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臨近年關,天津市二手房市場回歸平穩,60平方米至80平方米的二手房交易量佔到了各大房屋中介機構交易總量的70%。曾經火爆一時的15萬元以下的低檔房屋不再受到追捧,5年左右的次新房成為新的交易熱點。由於市內各區二手房交易的熱點區域房價居高,一些購房者已經開始將目光投向交通環境較好的市區周邊地段。種種跡象表明,二手房市場中的非理性消費比例明顯減少,以改善為目的的消費人群重新回歸市場主流。市場變化面積地域需求在改變在本市一些房屋中介連鎖店了解到,面積在四五十平方米,價位在15萬元左右以及面積在100平方米以上的私產房交易量明顯減少。取而代之的是大量的面積在60平方米至80平方米的兩室,價位控制在25萬元至35萬元之間。據廣廈房地產經紀公司的總經理竇大偉介紹,從近兩個月的銷售統計上看,市場熱點幾乎全部集中到兩室,特別是面積在60平方米至80平方米的二手房需求量最大,交易速度非常驚人。
根據順馳、龍盛、廣廈等房屋中介機構提供的數據顯示,上述面積的二手房交易份額平均佔到了總交易量的70%。值得關注的是,由於天津市拆遷速度的放緩,15萬元左右的房屋不再是購房者迫切需要的房屋,而在這些60平方米至80平方米的房屋中,房齡在5年左右、小區環境較好、樓層位置在二至五樓的次新房受到改善型購房群體的歡迎,已經成為市場上搶手的『香餑餑』。
在二手房房屋面積需求出現變化的同時,二手房的地域需求也在悄悄改變。易安置家的置業顧問劉冰介紹,原來河西、南開、和平等區域的二手房由於地點好所以交易最火爆,但是隨著上述區域的平均市場價格被熱炒起來之後,這些二手房與商品房的單價已經相差無幾,加上出房量較少,因此不能滿足市場需求。一些能力有限但又希望改善住房條件的購買者,開始把目光投向距離中心城區較遠但道路環境較好的區域,如靠近輕軌、地鐵的周邊地區。而南開區的華苑周邊、河西區的小海地等地成為改善需求強烈的購房者退而求其次的目標。
改善型需求在釋放
據業內人士介紹,市場現象表明,購買能力有限但原來已有一套住宅的改善型購房者對二手房市場的關注程度越來越高,二手房市場中改善型購房群體比例在增加。這主要因為城市拆遷速度放緩,一部分收入偏低且急於購房居住的消費群體已經基本完成了購房使命。所以那些15萬元左右,房齡在10年以上的低價房源開始淡出市場主流。而一些中等收入的改善型購房者在經過了一段時間的觀望之後,開始加入市場並成為交易的主體,這纔使得一些房齡較短、房質較好的次新房成為『搶手貨』。
據廣廈房地產的總經理竇大偉介紹,改善型購房者對於二手房市場的青睞,主要是因為商品房市場的供需結構失衡。小戶型在商品房市場中的受寵,說明了開發商與市場需求之間的矛盾,而且這種矛盾不可能在短期內得到解決。其實,現在市場上的小戶型商品房在單價上並不存在優勢,只是在總價上吸引人罷了。那些面積在40平方米以下的小戶型商品房基本上屬於投資型產品,用於居家過日子並不舒服。更多的改善型購房者在權衡利弊之後,纔會將目光鎖定在60平方米至80平方米的次新房市場。
購房者對未來房價的預期,也是他們出手購買二手房的重要原因。據業內人士分析,經歷了去年下半年房屋價格快速上漲之後,不少改善型購房者持幣待購,期待商品房價格能夠回調,半年多的觀望之後,房屋價格依舊穩步上漲,改善型需求開始釋放,60平方米至80平方米的次新房成了他們折中的選擇。
交易價格將趨穩
中原地產置業部的總經理朱永基認為,改善型購房群體殺進二手房市場後,有利於減小市場的波動性。因為這些購房者的共同心理是持幣待購。朱永基認為,明年受到宏觀政策、土地政策等因素的多重影響,商品房的價格仍將在現有水平上平穩上漲,二手房在整個房地產市場中的聯動效應會進一步加強。他認為今年有一大批已經拆遷的購房者並沒有馬上購房,原因是這些購買群體手中有房,屬於改善型購房者,仍在觀望的這一批購房者現在把目光從商品房市場抽回來,轉而盯上了二手房市場中那些環境較好的房子,所以明年的二手房市場中80平方米左右的次新房將會擔綱市場主力角色。
廣廈房地產的總經理竇大偉分析認為,今年全年本市二手房的平均價格幾乎上漲了30%,但相信明年的價格會很平穩,即便有上漲,幅度也完全可以控制在10%以內。原因就是市場主體在變化,60平方米至80平方米的兩室與80平方米至90平方米的小三室明年成為需求核心後,由於購買這種房子的人不是那些急等住房的需求者,因此不會貿然出手。同時,明年國家宏觀調控和控制房地產投資的政策會延續,這對於投資性購房者來講是一種打擊,一些人會將手中待租的房子拿到二手房市場掛牌出售,市場存量將會因此有所增加。
除此之外,明年政府主管部門會加強房屋中介機構的交易透明度,直管公產房已經不能在普通中介機構中交易,物價部門近期也出臺了有關房屋中介企業統一收費的政策。特別是『現金收房』這種糾紛較大的非主流交易方式也會被抑制,這就使得『房蟲子』吃差額抬高房價的現象趨於收斂。這對於明年想在二手房市場中『淘房』的改善型購房者來講無疑是利好的信息。
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