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有關人士預測,在經歷了二手房市場的大起大落之後,目前,二手房市場價格和成交量雖然基本上比較平穩,但值得注意的是,年末歲初因中低檔住房需求量的集中爆發,樓市有可能出現新的現象——
研究二手房的價格走勢,我們可以看到,從2003年到現在有一個非常明顯的波峰和波谷的變化。二手房價格從2003年5月份開始上漲,在2004年3月份漲到高點,2004年4月份,由於政府相關政策的調控,改變了購房者的心理預期。很多購房者開始持幣待購,無論是商品房還是二手房交易量都出現了不同程度的下降,其中市內六區存量房的交易量比3月份下降了12.4%。5月份的天津二手房交易量繼續大幅度下降,其中市內六區存量房的交易量比4月份下降了30%。而到了6月份,天津房地產市場交易量開始強力反彈,存量房交易量比5月份增長了將近50%,創今年以來的最高水平,遠遠超過商品房的回昇速度。進入7月份以後,存量房成交量有了一個調整性的回落,存量房與商品房的交易量之比達到0.73:1,回歸到了一個比較正常的水平。8月和9月的成交量也在高位運行、略有起伏,天津房地產存量房市場進入一個相對平穩的階段。
從表面看,目前的二手房市場進入一個比較正常的時期,近期內,天津的二手房價格應該不會有太大的波動。但是考慮到存量房市場的敏感性,一旦市場供需有變化,二手房價格肯定最先變化,因此也必須密切注意二手房價格,防止再次出現價格波動。
目前,導致市場供需變化的潛在因素依然存在。2003年拆遷帶動的需求還沒有完全消化,去年共計拆遷876萬平方米,以每平方米帶動2.7平方米需求計,預計可產生2365.2萬平方米的需求,但是去年全年各類房屋總成交量也不過1700萬平方米,其中存量房消化量僅為688萬平方米,缺口高達665.2萬平方米,由此可見存量房市場還存在著很大的潛在需求。今年以來,雖然拆遷放緩,但是全年仍有將近300萬平方米的拆遷計劃,這又能帶動大約800萬的新增需求。而且這部分需求以中低檔住房需求為主,9月份召開的秋季房交會顯示,前去買房的大部分人都希望買到30萬元以下的房子,二手房專區成了人流最為集中的地方。從現場的調查來看,很多人仍在對明年的房價走勢保持觀望的態度。另外,新的改善型需求正在日益產生,由此所帶動的梯級消費層次正在形成,選擇二手房來改善住房條件的人群日益龐大,這也是二手房市場的另一個潛在需求所在。
從明年房地產供給量和供給結構來看,形勢並不樂觀。2005年新上市的商品房價格仍將居高不下,幾個大盤的開盤均價都在5000元以上。在這種情況下,廣大中低收入者的購房剛性需求將因此擠入二手房市場,從而造成二手房市場短暫的需求大於供給,進而再次刺激二手房價格進一步上漲。
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