公寓為例,按照上季度的市場平均報價每月所需支付的租金為2700美元,經過本季度的租金調價後像這樣的一套公寓每月需多支付100美元。預計今年市場將繼續保持這種小幅上昇,而信達廣場等新高端酒店公寓上市也將是抬高市場總均價的因素之一。(王哲)