2005年需求市場預測

　　進入2005年，天津商品房需求市場仍為改善型購房佔主導地位，預計今年，天津商品房成交規模比2004年有所下降，達到1100平方米左右。由於商品房單價提昇，成交總額達到400億元，與2004年基本持平。主要原因為：2004年天津商品房受拆遷拉動需求增長較快，同時人們的非理性購房導致部分需求提前透支，2005年商品房銷售市場可能出現小幅回調；由於2005年天津房價將保持堅挺，總價過高抑制部分家庭的對大戶型的需求，中、小戶型住宅所佔比例上昇；2005年天津存量房市場繼續保持交易活躍勢頭，房地產二三級市場聯動效應進一步增強。

　　2005年需求市場四大特點

　　一、對於中、低價位的普通商品房及經濟適用房的需求旺盛，高檔商品房需求市場也有一定增長，總體來看，在較長一段時間內，普通商品房仍然是天津房地產需求市場的主體。

　　二、需求多樣化趨勢日益明顯，房地產細分市場逐漸成型。2005年，多層住宅的部分市場份額將被高層、小高層項目所取代。同時，面向高收入家庭的豪宅市場、針對青年客戶的小戶型住宅、精裝修項目、經濟適用房等細分市場受需求帶動逐漸發展完備。

　　三、隨著市政建設日趨完善，開發重心逐漸向外轉移，選擇在郊區置業的購房者比例呈明顯昇高趨勢。同時，購房者的原住地色彩減弱，跨區域的購房行為更加頻繁。

　　四、進入2005年，天津投資型購房及外地購房比例穩步上昇，二手房和一手房成交之比有所上昇，房地產需求交易平臺向多樣化、高效率、低成本方向發展。

　　2005年房價運行四大特點

　　一、房價成為制約消費者購房的最敏感因素，也是開發商吸引消費者的有效手段。預計在今年，部分主打短、平、快的項目通過降低總價來加快銷售周期，從而使天津房價走勢充滿更多的變數。

　　二、單月房價可能出現較大波動，但整體來看，房價將保持高位運行，在迂回調整中上揚。與2004年相比，天津房價上漲更趨理性，泡沫成分較少。

　　三、新上市項目房價保持較高水平，特別是一些位於市中心的高品質樓盤，將創下本市商品房成交均價的新高。一些空置期較長的項目，則有可能降低售價以求回款。

　　四、從目前天津精裝修商品房市場的發展狀況來看，2005年尚不具備大規模普及精裝修項目的條件。但從長遠來看，精裝修產品是住宅產業化的一個發展趨勢，其普及程度對天津商品房均價提昇影響較為直接。

　　2005年市場趨勢

　　一、政府在調節市場，穩定樓市發展方面作用不可忽視。分析2004年天津房地產市場的發展脈絡，可以看出政府調控措施對於房地產市場的影響至關重要。進入2005年，政府對於房地產市場的調控手段繼續從過去的行政措施向市場化、科學化方向轉變，以保證房地產市場的健康發展。

　　二、土地、信貸市場日益規范，實力型開發商成長迅速。土地、信貸是制約房地產開發行業的兩大關鍵因素。隨著國內及天津土地市場及信貸市場日益完善，房地產行業的准入門檻也進一步提高。土地、信貸市場的規范，有利於從源頭上創造公平、透明的競爭環境，對於優化社會資源配置，促進潛力型企業成長，具有積極意義。

　　三、對於天津樓市來說，供需失衡問題是今後幾年房地產市場發展急需關注和解決的問題。但今年這一問題並不能得到根本解決。同時，土地成本上昇帶動的房價過快上漲，也使天津樓市面臨較大的壓力。2004年，政府部門通過推出經濟適用房及廉租房，推動普通商品房批量上市，延緩拆遷速度等措施調整供需結構，取得了積極的效果，2005年，天津樓市的供需結構是否合理仍將考驗政府部門的執政能力以及開發企業的適應能力。

　　四、房地產整體水平提昇迅速，『大盤』開發實現昇級進入2005年，天津房地產市場在產品豐富化及創新性方面，都將提昇一個新的高度。小戶型住宅、精裝修項目，都將伴隨天津房地產市場的成熟迎來新的發展契機。同時，新一輪的大盤開發也在2005年開始啟動。如位於海河老城廂區域，總投資達70億元人民幣，建築面積達150萬平方米的泰達城項目，中新集團與北京新松投資集團聯合中標的佔地面積達80萬平方米的南開區東馬路項目，以及萬隆集團中標的總佔地達150萬平方米的河西友誼路項目，都將推動天津的大盤建設走向一個新的高度。

　　五、郊縣以及濱海新區房地產市場的增長速度高於市內六區。2004年，天津郊縣及濱海新區作為新興市場，受城市經濟發展及拆遷改造的拉動，其房地產增長速度高於市內六區。目前，天津四郊五縣及濱海新區商品房成交規模佔據天津樓市成交總量的一半左右，並且上昇勢頭明顯。2005年，天津市中心與郊縣的房地產市場整體水平差距進一步縮小，統一的房地產市場格局有利於促進市區與郊縣的資源交換及共享。