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大凡有思想、有實力、有眼光的人,往往不會看重成熟的果實,而在果實的發育期便開始投入精力、物力、財力,他們相信,成熟的季節需要培養,這也許很漫長,但終究會得到意想不到的收獲。
對於商業地產來說,商鋪的投資具有穩定性,其投資方式靈活、昇值潛力持久,因此,好的商鋪會隨著商圈的不斷成熟而穩步發展。
天津市目前一些新建的大型多功能性國際化商業購物中心,充分滿足了周邊住宅、商務寫字樓的業主對商業的需求;此外,成熟的業態規劃優勢,使這些積聚活力的商業地產項目成為生活的領航者以及地域的新地標,極大地滿足了社區生活的需求,從而使投資經營者獲利;強化完整的管理服務體系優勢,有力地保障了投資經營者的利益,同時,很多的商業地產將投資經營者當作合作的伙伴,有效地帶動了整個區域的經濟發展。
商鋪投資穩定性
有業內專業人士分析認為,投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年,相對較短,而商鋪的租約通常為三至五年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規劃,決定了商鋪租約的穩定性。此外,租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。
商鋪投資增值性
商鋪投資是一個長期過程,它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反,好的商鋪因其稀有性或特定供應條件,會隨著商圈的發展成熟不斷昇值,價值提昇的同時,租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來,如果說住宅的價值還可以相對准確地衡量,那麼成功商鋪的價值卻可以說是無價的。
商鋪投資回報率
與人們傳統的資本增值方式比起來,投資商鋪利潤率高。據業內人士分析,盡管前幾年北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經達15%-20%,但目前,住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%-8%,但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%-15%,有的甚至達到20%以上。購買社區商鋪的業主,隨著業主入住,人氣上昇,商鋪價值提昇成為必然。
商鋪投資有潛力
目前,商鋪投資的概念還未全面普及,一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況的幾分之一,可見商鋪價格還有較大的上漲空間———商鋪投資者不可以依據此比例去套用投資操作,因為市場環境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發生重大影響,而且如果住宅價格透支,這一比例更不可以參考。我國加入世貿組織後,商業、零售業、服務業將會出現蒸蒸日上的局面,許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪的對於商鋪的『圈地運動』。
商鋪投資很靈活
有調查顯示,商鋪的投資者主要有兩種:一是專業的商鋪投資商,擁有較雄厚的經濟實力,通常會做大型商鋪交易,即購買一些商鋪的產權或經營權,然後出租給各個經營商,自己也捎帶經營,但不以經營為主;二是小型商鋪投資商,通常是擁有一定閑置資金,投資一兩個商鋪。這中間有很多人是為了出租後贏利而購買商鋪的,而出於自營目的的購買商鋪的人並不多,另外有一少部分人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。
投資商鋪與住宅
有關人士分析,商鋪投資和住宅投資相比,商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高於住宅,另外,商鋪投資的穩定性要優於住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之後往往都要進行裝修改造,並配備必要的設施,這些都意味著比較大的投入,鑒於客戶資金投入的原因,投資回收目標需要較長的租約———可能商鋪一次租約的租期會達到三至五年,而且很可能租戶期望的租期更長,只是商鋪投資者考慮租金行情的原因,通常不會簽太長的租約。
當然,商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業能力有較高要求:商鋪進入市場後要面對兩級客戶,一級即經營者,另一級即消費者,兩級客戶無疑對商鋪有各種要求,假如投資者購買的商鋪能夠滿足以上兩級客戶需求,那麼該商鋪的投資就是成功的,但事實上,達到以上兩級客戶的需求比較難,對商鋪投資者是一個考驗;住宅所面對的客戶只有一級,那就是租戶,而且用途就是居住,很顯然住宅投資對專業能力的要求相對較低。
投資商鋪與寫字樓
有關人士表示,寫字樓投資的收益率從整個北京市場來看,投資收益率可以達到10%左右,但問題是目前市場的供應量比較大,有些地方呈現飽和的狀態,而且寫字樓昇值空間有限,投資對資金的要求比較高。對於一個供需均衡或飽和的市場,其投資靈活性值得商榷。
專家認為,良好的投資品種首先是有長足發展空間的品種,商鋪投資與寫字樓投資比較的話,很顯然前者屬於更有發展空間的投資類型。
商鋪投資的主體指投資商鋪的是個人還是機構。在此對商鋪投資的主體加以區分,完全在於商鋪投資的特殊性:並非所有商鋪都適合任何類型的投資者,可能有些商鋪適合個人投資,但有些商鋪適合機構投資。
顯然,個人商鋪投資者和機構商鋪投資者的區別並不僅僅在於資金規模上,而是由於商鋪隸屬項目的類型、規模、定位等所引發的深層區別。因而,商鋪投資的回收周期在長期租賃經營中有一定的時間跨度。