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面對超過50%的商品房的均價在5000元/平方米以上這一現狀,有關人士提出疑問——樓市能否闖過『六關』
隨著樓市繼續保持高溫態勢,天津市的房價也正向新的高點漂移。據悉,2004年第三季度主要有12個項目開盤,在新開盤項目中,50%以上的項目均價在5000元/平方米以上。然而,對於是否將有更多中高檔商品房紛紛尾隨過關,各方人士冷靜地透露出六大難題給樓市降溫。
契稅關:繳稅需要翻一番
從天津市稅務部門獲悉,目前天津市具體執行的契稅是兩檔稅率:別墅、單位買的住房、商業用房以及單價在5000元以上的普通住房契稅稅率為3%;1999年8月起,單價在3000元至5000元的自用普通住宅契稅稅率減半征收,為1.5%,其中從2002年起,本市財政部門還對市內六區單價在3000元以下的自用普通住宅進行補貼,補貼後的部分房屋實際契稅稅率為1%。這意味著市民購買單價超過5000元的普通商品房至少比購買這個價格之下的房屋要多繳一倍的契稅。目前,許多熱銷樓盤只對一次性現款買房的購房人給予1至2個百分點的折扣,而契稅支出的增加又讓購房人得到的優惠減少了。這將使人們買5000元/平方米以上的房屋時,不由得再多一份考慮。
物業關:高檔物業價更高
據了解,5000元房屋的物業費也價格不菲。盡管去年9月執行的《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》規定,物業收費指導價格對應四個等級的物業服務,收費標准分別為每月每平方米1元、0.75元、0.50元和0.35元(物業管理服務費可在此中准價格基礎上根據服務成本變動等因素上下浮動20%),但是其中也明確指出,納入商品房計劃中平均銷售價格在每建築平方米4000元以下的住宅小區物業管理服務收費行為適用於該辦法。單價超過4000元的房屋將超過辦法中的限價。而當前市場上均價超過5000元/平方米的商品房物業費的標准已經達到1.5元左右,甚至一些高層住宅已經逼近2元。由於買房已經用了家庭基本的積蓄,而物業的這筆長期支出,特別讓許多中老年購房人感到不安,高額的物業費成為了他們退休後不得不面對的負擔。
銀行關:嚴格審貸不手軟
隨著日前中國銀監會公布並實施《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,規定借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50%以下,月所有債務支出與收入比應控制在55%以下,同時要求商業銀行建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標准,明確不同類型貸款的審批標准、操作程序、風險控制、貸後管理等。據建行有關人士介紹,以往很多單位給貸款人出具的收入證明很不規范,現在為了控制風險,一些支行已經要求貸款人提供工資條、工資卡,甚至利用公積金繳存額反向計算貸款人每月的真實收入水平。對於一些價格高、還貸風險大的高檔商品房,銀行甚至降低貸款成數。目前已經有一些銀行停止發放寫字樓、底商甚至別墅等高檔房地產項目的貸款。銀行人士坦言:高檔商品房一旦成為不良貸款"壓在銀行手中",銀行處置難度相當大,因此對貸前審核環節比以往要求更加嚴格。
裝修關:水漲船高難討好
盡管上漲後的總房款讓普通人買房後面對更大的裝修資金缺口,但是開發商推出的精裝修商品房仍顯得不太討好。因為國家稅務總局強調了"采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的,應按合同規定的總價款計征契稅",精裝修後的商品房價格必然提高,而一旦平均單價超過5000元,照樣按3%來加倍繳納契稅。人們購買了這樣的精裝修商品房就要多承擔稅款。此外,建設銀行下屬一些支行對精裝修房屋開始"另眼看待":銀行發放的裝修貸款年利率比住房貸款年利率至少高0.5個百分點,比公積金貸款高1.5個百分點,如果精裝修房屋把裝修成本包容到了住房貸款之中,就等於向銀行少交納了利息,因此銀行對於高價的精裝修房屋明確要求將成本分開計算,只按毛坯房成本發放貸款。這使得買房人的裝修資金壓力根本沒有減少。由於許多普通購房人把裝修預算計算到買房款之中,人們的承受能力進一步受到挑戰。
房型關:房型過時自貶值
房地產專家指出,高檔房永遠是個動態的概念。與中低檔房比較,人們可以很容易看出高檔房的優勢。但在高檔房市場,在"強中自有強中手"的競爭中,一些高檔房存在貶值的危險。盡管開發商標榜自己的房型設計可以幾十年不落伍,但在技術進步呈加速度的21世紀,資產的自然損耗是快得驚人的,就連世界巨頭微軟公司的總裁都說,我們只比競爭對手領先6個月。在梅江地區高檔房雲集的地方,一年前領先於市場的一些設計,今年看來已經並無新意,甚至被一些開發商以"後發制人"式超越。盡管許多開發商樂觀地預計樓市在2008年之前還會穩健上昇,但是,他們自己的項目可能在激烈的競爭中已經不再屬於高檔房的行列。專家提醒他們:在一個市場上,高價房不意味著高檔房。沒有5000元的內涵而標出5000元的售價,不僅買房人冷靜地評價這樣的房子"不值",而且業內也會為這種浮躁付出代價。由於買房人對房型的日益重視,專家認為,開發商還需要不斷進行房型創新與完善,不要認為房子不愁賣,而要有一份"逆水行舟,不進則退"的緊迫感。
心理關:承受力有多強
在前不久結束的秋季房交會上有關調查顯示,人們開始逐漸接受30萬元至40萬元的總房款,不斷上漲的房價使人們買一套普通商品房的總價款已經逼近40萬元。當一百平方米左右的商品房成為人們居住的主流時,5000元/平方米的單價將意味著50萬元以上的支出。對於本市的普通工薪層來說,這樣的負擔會使他們轉而到二手房市場購買。據21世紀不動產調查顯示:從購房者具體需求調查顯示,其中80平方米至100平方米左右、不到頂層、房價30萬元以下的二手房最受歡迎。在7月份的二手房交易中,房齡在8年以下的新建商品房佔到了總量的72.3%,比去年同期提高了19.2個百分點。不僅因為"次新房"房齡較短,與年代久遠的二手房相比較,規劃設計、房屋戶型、樓盤質量、小區環境、物業管理等方面更為合理、完善,而且次新房比商品房的價格更誘人。對於一些為解決天津戶口的外地購房人來說,總房款30萬元已經足夠。而對於外地房地產投資者來說,投資要低買高賣,天津已經漲起的房價也考驗著他們是否"追漲"。如果買房出租可能市場風險更大。透視5000元這個房價,不禁讓人沈思。
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