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體驗商業時代的到來,是自然與人文的價值被再認識的過程,而與之相匹配的商業建築,也就應該是能夠最大限度地涵蓋自然與人文因素,真正具有自然景觀與人文特質的建築形態。所謂自然,不僅僅是外在景觀的營造或綠色植物的擺放,而關鍵在於內部的構架整合。
有關人士認為,商場經營確保業權的統一,是為整個物業的統一經營管理奠定了基礎。業權過於分散往往是商場經營者的致命傷。商業地產的分塊銷售不是商業地產發展的高級形式,應該分得更徹底。應將商業地產的產權改為證券化處理,比較容易掌握。目前,商業地產仍處於原始狀態,從投資者(開發者)的角度出發,無論是買家還是炒家,最根本的是要將產品和利益研究透。地理位置決定著商業地產的成與敗,不同的地理位置、商業業態分布,就有不同的經營效果。事實上,各種商業形態都存在獨立、互補、代替和競爭,單獨的力量是不夠的,要有規模,要一起合作。但同時又存在互相排斥與兼容,作為經營者,要根據所處的地理位置選擇經營項目,選擇商業形態。
投資——消費模式不斷創新
體驗商業時代的主體消費模式為『感受型消費』,『買』的需求不再是人們消費行為的主要組成部分,『眼睛』與『心靈』的需求卻成為消費主體;消費的結果也不再用物化的標准來衡量,『我來了———我看到了———我感動了———我記住了』這一行為模式本身就是目的和結果。正是這種『感受型消費』模式,決定了在體驗商業時代,商業建築形態是有變化的,自然與人文的價值和意義,將得到前所未有的彰顯,成為人們關注與尋找的焦點所在。
有關人士分析,本市固有的商業態勢以零售業為主,隨處可見的是零散的商鋪門面,而大型綜合類商場、購物中心屈指可數,營造大型購物廣場、商業中心,有效地解決了零星商鋪的佔地問題,將平面商鋪變成了立體商場。
據了解,很多的開發商在新建大型綜合性商場前,首先考慮的是商業的招商問題,特別是項目的回款問題,沒有相應的資金依托,就不會加快蓋商場的速度,因此,開發商會通過各種方式和手段來吸引人們,進而使招商成功,而大部分的投資者在沒有完全弄清楚商場的經營及管理之時,便盲目的投入資金,以取得首期購買商鋪的優惠政策。而真正到了正式營業時,纔會發現許多的不足含在裡面。
為了徹底解決投資者顧及經營管理的問題,新澳購物廣場更加注重商場後期的經營管理問題,提出了為投資者尋找可靠的經營者。據新澳購物廣場的負責人介紹,商鋪的銷售目前處於火爆的認購階段,一般來說,投資者選擇了商鋪後,管理者會相應地考慮對銷售品種及品牌的選擇,不允許經營者為了短期的獲利而隨意經營有損商場利益和形象的產品,確保了投資者的穩定收益。
投資——消費能力人氣流動
商業地產開發和商鋪投資經營是一個高投資、高回報、高風險的行業。商鋪的投資回報可分為前期投資回報和後期投資回報。商鋪投資風險主要集中在投資前期,即『養鋪階段』,『養鋪階段』依賴人氣商氣的聚集,此時的投資回報不言而喻;當市場的各方面因素發展成熟了,商鋪優勢纔逐漸顯現,這時跨入後期投資回報,即『旺鋪階段』,這階段纔保證了投資者的收益穩定。一開盤就是『旺鋪』很少見,商業地產開發商高喊的『商鋪投資回報率8%?10%』,實際上是指商鋪的後期投資回報。從近幾年的商鋪投資來看,商鋪的暴利時代已經過去,特別是少數溫州人,在各地炒商鋪得到了抵制,投資回報將由不平衡性走向平衡。
有專家分析,一個營業面積10萬平方米的大型購物中心,每天至少需要20-30萬的消費人口支持,因此物業周邊是否有足夠的常住人口和流動人口,交通條件是否便利,客戶的消費能力和消費特點如何,這都是在當初選址時要仔細考慮的,同時還要注意跟整個城市發展規劃的新走向結合起來。
投資——考慮配套規模設施
有關人士認為,有人群的地方纔會有生活的需求,纔會出現可觀的消費購買力,纔會對商鋪的經營提供可靠的良好保證。天津人的購物理念較為特殊,商場也好,商業街也罷,人們不是忙碌的去有效地選擇需要的商品,而是將購物多設計為是一種休閑的『逛逛』。客源是在『逛』中選擇商品,經營是在『逛』中做出生意。因此,立足於休閑式的購物環境是本市商業地產發展的關鍵思路。針對本市消費群體購物的特性,一些發展商認為,商業街的客源會超過一些綜合性商場,因為購物者是以『逛街』作為購物的前提,因此,如何吸引大多數的客源對商業地產項目首先有『逛』的欲望是經營的前提。而客源則來自於周邊區域范圍內的住宅群落。
有關學者認為,商業地產對於商業網點的規劃不是計劃經濟條件的規劃,規劃的目的是為了減少競爭、盲目發展和重復建設,而不是取代市場配置資源的基礎作用。所以制定規劃一要尊重市場規律,使規劃建立在市場規律的基礎上,不是單純強調政府意識,而是規劃在市場能夠發揮作用的地方,要盡量利用市場機制去調節,給市場足夠的發展空間。讓市場主體在競爭中實現優化配置。且不能讓規劃來代替市場的作用。
此外,專業人士表示,今年以來,商業地產開發、商業網點建設更是受到了前所未有的關注,媒體報道多了,各地商鋪節、商鋪展覽會比比皆是,同時各類培訓班、論壇也多了。應該說,這是個好現象,說明大家重視這個行業,通過廣泛的研討和交流,達成共識,可以起到規范和引導作用,從而推動商業地產健康、有序、理性的發展。目前,商業地產的營銷方式和管理手段正處在快速昇級的過程當中,為了擴大內需滿足多樣化的消費需求,提高商業地產的國際化競爭能力,商業網點規劃要鼓勵發展新型的一代,但是從目前來看,傳統的商業佔據了市場,在滿足老百姓日常生活需求和就業中積極發揮作用。因此,投資者應該清醒地認識到,投資商業地產,要關注項目的配套、規模等相應的設施。