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歲末年初,各行各業又開始回顧過去、展望未來,其中不乏形形色色的預言。
今年最感人的預言家,是賀歲片《天下無賊》中那個21歲的傻根,兜裡揣著打工賺的6萬塊錢回家蓋房娶媳婦,在亂市上不信有賊,大聲預言:沒賊(音MO~)!結果,他的預言真的實現了。
今年最令人鬧心而又准確的預言,是房地產市場中有關房價的預測。2004年初,地產界明星人物潘石屹以不容置疑的語氣預言:房價肯定要漲。天津開發商也因勢利導,開口必言:天津房價剛開始補漲,有較大的上漲空間。結果,全國1-10月份銷售統計,平均房價比前一年上漲近11%。而天津商品房目前均價也在3200元/平方米左右,比去年上漲約14%。
今年最令人發暈又不准確的預言也是房價,誰也沒有預測到上漲幅度超過了兩位數。
可見,預言既給人夢想成真的希望,又有『瞎蒙』的樂趣。可見,過去的房市開發商預言的太多,過去消費者預言得太少、說得太少,只有『言聽計從』的份兒。
所以,我們(消費者)今年不妨也來預測一下:2005年『房市無賊』——房價不要『賊』高、房型不要『賊』大、開發商不要『賊』摳、政策不要『賊』虛。所以,我們預測2005年是更多普通消費者圓住房夢想和預側成真的一年。
2005年房地產市場主導因素
政府控制房價效力提高
如果說2004年開發商對房價有最多的掌控力,那麼政府調控效應將在2005年顯現,2005年政府對市場的控制能力也將增強。一方面國家持續的金融和土地宏觀緊縮政策將制約市場供給和需求,另一方面,經過了近兩年的市場磨煉,本市政府部門運用土地和地方政策調控力提高,基本能夠控制市場穩定、房價小幅上漲。
如在土地供應方面,天津土地部門日前透露的明年供地信息表明,加上開發企業儲備地塊,明年基本能夠保證與今年持平的穩定供給。
在地方政策運用方面,政府可以通過控制拆遷、調節公積金貸款政策、契稅政策等鼓勵或限制需求,以使供需平衡。
明年最急迫也是最難控制的就是普通房的上市量,僅以降低房屋總面積的方式顯然不能滿足需求,因此還要通過進一步采取相應的結構調政策,以及二、三級市場的聯動來有效解決。
新熱點地段明確
今年房價的提高,首先表現在地段價值的提高上,除了梅江和體育中心區域,海河沿線新開盤的項目,過去商品房均價在3000元/平方米,現在已經昇到5000元/平方米以上,雖然建築材料技術質量有所提高,但是其價格含量遠遠不如地段(地價)昇值含量。再如老城廂附近區域,由於舊房全部拆遷和外地品牌開發企業的進入,已經開始產生高檔品牌聚集效應,新開盤項目價位已經步步高昇,向梅江高檔居住區看齊。
另外河北、紅橋區拆遷范圍廣的區域,也成為價格窪地填補重要區域,一是因為這些區域本來就是區內的中心區,二是這些區域多數都是城市建設的重要新功能區,區域功能變化也給其地段昇值帶來希望。
預計2005年,上述類型區域將成為新熱點居住地段,而天津市內六區商品房均價將在4400元-4500元/平方米左右。
戶型趨向實用高貴
2005年的戶型將在提高應用功能基礎上,進一步體現舒適度和價格潛力。面對年輕人、總面積經濟實惠的小戶型一室和二室將增多。而面對改善型需求的三室戶型將在體現總價節約原則的同時,還通過雙衛生間等時尚設計體現現代住宅特點。而高檔項目戶型則將以精裝修、大堂設計等增加居住的舒適度和高貴感。
市區內高層將出現具有新風系統和一體化精裝修項目,其戶型設計將體現全明通透特點,基本做到間間有窗。
2004年天津房市點評
即將告別的2004房地產市場,真是一言難盡,『充滿變數』、『出人意料』、『曖昧矛盾』、『事與願違』、『驚喜交加』……所以,分析宏觀調控與市場現狀,媒體分析用了『一個向左一個向右』『火與冰的衝撞』等詞組,說明2004年度的天津樓市一面是價格快速上漲的火爆市場,一面是希望降低熱度的宏觀調控政策出臺,其令人驚嘆的結果是:盡管經濟學家連連發出警告、政府利用土地和金融手段層層圍堵,市場還是應了潘石屹這些房地產商的預言——今年房價一定要漲。而且還給開發商留下話柄:土地的供應不足及調控制造成地價上漲進而導致房價上漲。
而在這樣的背景下,天津市場投資和竣工量並沒有降低,市場成交量也再創新高,達到1200萬平方米左右。開發商成功通過多種銷控策略使市場顯現出供不應求的熱鬧場面。但是市場以中高擋項目為主、普通房供不應求的結構問題仍較突出,為來年中高檔房供需平衡帶來隱患。(王哲)
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