自央行6月13日對外正式發佈《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(央行121號文件)，確定了嚴格控制房地產貸款的政策導向後，文件的操作細則何時出臺，一直備受關注，業界有關細則的討論也非常熱烈。然而，兩個多月過去了，操作細則仍然了無聲息，最近房地產業界一位資深人士分析認爲，央行新政已經初見成效，一方面促使商業銀行注重控制地產信貸風險，另一方面，地產業也在積極嘗試多元融資渠道，“具體細則可能不會出臺了”。

　　就目前各方面的反應來看，似乎確實如此。

　　按照慣例，每次央行的金融政策出臺，各地分行會根據本地區的實際情況出臺相關的實施細則，這樣才能使金融政策得以很好的貫徹。在央行121文件出臺之後，記者向各家商業銀行了解情況時，得到的答覆都是“具體操作細則正在制定中”，“操作細則要報批央行才能正式出臺”，並表示細則制定確實有一定的困難。接着有消息稱，上海房貸實施細則7月1日出臺，但很快又因“某此原因”延期。而不久前央行上海分行有關人士在接受記者採訪時說“所謂房貸新政上海細則並沒有制定，更談不上完成”，首次公開否認制訂實施細則。日前，中國人民銀行新聞處處長孫輝明確表示，央行沒有追加實施細則的打算，央行的工作只是做宏觀的政策引導，具體實施方案要看各商業銀行的安排。在記者向北京各商業銀行詢問細則一事時，各有關負責人往往避而不談，只是說目前房地產開發貸款方面已經得到嚴格控制。

　　其實，在央行121號文件中引起爭議最多，操作起來最困難，最需要制訂細則的部分，主要是個人信貸，尤其是關於“第二套住房”和“高檔房”的界定、“適當利率”應該提高多少等，而這一部分又正是銀行的優良資產，是很多銀行準備大力發展的業務。而央行出臺121號文件的目的，也並不是打壓房地產業，只是爲了規範房地產市場的發展，防止新的金融風險的形成，其政策的核心在於諸如封頂才能執行按揭、商品房必須竣工才能辦理按揭貸款，開發貸款必須四證齊全等針對房地產開發貸款的規定。從目前的情況看，央行121文件對房地產開發貸款方面產生的威懾力已經初步達到了這個目的，至於細則的制定與否已經不那麼重要了。

　　就記者從各方面瞭解的情況看，各商業銀行對房地產開發貸款的管理確有加強。在中國建設銀行的一份文件中提到“房地產開發貸款等風險較高的貸款品種增幅較快，需要引起關注”，並在兩份文件中都有一章的內容專門講調整房地產開發貸款，並提出“適度調控增長，把握總量”，“不能再‘大手大腳’，更不能‘撒椒面’，要着眼於結構調整，做到有所爲有所不爲”。

　　房地產商的行動也能反映出這一點。從國有商業銀行貸款難度的加大促使房地產商開始積極尋求其它的融資渠道。首先是信託資金大舉進入房地產業。其中天津信託已經在7月份爲順馳集團推出了“藍調街區”項目集合信託計劃。8月7日又和順弛集團等組成聯合體以17.5億元中標天津奧林匹克配套區項目。南京國信地產開發公司通過信託項目向社會融資1億元，用於秦淮河綠洲項目及其他房地產項目的開發建設，信託期限爲2年。該公司聲稱自己並不缺資金，但他們提到“萬一央行的房貸政策影響到自己呢，所以現在我們就通過信託的方式提前拓寬自己的融資渠道，算是爲今後多鋪一條路吧”。據瞭解，目前房地產商欲通過信託計劃向社會融資的不在少數，一些信託公司也正在進行項目的審覈和篩選。

　　以“告別空調暖氣時代”爲口號在京城紅極一時的鋒尚走的是高檔路線，據瞭解，其準備明年施工的兩個項目是公寓和TOWNHOUSE，同樣屬於高檔樓盤。在談到融資有可能遇到央行新政的限制時，其總經理張在東表示，已經有國外基金向其伸出橄欖枝，只要是好項目，就提供絕對的資金支持。他還說，大批國外基金對中國市場虎視眈眈，都準備擇機進入。而房地產業商會會長聶梅生也透露說，爲了滿足一些中小房地產商的需要，由商會參與的港資房地產基金——精銳基金將提前在9月份推出。

　　北京房地產開發商爲繞過央行“商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放個人住房貸款”的規定，頗有創意的推出了“貼息委託貸款”。北京今典集團出資2億元，委託北京市商業銀行，以“貼息委託貸款”的方式向該公司尚未封頂的蘋果社區的購房者發放貸款。這樣，蘋果社區即使沒有拿到銷售許可證，購房者也可以做按揭。在這個過程中，房地產商並沒有什麼損失，2億元資金交給銀行指定用於購買自己的住宅，一旦購房者得到貸款，錢就又回到了開發商的手中，同時購房者還交付了20%的首付款。這種變直接融資爲間接融資的做法，對加快金融投資工具的多元化和多樣性作出了一種嘗試，得到了業界的一致稱讚，被評論爲“對金融市場和房地產市場都具有重大意義”。

　　由此可見，央行121號文件對房地產業的影響已經非常明顯。一方面各商業銀行開始嚴格按照規定發放房地產貸款，一方面房地產業的整合，融資渠道的多元化已經開始。“這已經達到央行的目的。”一位房地產界資深人士分析說，“其實央行也並不願意把房地產業‘一巴掌拍死’，房地產信貸是非常好的業務，商業銀行都要靠它生存和賺錢。只不過，過去房地產信貸存在的問題確實太多，需要整治規範一下，這個方向很對，有利於它以後的持續發展，業界經過一時間的冷靜之後在這方面基本上已經達成了共識。”