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在一個新樓盤推出的同時,也引發了開發商一系列推廣促銷的廣告宣傳大戰:印制散發大量的銷售廣告和宣傳資料;配有精美圖片和華麗辭藻的媒體廣告吸引著廣大消費者的眼球,為商品房的銷售推波助瀾,掀起一次次熱銷高潮。
房地產廣告的表現形式既包括開發商通過廣播、電視、報紙、期刊、網絡等媒體直接對其開發的房地產項目進行的宣傳活動,也包括開發商通過向外界展示項目效果圖、模型、樣板間,散發項目簡介資料,作出各種口頭承諾等間接形式進行的宣傳活動。眾多售樓廣告鋪天蓋地的同時,開發商也惟恐廣告存在隱患,影響樓盤的銷售或造成後期買賣雙方的糾紛,為此大部分開發商在發布廣告的同時,均備注『以上圖片、文字、數字等資料僅供參考,一切以實際情況為准;且本合同不構成要約,不作為商品房買賣合同的內容,開發商對廣告全部內容保留最終解釋權』等類似內容,以求發生糾紛時開發商掌握主動。那麼,房地產廣告是『要約』還是『要約邀請』?廣告對開發商有多大約束力?備注究竟能否如開發商所願呢?
根據我國《合同法》規定,要約與要約邀請主要區別在於,要約是對特定人發出的、希望訂立合同的意思表示,要約一經受要約人承諾即對要約人具有法律約束力;而要約邀請則是向不特定的多數人發出的、希望他人向其發出要約的意思表示,要約邀請對發出人沒有法律約束力。由於房地產廣告是向不特定多數人發出的,其目的是希望有購買房屋意向的人向開發商提出訂立房屋買賣合同的要約,因而,從法律性質上分析,房地產廣告應屬於要約邀請,不能算作要約,不能視為商品房買賣合同的內容,所以也就對開發商沒有法律約束力。但如果房地產廣告的內容符合要約規定的(即開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的)則視為要約。也就是說,即使開發商在發布廣告時作了如上的備注,如果廣告內容對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,也不能如開發商所想不作為合同內容,不能約束開發商。其所提出的"僅供參考……保留最終解釋權"等等限定均歸無效,不能對抗法律的明文規定。
作為開發商,應以誠信為本,在發布房地產廣告時應注意以下幾點:
一、格遵守《廣告法》等相關法律、法規的規定,確保廣告內容的客觀性、真實性、准確性、合法性。
二、項目周邊環境等尚不能確定的事項,或者尚未經批准的設施等不能輕易作出承諾。
三、應注意廣告內容的嚴謹性和抽象化,避免存在隱患,最好留有彈性適用空間。
四、在廣告內容表述時,不要用具體明確的說法,應以抽象或者形容性詞語,例如:不能直接說樓間距23米,最好表述為超大樓間距。
當然,如果廣告內容已經存在隱患或者可能引發後期糾紛,開發商要避免自己責任的最好辦法就是:
1、努力提高房地產項目的設計、規劃水平,從而減少或避免因設計、規劃變動帶來的實物與廣告內容的不相符等問題。
2、提高銷售人員的業務能力和技巧,減少不實承諾。
3、在與購房者簽訂商品房買賣合同時,在合同中增加條款:"雙方已就合同內容充分協商,本項目(樓盤)所有廣告均不作為合同內容,雙方的權利義務以雙方最終簽訂之合同或共同簽字和蓋章的補充協議為准。"因為房屋買賣合同是開發商與購房人雙方當事人最終的意思表示,較之當事人雙方在合同洽談過程中所作的各種意思表示(包括各種形式的廣告)應有優先適用的法律地位。如果當事人雙方在合同中明文排除對先前相關房地產廣告的適用,則該約定並不違反我國現行法律、行政法規的強制性規定,應屬有效約定,對當事人雙方具有法律約束力。
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