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樓市越來越旺,樓盤越做越大,買房的人越來越多。
對於房地產業而言,已經過去的2004年有太多的故事值得回顧。年初宏觀調控政策的出臺讓開發商揪心,房價這把雙刃劍刺疼了樓市上的買賣雙方,行政許可法的實施讓樓市進一步走向正規和透明,央行的金融政策為前進中的房地產業踩了一腳剎車,人民幣利率的調整讓買賣雙方再次為房『心動』。這一切的波折和變化,勾勒出2004年房地產市場不平凡的畫卷。然而,在這不平凡的市場中,天津樓市卻顯示出可喜的發展:『8·31』大限並沒有阻止房地產業的發展,僅2004年天津市內六區新開盤的項目就有70個之多。泰達集團進軍土地市場進而推出市中心造城計劃,北京萬通集團登陸天津,上海陽光鑫地在天津的項目正式開工,一個個令人興奮的信息使天津的樓市變得熱鬧起來。
2004年天津房地產需求市場四大特點
一、普通商品房仍為主體,但供應量相對短缺。
分析2004年各單價區間下的商品房成交情況,並結合購房客戶調查,目前4000元以下的普通商品房仍然佔據目前購房需求的主體。但目前4000元以下的普通商品房供應比例低於需求比例,在較長一段時間內,普通商品房仍然保持相對短缺的態勢,其銷售速度也快於高檔商品房。
二、房價成為購房最敏感因素,住宅消費更趨理性。
由於2004年房價增幅高於同期人均可支配收入增幅,房價逐漸成為影響購房者決策的關鍵因素。同時,受支付能力的限制,總價控制在一定范圍內的緊湊型商品房受到購房者歡迎。此外,隨著房地產開發進入品牌時代,消費者對於發展的信譽、業績以及行業品牌更為關注,產品競爭細化到項目品牌、售後服務、綜合性價比等層面,購房者消費行業更加理性。
三、居民價格承受能力增強,高檔房需求增長穩定。
隨著天津城市經濟的發展和居民收入水平的提高,人們對於商品房的價格承受能力明顯增強。特別是高檔房市場經過多年的培育,供應需求市場均有長足進步。2004年,以時代奧城、城市別墅為代表的天津高檔住宅物業成交規模增長較快,這表明在經歷了最初的起步階段,天津的高檔房市場開始中盤發力。但由於當前天津高檔房供過於求,因此這一細分市場還將在今後面臨更大的競爭壓力。
四、拆遷成為拉動居民買房重要因素,但改善型需求佔據消費主體。
2003年由於本市大規模拆遷導致的商品房剛性需求在2004年第一季度得以集中體現。2004年一季度天津市商品房成交面積達到359.4萬平方米。同比增長142.7%。隨著拆遷因素對住宅需求影響逐漸減弱,天津商品房成交量隨後有所回落,改善型置業需求佔據主流位置。人們對於樓盤的綜合品質更為關注,買房追求一次到位的心理較為普遍。
2004年樓市回眸
房價:成為高頻詞回顧2004年天津房地產市場的諸多熱點,有關房價的話題無疑是『熱中最熱』,房價已經無可爭辯地成為了本年度使用率最高的高頻詞之一。無論是業界還是消費者,都被這一年來房價的上漲速度和幅度所震撼,曾經被外界譏諷為『波瀾不驚』的天津房地產市場終於一掃陰霾,爆發出熾熱的能量。作為反映本市房地產市場價值的房價,也在此時顯示出了它應有的威力和影響。去年以來,由於本市房地產市場需求旺盛,帶動了房地產價格的持續上漲。
專家分析,多年來天津房價一直處於低水平的狀態,目前房價上漲反映了市場價值的回歸,符合天津經濟和社會發展的總體水平,是正常的價格上漲,其幅度盡管有些大,但並沒有造成『泡沫』。同時,房價上漲也得益於城市建設、拆遷拉動、土地政策調整、開發成本提高以及改善型和投資型購房者增多等多方因素。
由於目前天津市房地產價格總水平上漲幅度已經高於同期居民收入的增長速度,因此房價上漲亦帶來了很多負面影響,其中中低收入家庭的購房難問題尤其突出。政府有關部門已經通過放緩拆遷速度、加大普通商品房和經濟適用房建設規模、加快社會保障住房建設等舉措來平抑市場價格,盡最大努力避免實際需求和經濟承受能力相脫節的現象出現。
房型:大開間成為主流經過一年多來樓市大牛市行情的影響,天津的購房者對於專業術語的理解力越來越高。2004年,在所有關於房子的專業術語中,『開間』這個購房者關注度頗高的指數也出現明顯增長,『戶型設計多樣,客廳、臥室大開間設計……』與此類似的話語如今越來越多地出現在各商品房項目的介紹中,業內人士認為,新戶型的大開間設計比去年同面積戶型更加符合現代生活。
其實開間不論大小,只要它的房屋套面積符合項目建設總規模的經營需求,而且能保證住戶的舒適度就是最好的。據了解,在今年已經上市的項目中,面向普通消費者的商品房開間變化尤其明顯,多數100平方米左右戶型的客廳開間已經由去年的3.6米變為4.2米。
業內人士認為,開發時總面積越小越好,這樣對購房者來說總房款也比較低,但也不能太小,最低限度要保持在3.3米以上的開間。在面向普通消費者的住房內,臥室最好控制在30平方米以內,再大就會因為空曠而降低舒適度,一般來說20平方米的臥室是使人感到最舒適的,當然也可以做成50平方米甚至60平方米的臥室,不過它要加入除起居以外的如書房、衛生間、進入式更衣間等更多的功能組合空間。
天津市規劃委員會張菲菲教授認為,對於面向普通購房者的商品房,不見得開間大就好,但也不能過小,做到經濟實用而又舒適是最好的。開間大小是否實用要根據房屋總面積的大小決定。普通消費者選房時,比如說兩室一廳的80平方米左右的住宅,其客廳的開間最大不可超過3.9米,三室一廳120平方米的住宅,客廳開間在3.9米至4.2米之間。120平方米以內的普通商品房,客廳以3.9米為主,臥室以3.6米為主,純粹的單一功能的客廳最多做到40平方米就夠了,再大就會浪費空間。對於面積在120平方米甚至150平方米以上的戶型,空間與內容要匹配。小進深大開間是相對的。住宅應該是為大眾做的,要做到經濟而不浪費,能把90平方米的戶型做到85平方米纔好,經濟實用的開間最好。
商業地產:開發面積創新高天津城市建設最顯著的特征就是商業地產投資和開發面積的大幅度提高。2004年商業地產的竣工量將達到380萬平方米。到目前,新建商業地產項目已有60項,總面積達260萬平方米,其中單體規模5萬平方米以上項目有12個,單體投資超過億元的項目共有18個,超過了歷年的建設量。而與2001年底本市開發各類商業用房面積43.3萬平方米相比,已超過6倍之多。如購物中心類的麥購休閑廣場、奧城商業板塊等;街鋪類的上谷商業街和天津古玩城、女人街等;現代商貿城類的國際輕工商貿城、峰匯廣場、信達廣場、科技大廈、家世界等。同時,民間資本投入商業設施比例也大幅上昇,在商業固定資產投資中非國有資產已佔到90%以上。如麥購、天津國際輕工商貿城、海河之子、鳳凰城商貿區、上谷商業街等。
大型綜合超市的選址地點已經跨出中環線,開始向外擴散。小型連鎖商業,如米斯特皮薩、益生堂、青鳥健身等開始新一輪選址;上谷商業街等街鋪型商鋪及奧城商業廣場等休閑綜合購物中心型前景看好。
在建和即將落成的商業地產項目,外地投資開發團隊已經成為生力軍。其中介入海河沿線和市中心的項目最多,主要來自浙江、上海、福建、北京。如麥購廣場、昆仲休閑文化購物廣場、溫州企業收購的多個爛尾商業項目等。正是這些外地投資開發企業敢於先行一步,買下需要精心培育的商業用地、承接第一大爛尾樓續建工程、拓展環渤海區域輕工貿易圈、簽下昂貴的老城廂地塊,帶動了天津商業、物流、金融等服務業全面啟動,同時也給天津商業地產發展帶來了更多的信心和希望。
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