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近日媒體報道,上海有銀行正在申請取消其個人住房抵押貸款的強制保險。而在一些樓盤,買房人不再被強制要求購買其指定貸款銀行的按揭保險。業內人士認為,買保險從強制到自願將是趨勢。
千夫指向房貸保險
前不久,人民日報所屬的《江南時報》關於房貸保險不合理的報道,在業內引起了巨大反響。就住房抵押貸款保險問題,南京理工大學商學院劉教授說,房地產保險市場沒有活躍起來,其主要原因,是在實際操作過程中普遍存在著以下問題,阻礙了住房抵押貸款保險的健康發展:
一、申貸人不應作為投保人辦理房產保險。申貸人?購房戶?如果買的是期房,由於所購房產還在建設過程中,尚未驗收交付,申貸人對房產不享有物權。也就是說,在房產交付使用之前,申貸人對房產根本沒有可保權益,因此不能作為投保人辦理房產保險。
二、銀行和保險公司吞沒部分保金。按照保險法規定,固定資產是不能重復投保的。對於房產實際交付使用之前這一段時間的保費,人民銀行明文規定應予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保險條款,所以,這部分款項就常常被有金融知識優勢的銀行和保險公司吞沒了。
三、保費繳納方式不合理。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費,但辦理貸款保險費時,卻要申貸人一次性躉付。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣,但這會增加申貸人即期付款壓力。
四、保險標的劃分不合理。房產從價格構成來看,應劃分為兩部分:一部分是建築物,另一部分是土地使用權以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。因此,在計算投保人應當繳納的保險費時,應當以房屋的建築成本為基數。由於建築成本中還包括了配套設施的費用,因此,如果配套設施也遭受承保范圍內的損失,相應的修復費用也應由保險公司賠付。
保險銀行『聯姻』亟待整治
有關專家認為,我國《保險法》明文規定保險自願,購房者應該有權決定是否購買保險、購買哪家保險公司的保險。而個人住房按揭保險規定貸款必須買保險的做法,實質上是強制保險,顯然有違《保險法》。根據個人住房按揭保險的條款,一旦發生保險賠償,銀行將是第一受益人,而貸款買房者是第二受益人。也就是說,購買保險者居然不是保險的最大受益者。如果在貸款初期房屋發生事故,保險公司的賠款將首先賠付給銀行,而投保人卻只能作為第二受益人享受剩餘的保險權益。另外,銀行憑借其壟斷地位對老百姓實行了『毫無彈性的強制保險』,並制訂了高昂的保險費率,而自己只承擔『接近於零的理賠風險』,顯然是不合理的。
另外,銀行與保險公司的『聯姻』侵害了消費者的權益,排斥了其他經營者的公平競爭,也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關於禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。因此,為了維護正常的市場秩序和消費者權益,需要從根本上對這類『聯姻』行為進行整治和懲處。
呼吁央行修改規定
某銀行房地產信貸部人士接受記者采訪時說,個人向銀行申請房屋貸款時,由於沒有金融證券抵押在銀行,而是把房屋產權證和土地證作為質押品進行貸款,事實上已形成個人與銀行之間的還貸問題。除借款人應正常向銀行償還本金和利息外,作為銀行,貸款給個人也形成一定風險。
由於銀行貸款給個人也承擔了一定的風險,為防止房屋因個人使用時出現火災、爆炸、雷擊等災害或事故,個人在還款過程中出現無力還款現象,給銀行造成損失,中國人民銀行於1998年出臺了《個人住房貸款管理辦法》,目的就是讓銀行在放貸住房款時,盡量減少損失。
據了解,中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》中僅有兩條關於房貸保險的條款,但都比較模糊。央行從防范金融風險的角度這樣規定本無可厚非,但購房者和開發商的權利又在哪裡呢?
據了解,個人住房貸款是銀行普遍看好的貸款業務,經營風險非常小。據業內透露,房屋抵押貸款的壞賬率是千分之幾,即使是還款保證保險壞賬率也只有1%至3%,遠遠低於銀行其他業務的風險,收益十分穩定,是各家銀行普遍爭奪的一塊『肥肉』。因此,銀行業人士表示,為吸引更多的房貸業務,銀行放貸時取消強制性房貸險,順應市場,是可以理解的。
但是,風險小並不意味著沒有風險。華東師大工商管理系研究房地產經濟的孫斌藝認為,銀行、消費者、保險公司都各有風險,尤其是消費者,不能因為可以自願購買而不買房貸險。
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