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1.住宅市場價格增長明顯
各檔住宅價格明顯上漲。2002年?2004年上半年,全市商品房平均交易價格分別為2609元/平方米、2795元/平方米、3134元/平方米,後兩年分別上漲了7.13%、12.13%。2003年1?12月,商品房平均價格漲幅達到了25.4%。據統計,2004年上半年,我市私房、商業用房、普通住宅、經濟適用住房等平均交易價格,同比分別上漲了23.4%、14.9%、14.1%、12.5%。今年8月份,商品住房平均交易價格3232元/平方米,比去年12月增長了21.5%。
土地出讓價格迅速上昇。國土資源部《我國重點地區和主要城市2003年地價動態監測報告》顯示:期內天津商業用地價格、住宅用地價格分別提高了32.93%、17.48%,比同期全國二者的平均增速6.92%、5.17%分別高出26.01個和12.31個百分點。天津地價水平已經進入全國大城市的前10名,位於排名的第六位。
房價與社會相對價格失衡。2001年?2003年,我市人均GDP分別為20154元、22380元、25852元,後兩年同比分別增長了11.04%、15.51%,平均漲幅為13.275%。2001年?2004年上半年,城鎮居民人均可支配收入分別為8959元、9338元、10313元、5477元,後三年同比分別增長了4.23%、10.44%、10.20%,平均漲幅為8.29%。期內房價與收入比較,住宅價格增長速度不僅明顯高於人均GDP的增長率,而且遠遠快於城鎮居民的可支配收入的增長。按國際通行的"房價-收入"比1:6衡量,目前我市城鎮居民對住房的自支付能力在21萬元左右,加上金融支持約在30萬元左右。2004年1?8月,全市總房款在這個范圍內的僅有47.9%。也就是說,有相當部分的居民無法在市場上找到適合自己購買力的房子。
2.結構性矛盾比較突出
平面移動需求與提昇開發供給錯位。從需求看,去年以來短時間內急劇膨脹的需求主要來自於拆遷形成的剛性需求。2003?2004兩年,合計拆遷面積約在1000餘萬平方米,其中大部分拆遷戶只能購買3000元/平方米以下的商品房或存量房。從供給上看,在形成剛性需求的拆遷片上,尤其是拆遷大頭海河開發范圍內,上游(城區)用地控制范圍42平方公裡,新建總建築面積約1000萬平方米,其中70%(700萬平方米)為非住宅物業,30%(300萬平方米)為住宅開發,住宅開發都規劃定位為高檔項目。綜合市場供求表明,大量拆遷形成的主流住宅需求與主體規劃的非住宅開發供給形成錯位;拆遷形成的中低檔安置型住房需求與規劃新建的中高檔住房供給不相銜接。
集中化的需求與供給周期產生矛盾。受建設周期限制的住房市場現實供給,並不會馬上隨著短期內大面積拆遷形成的集中住房剛性需求而得到調整,即使調整也需要一個較長的過程。2003年全市商品房竣工832萬平方米,其中住宅750萬平方米;當年商品房銷售1022萬平方米,需求缺口為190萬平方米。2004年1?8月,全市商品房交易量同比增長48.8%,長期空置的房屋短期內被大量消化,去年底結存的2000年以前上市的208萬平方米商品住宅已經銷售了104萬平方米。可以說,結構性的供求失衡已經十分嚴重。
結構問題不解決將影響產業的持續發展。按2004年1?8月交易情況推算,市場上總房款40萬元以下商品住宅供應量還可以滿足不到7個月的需求,其中中心城區僅夠滿足5個月的需求。從後續供應看,2004年中心城區住宅用地計劃供應規模為673萬平方米,其中普通商品住房300公頃,經濟適用住房148公頃。上半年環內住宅用地實際供應為297公頃,仍差376公頃。即使下半年能完成所差376公頃的土地供應,受開發周期限制這些土地明年也無法實現房屋有效供給。結構上的供求不適應,將商品房的現時需求擠到了存量房市場,使後者早熟,壓縮了房地產增量投資,這會影響到產業的長期發展。
1、我市拆遷需求效應分析。按"世紀危改"的經驗數據測算,現階段我市拆遷形成的需求取"1:3"比值比較符合實際。依據在於,"十五"規劃時(2002),市建委綜合開發辦測算市內六區有531萬平方米危改片房屋,片內居民27.98萬戶,人均面積合5.75平方米,按1:3拆/需計算,也就是人均17.25平方米,以天津市戶均人口3.3計,戶均買房不過是56.93平方米(相當於舊的小偏單、新的大獨單或小戶型一套)。1:3的拆購比仍適用現在。綜合起來可以這樣判斷,近年單方3000元/平方米、今後3500元/平方米的商品房和存量房屋,是我市拆遷形成的主流需求。去年以來,拆遷剛性需求的沈淀有加大的趨勢,年約在1/3左右。
2、近期拆遷剛性供/需總量分析。2003年~2005年期間,拆遷面積約在1370萬平方米(850+260+260)左右,按拆需比1:3計算,剛性需求4110萬平方米上下。以每年沈淀1/3,五年消化完,每年合822萬平方米。依據市城調隊拆遷片千戶居民問卷意向調查,大致一半買新(房)一半購舊(房),期間每年商品房、存量房分別需要411萬平方米。2004年1~8月,全市商品房交易中,3000元/平方米以下銷售158.6-供給68.2=缺口90.4萬平米。3000~4000元/平方米銷售--供給缺口為34.8萬平方米,中低價缺口合計為125.2萬平方米。
存量房交易,去年為688萬平方米,今年上半年為387.2萬平方米,2004全年按774.4萬平方米計,兩年合計為1462.4萬平方米。減去兩年的拆遷戶存量意向需求822萬平方米,還剩640.4萬平方米,年合320.2萬平方米。這320.2萬平方米中,按非拆遷戶購買1/3面幌擄?昴芡瓿傷??76公頃的土地供應,受開發周期限制這些土地明年也無法實現房屋有效供給。結構上的供求不適應,將商品房的現時需求擠到了存量房市場,使後者早熟,壓縮了房地產增量投資,這會影響到產業的長期發展。
3.剛性需求短期增長過快
我市拆遷需求效應分析。按"世紀危改"的經驗數據測算,現階段我市拆遷形成的需求取"1:3"比值比較符合實際。依據在於,"十五"規劃時(2002),市建委綜合開發辦測算市內六區有531萬平方米危改片房屋,片內居民27.98萬戶,人均面積合5.75平方米,按1:3拆/需計算,也就是人均17.25平方米,以天津市戶均人口3.3計,戶均買房不過是56.93平方米(相當於舊的小偏單、新的大獨單或小戶型一套)。1?3的拆購比仍適用現在。綜合起來可以這樣判斷,近年單方3000元/平方米、今後3500元/平方米的商品房和存量房屋是我市拆遷形成的主流需求。去年以來,拆遷剛性需求的沈淀有加大的趨勢,年約在1/3左右。
近期拆遷剛性供/需總量分析。2003年?2005年期間,拆遷面積約在1370萬平方米(850+260+260)左右,按拆需比1:3計算,剛性需求4110萬平方米上下。以每年沈淀1/3,五年消化完,每年合822萬平方米。依據市城調隊拆遷片千戶居民問卷意向調查,大致一半買新(房)一半購舊(房),期間每年商品房、存量房分別需要411萬平方米。2004年1?8月,全市商品房交易中,3000元/平方米以下銷售158.6萬平方米-供給68.2萬平方米=缺口90.4萬平方米。3000?4000元/平方米銷售——供給缺口為34.8萬平方米,中低價缺口合計為125.2萬平方米。
存量房交易,去年為688萬平方米,今年上半年為387.2萬平方米,2004全年按774.4萬平方米計,兩年合計為1462.4萬平方米。減去兩年的拆遷戶存量意向需求822萬平方米,還剩640.4萬平方米,年合320.2萬平方米。這320.2萬平方米中,按非拆遷戶購買1/3面積,其餘2/3即200餘萬平方米/年的存量房被拆遷戶買去,也就是說,原本意向購買新房的拆遷戶有一半、即200萬平方米/年左右的需求,實現了因增量市場供給缺口轉向存量市場。這是迫不得已的,中低價商品住宅重新回歸了"賣方市場"。
剛性需求過快增長的後果。適合拆遷安置用房的供不應求,加上中高檔商品住宅供給的過於集中即供過於求(2004年1?8月,全市5000元/平方米以上的商品房新增上市65.9萬平方米-現銷售39.6萬平方米=多出26.3萬平方米),造成了市場的結構失衡。失衡推動了房價的結構性持續上漲,從置業、投資兩方面影響著房地產市場預期,增加了產業發展的擾亂因素。
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