|
||||
2005年商業地產四面開花
近郊項目粘貼投資者眼球
從2002年開始,天津市的商業地產在迅速發展,湧現出一大批高端的、極具投資價值的商業房地產項目,商業房地產不僅成為開發商的投資熱點,同時也為百姓提供了一個新的投資方向,成為天津樓市最引人注目的一大亮點。有關人士指出,本市2004年的商業房地產發展趨勢出現了一個新的動向,眾多投資者對商業房地產項目的投資已經不再是僅僅局限於市中心的傳統商業區域,而是向外圍及天津周邊郊區發展。
據了解,隨著天津市民生活水平的不斷提高,過去那種節假日集中購物、集中消費的模式已經逐步淡化,同時由於工作的繁忙,人們更趨向於就近消費,隨機性購物,於是一些區域性的商業中心便應運而生,有調查顯示表明,本市2004年靜海、寧河、北辰區等地一些具有區域性商業中心的商業地產項目相繼投入規劃建設,從而吸引了更多投資者的關注。
種種跡象表明,厚積薄發的本市商業地產項目,隨著天津經濟的高速發展,城市功能和城市地位的大大提昇,特別是環渤海三角經濟圈概念的提出,給天津商業地產帶來了新的生機與前所未有的發展契機。商業地產的投資也成了現階段房地產開發的熱點。有關人士分析,目前天津樓市商業地產剛剛昇溫,還有很大的發展空間和很大的潛力。對於商業地產在下一階段的發展態勢來說,有關專家和學者分析指出,科學規劃、合理分布很重要,這既是保證商業地產順利發展的關鍵,同時也符合老百姓日益增長的消費需求,也是新時期下商業物業走向個性化發展的必然規律。商業地產從市中心區域型向郊區型發展也是天津商業更趨向成熟、健康方向發展的表現。
注重後期經營聘請專業機構
市中心商業項目賣點凸顯
據有關人士預測,未來本市的商業版圖將由老的商圈重新分配新的商業地塊,作為主力商圈,本市老的商業載體包羅和平區的南京路以經營高檔商品為主、濱江道以經營中檔商品為主、南開區的大胡同以經營低檔商品為主,而新的商業布局包容了河西區的大沽南路現代商業街以經營時尚為主,河東區的嘉華國際商業大廈以經營小商品為主,目前正在調整商業構架,著眼於高檔品牌主力店的布局。
去年,隨著本市住宅市場的極度昇溫,商業地產項目也開始了新的會戰,一些投資者和經營者將目光投向新建商業中心,其原因一是新建商業地產項目大都位於繁華地段或大型居住區,具有相當大的購買力,其二城市的改造拉動了區域范圍內的經濟發展,其三是原鋪面拆遷或改造。
目前,困擾本市商業地產經營的莫過於後期的經營管理,一般來說,作為開發商,建造高檔的商場,從外觀到內部的結構設施,從形式到硬件都沒有問題,關鍵是如何將商業的發展進行到底。
有關人士分析,本市的商業地產面臨著重新『洗牌』的壓力。未來本市的商業將會成為以雙商圈為主導的模式,商業版圖將由老的商圈重新分配新的商業地塊,因此,一些投資者開始轉向本市悄然興起的商鋪,極早搶灘市場,作為新的投資獲利空間。
有關專家指出,隨著本市商業地產的不斷湧現,社區的生活環境將會更加完善,無論項目所在的地域如何,充分的商業物流將極大地帶動區域發展。同時,商鋪的不斷湧現,將形成全國品牌企業的加盟,因此,購物環境的要求相繼改變,同時對於後期經營和管理也相應提高,這也是今後市場的又一新的需求熱點。
商業地產的後期經營需要強有力的專業隊伍,目前,一些大型綜合性商業項目,在開盤推出時,就已經開始聘請專業的經營管理機構整體調控商鋪的運營,這對於投資者來說無疑是奠定了收益的基礎,也成為今年商業地產項目主推的賣點之一。
人雲亦雲勾畫未來前景
眾口評說天津市商業地產
專家——
天津的商業氛圍由來已久,過去,天津是重要的商埠,積聚了全國各地的商賈,現在的天津商業從功能上已經有些老化,雖然近兩年來新增了2萬多平方米的商業地產項目,但總體上規模還是不夠,創新的意識與其他城市還有距離,主要是商業業態要符合本市經濟發展的趨勢,要符合本市的消費習慣,作為商業地產項目,品牌店以及主力店的支持相當重要。
商業是一座城市的靈魂,老的商業運營模式要改進,新的商業組合要出新,這樣,纔會更多吸引本地和外地的投資者,使商業項目成為帶動城市發展的主旋律。
從本市整體的商業運營模式來看,目前的商業發展周期已經來臨,人們的投資能力將逐漸提高,土地是一種資源,而投資商鋪則是一種昇值的潛力。
業內——
商業的賣點主要依賴於城市的發展和道路交通的完善,同時要具備靈活的經營策略,進行商業投資不能過於求快,需要一段時間的培養,包括在經營中不斷地進行調整,這樣商業地產纔會成功,投資者纔會收益。對於商業投資,投資者需要對市場有進一步的了解,要不斷地摸索、細致的調查。外地的一些好的商業項目同樣也是經過了很長時間的業態調整纔得以成功。
目前商業房地產在整個房地產業屬於熱門話題。天津做專業房地產研究的人很多,可對於商業地產的前期研究開發、整體策劃、後續經營銷售,且懂得房地產開發法規政策、整體規劃、商業業態組合以及扣率等商業知識的專業人纔卻很少。有很多年輕人熱衷於商業地產這個行業,證明這個行業是有潛力的,它是房地產與商業相結合的邊緣行業,而越是邊緣纔越有價值。
讀者——
商業地產的分塊銷售不是商業地產發展的高級形式,應該分得更徹底。應將商業地產的產權改為證券化處理,比較容易掌握。目前,商業地產仍處於原始狀態,從投資者(開發者)的角度出發,無論是買家還是炒家,最根本的是要將產品和利益研究透。經濟地理決定著商業地產的成與敗,不同的地理位置、商業業態分布,就有不同的經營效果。事實上,各種商業形態都存在獨立、互補、代替和競爭,單獨的力量是不夠的,要有規模,要一起合作。但同時又存在互相排斥與兼容,作為經營者,你要根據所處的地理位置選擇經營項目,選擇商業形態。部分商場、超市營銷成功的案例,都是由於有明確的定位。
學者——
在每個商圈、經營業態,都有特定要求,專業市場有專門的管理團隊,產權、交通、環境等方面也不相同。一個城市的不同區域,商業文化、氣氛、發展水平也不同。商業地產原來的經營方式是以出售為主,以融資的方式把貸款收回來,使得產權的分布結構呈分散化,根據產權結構越來越分散,從而發現各種產權形式都是從聚到散的。購買商鋪的回報無人保證,而購買小商鋪的人不具備戰略頭腦,對商業地產不熟悉,導致被套牢。投資者購買商鋪為了投資,後期經營由開發商將專業的中介引進來,這樣開發商的功能就延伸了,經營權和產權的組合也得到了延伸。商業地產沒有一成不變的,在不同的投資者手中,不同時期,經營回報都是不同的。但消費者的消費行為、時間、空間結構有一定規律。在做項目的時候,開發商應該對消費引力、商店距離、經營成本、客流量、利息等好好算一算。