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房地產保險是以房屋及其有關利益或責任為保險標的的保險。就其性質而言,它屬於財產保險的范疇。房地產保險可以保證居民在不動產遭受自然災害或意外事故等風險而導致實質性的損失時,獲得一定的經濟補償;房地產保險也可化解房產經營者的經營風險,推動房地產的一級二級市場的生產、交易活動;另外,房地產保險還可以起到信用增級的功能,即提高被保險人的信用程度。
品種單一 中國房地產險遭冷遇
我國的房地產保險發展的現況並不盡如人意,房地產保險品種單一,基本上以抵押住房保險為主,該險種是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險,抵押的不動產在火災等自然或意外事故中所遭受的保險責任內的損失由保險公司賠付,本質上是由購房者承擔貸款銀行的風險。
不少消費者認為住房作為一種不動產丟失的風險很小,且銀行是受益者,不應由消費者來支付保費,購房者也沒有投保的必要。因此,公眾對這種單一品種的房地產保險反應冷淡,從而嚴重地制約對房地產保險的需求。另外,目前推出的不動產抵押貸款保險的保險責任范圍狹窄且保費厘定過高,加上法律環境不完善等因素,致使我國的房地產保險並未真正發揮出其應有的作用。
實際上房地產保險險種覆蓋面非常廣泛。在發達國家,其房地產保險險種基本涵括了房屋保險、產權保險、抵押貸款保險、委托保險、從業人員人身保險、交易保險等十幾種險種,而且在險種的開發和設計上迎合了廣大投保人的利益需要,由於房地產保險關系到投保人的切身利益,普通民眾對房地產保險的需求旺盛,從而進一步促進了房地產保險市場的繁榮發展。
發達國家房地產保險市場的發展與其依托國家信用建立完善的住宅抵押貸款保險體系有關。以美國為例,聯邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)積極為廣大借款人提供擔保,實現了信用昇級,進而有力地增強金融機構的貸款信心;由專門從事住宅金融保險業務的公司聯邦儲蓄保險公司也同時為金融機構提供存款保險,保證居民儲蓄的安全,有力吸引了資金向住宅抵押市場流動,保證了資金的來源;此外,私人住宅抵押保險公司也已發展成為美國住宅抵押貸款保險體系中的重要組成部分。
金融創新也極大促進了發達國家的房地產保險市場發展。在荷蘭,實行住房貸款利息和人壽保險收入免征稅政策,一般住房抵押貸款是借款人從銀行獲得貸款的同時,將住房抵押給銀行,然後在按揭期間依照合同向銀行支付約定金額,直至取得不動產的完全產權。在荷蘭,五分之四以上的住房抵押貸款是采取住房抵押貸款與人壽保險相結合的辦法,借款人將貸款利息按期還給銀行,不償還貸款本金,但要購買一份與按揭期限相同、本金數額相等的人壽保險,借款人按月付給銀行貸款利息,同時將本金交給保險公司。按揭到期的同時借款人所購買的人壽保險也正好支付完全部保費,保險公司一次將本金還給銀行。此項創新大大擴展了保險公司業務空間,這種將『住房抵押貸款與人壽保險相結合』的思路是利用保險長期資金的增值優勢,將抵押貸款的還款分解操作。
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