|
||||
2004年天津房地產供應市場篇
一、全年新上市商品房總量低於商品房成交量,但高檔商品房供過於求。
2004年,天津新上市商品房預計在1000萬平方米左右,而同期商品房銷售面積在1250萬平方米左右,總體而言,市場處於供略小於求狀態。但從細分市場來看,高檔商品房(包括別墅及公寓)明顯供過於求,普通商品房供不應求。2004年下半年,政府部門出臺一系列調控措施,確保大量普通商品房上市,結構性的供需失衡問題有所緩解。但未來幾年,供需結構平衡問題仍是影響天津樓市發展的關鍵。
二、商品房整體品質提昇顯著,房價上漲較快
2004年上半年,天津商品房成交量驟昇,房價也一路走高。進入下半年,新增商品房放量入市,房價上昇勢頭有所緩和。2004年,以時代奧城、水木天成為代表的一批中、高檔樓盤,在產品細節以及社區環境等方面逐漸與國內一線城市接軌,並湧現出一些在國內擁有較高知名度的代表性樓盤。
三、開發商對市場變化反應更加迅速,產品創新仍有很大挖掘潛力
2004年天津房地產市場波動較大,這對於天津開發商的反應速度和應變能力是一個考驗。2004年上半年,天津房價上漲較快,受總價制約因素影響,中、小戶型住宅需求上昇。面對這一變化,一些開發商積極求變以適應市場的需求,從而在市場中佔據主動。今年下半年,一些主打中、小戶型的項目批量上市,還有一些計劃在2005年上市的項目,也對戶型配比加以調整,經濟型、實用型商品房比例有所上昇。以需求為導向已經成為本市開發企業共識,但另一方面,2004年天津樓市創新亮點不多,缺乏能夠提昇整體市場的特色樓盤。在產品細節、營銷理念和售後服務方面,天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。
一、天津土地有形市場日趨規范,『招掛拍』成為土地出讓的主要方式2003年,天津市政府正式出臺了《天津市國有土地有償使用辦法》,規定從2003年6月1日開始,天津的國有土地將由市政府集中統一管理、統一收購、統一儲備、統一供應、統一出讓、統一轉讓。這是天津深化土地有償使用制度改革的重大舉措,也是天津土地市場建設進入規范化、理性化發展階段的重要標志。從2004年天津土地市場的運行情況來看,經營性土地全部實行『招掛拍』形式,特別是經濟適用房項目也首次采用招標形式,土地市場日趨規范、競爭更為充分。
二、市內六區仍是土地市場主要供應區域,中環線以外土地供應比重加大
幾年的土地供應市場,可以看出市內六區仍然是本市土地供應主要來源,但供應中心的外擴趨勢日益顯現,這表現在外環線以外的土地供應比例加大,中心城區土地相對稀缺。據統計,今年掛牌出讓的25幅土地中,位於郊縣的有5幅,其中西青區3幅,北辰區及東麗區各1幅,其餘地塊均坐落於市內六區。在25幅土地中,位於中環線以內的僅有10幅,土地出讓面積為120萬平方米左右,佔土地供應總量的17%;其餘土地均在中環線以外,距市中心較遠。
三、市中心小幅地塊以商建、辦公用地為主,住宅用地平均規模有擴大趨勢
由於天津對住宅需求保持穩定增長態勢,目前本市的房地產開發仍然以普通住宅開發為主。表現在土地市場上,則是供應土地以居住為主,同時,商業及辦公用地佔據相當比例。分析目前天津土地市場的現狀,可以看出單純作為商業或辦公地塊,大多位於中環線以內,且佔地面積多在1萬平方米以下。1萬平方米以上的中、大型地塊以居住用地為主,並輔以一定比例的共建用地。與2003年相比,2004年以住宅為主的綜合用地面積單幅面積呈擴大趨勢。據統計,2004年天津土地供應市場以住宅為主的地塊有16幅,土地面積達到645萬平方米,平均擔負地塊面積達到40.3平方米。這一方面是由於某些超大型地塊入市帶動土地單幅平均規模上揚,另一方面也顯示出中、大型地塊佔據天津土地供應市場的主流位置。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||