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進入2004年以來天津的房地產業市場可以』用冰與火的考驗』來形容。年初由於城建力度加大拆遷量激增而造成的剛性需求走強從而帶動銷售量直線上昇,但是,就在開發企業為火爆的市場氛圍和輕而易舉就能取得的利潤而高興的時候,宏觀調控政策強勢啟動,一時間無論是從全國大環境還是天津市場小環境來看房地產行業都是控制發展的對象。就天津市場而言剛剛調動起來的購買積極性好象有所減弱,但是許多開發商仍舊抱樂觀態度。但是,在上半年冰火交融的基礎上天津的房地產市場究竟怎樣發展?
2004年6月23日天津市房地產業協會組織業內權威人士就天津市房地產市場上半年回顧及下半年預測一題進行了深入研討。與會人員認為天津市房地產市場上半年形勢和發展態勢大致為:天津市房地產市場在經歷了連續3年快速發展後,今年上半年商品房銷售的各項指標下降二成以上,房地產市場步入調整期。總體看,上半年我市房地產市場呈現穩步發展的良好勢頭,房屋交易量較去年同期大幅增長,房屋價格趨於平穩。房地產投資和開發仍保持增長態勢,但增幅小;土地供應總量比去年同期有所下降;商品房銷售總量下降,今年一季度下滑到1999年以來的最低水平;空置房增幅較大,總量達到544萬平方米。房價穩中有昇,今年一季度同比增長5%。具體表現為:
一、中、低價位大戶型商品住宅銷售比例大
上半年,市內六區銷售商品住宅中,單價在3000元以下的商品住宅銷售104.8萬平方米,佔總量的31.9%;單價在3000-4000元的商品住宅銷售125.8萬平方米,佔總量的38.3%;單價在4000-5000元的商品住宅銷售61.7萬平方米,佔總量的18.8%;單價在5000元以上的商品住宅銷售36.4萬平方米,佔總量的11.1%。從價位上看,目前市場需求仍以中、低價位商品住宅為主。從上半年銷售商品住宅的戶型結構看,戶型面積在80平方米以下的商品住宅銷售17.5萬平方米,佔總量的5.3%;戶型面積在80-100平方米的商品住宅銷售67萬平方米,佔總量的20.4%;戶型面積在100-120平方米的商品住宅銷售81.8萬平方米,佔總量的24.9%;戶型面積在120平方米以上的商品住宅銷售162.3萬平方米,佔總量的49.4%。從戶型結構看,目前市場需求的主要戶型在120平方米以上。
二、中、高價位大戶型商品住宅上市量大
上半年,市內六區上市商品住宅196.1萬平方米,其中,單價在3000元以下的有40.9萬平方米,佔總量的20.9%;單價在3000-4000元的有67.8萬平方米,佔34.6%;單價在4000-5000元的有34.8萬平方米,佔總量的17.8%;單價在5000元以上的有52.5萬平方米,佔總量的26.8%。從價位結構分布看,3000-5000元中間價位的商品住宅佔比重最大,達到52.4%。市內六區上市商品住宅的戶型結構顯示,戶型面積在80平方米以下的商品住宅上市量為10.2萬平方米,佔總量的5.2%;戶型面積在80-100平方米的商品住宅上市量為36.6萬平方米,佔總量的18.7%;戶型面積在100-120平方米的商品住宅上市量為37.3萬平方米,佔總量的19%;戶型面積在120平方米以上的商品住宅上市量為112.1萬平方米,佔總量的57.2%。上半年市內六區上市商品住宅中,戶型面積在120平方米以上的商品住宅上市量佔總量的比重達到57.2%,比去年提高了10.8個百分點。
三、外地人置業日漸增多
上半年,外地居民在津購房的數量為96.8萬平方米,32.3億元,比去年同期增長279.6%和348.6%。外地居民購房佔全市商品房銷售總量的15.1%。外地人在津置業主要以普通住宅為主,佔外地人在津購房總量的90.3%。外地居民購買的普通住宅,以中、低價大戶型為主。上半年,外地居民在津購買單價在4000元以下的普通住宅數量為72.3萬平方米,佔購買普通住宅總量的82.7%。購買戶型面積在120平方米以上的普通
四、市內六區中低價位私產住宅交易比例大
上半年,市內六區私產住宅交易中,單價在2000元以下的私產住宅成交28.3萬平方米,佔總量的26.1%;單價在2000-3000元的私產住宅成交55.7萬平方米,佔總量的51.5%;單價在3000-4000元的私產住宅成交20.3萬平方米,佔總量的18.7%;單價在4000元以上的私產住宅成交4萬平方米,佔總量的3.7%。從戶型結構上看,居民對各類戶型需求結構比較均勻,單套戶型面積在60平方米以下的私產住宅成交29.5萬平方米,佔總量的27.2%;單套戶型面積在60-80平方米的私產住宅成交26.8萬平方米,佔總量的24.8%;單套戶型面積在80-100平方米私產住宅成交20.4萬平方米,佔總量的18.9%;單套戶型面積在100平方米以上的成交31.5萬平方米,佔總量的29.1%。
就下半年發展形式而言,大家一致認為經過了幾個月的『暴發期』後,目前仍以較快的速度發展,整個房地產市場給人的印象好像是供不應求,但仍需對下半年的房地產市場進行冷靜的分析。專家認為下半年發展趨勢大致分為以下幾點。
一、主體市場長期看好仍是市場的主題
據預測,天津在『十五』期間,住房需求總量3,111萬平方米。需求量決定市場發展仍有空間;政府還將出臺一些鼓勵政策,培育市場購買力,擴大市場需求;降低商品房契稅,實行購房支出抵扣所得稅政策;擴大空置房政策享受范圍,幫助開發企業盤活積壓商品房;激活住房二級市場,形成梯次消費。;改善商品房的供應結構,面向中低收入家庭;繼續加快危房改造,創造規模剛性需求。;加快小城鎮建設步伐,繼續對新四區和部分縣的城鎮建房給予經濟適用房的優惠政策,使小城鎮開發成為新的增長點。
二、利率上調的預期有可能影響樓市消費 從與產業關聯的密切度而言,金融業對房地產行業的影響是不容忽視的。從股市反彈和美元利率上調可以預測人民幣的利率也將會在短期內有所動作,從各行的提前還貸率激增的狀況來看購房者的金融危機感已經顯現。如果,預期利率真的上調的話持幣待購的現象將有所增強,畢竟消費群體對上調後的利率還要有一段心理接受期。
三、五大因素影響市場房價回落可能性不大
1、從宏觀來看,天津的住房需求依然強勁,相當大的一部分人有改善住房的需求。而目前住房貸款的條件依然比較寬松,這也大大刺激了顯示需求,但也可能會形成隱患。
2、原材料價格上漲是一個直接原因,開發商為了保持原有的利潤空間,就要漲價。就天津而言,資料顯示目前房地產開發平均利潤達到17.1%,應該說很高。
3、消費者購房心理是『買漲不買跌』,而開發商也利用了這一特點,現在不買很快又漲,更刺激了購買需求。
4、受炒作因素的影響房價走強應該還會持續一段時間,但是宏觀調控政策已經起到積極的作用,房價漲幅不會很大。
5、市場寡頭的形成也是導致房價上昇的因素,目前,一些主要的房地產商聯手壟斷市場的情況是客觀存在的,他們可以對市場價格的走向起到一定的影響作用,小開發商必然會跟風而動。
四、開發企業面臨新一輪的洗牌
宏觀調控政策的效應已經基本顯現,市場價格猛增的趨勢已經得到有效的抑制,但與此同時也給開發商的心理上蒙上了一層陰影。許多大開發商由於對市場前景不抱樂觀態度,因而放慢了開發速度,即使已經准備好了的開發項目也要尋找一個合作伙伴共同投資,借以緩解資金壓力分擔開發風險。另外,一些實力派開發企業已經將重點投資方向調整到二三線城市上。與此同時,中小開發企業聯合賽和淘汰賽越演約烈,一面是許多有錢沒地或有地沒錢的中小企業一改往日秘密操作的行規公開竟相合作,另一方面,許多對房地產行業看不清楚的中小開發商紛紛轉向其他業態。有專家預言房地產開發企業新的一輪洗牌期已經到來。
五、躁動水分日漸壓縮但中低檔商品房銷售旺勢還將持續
綜觀2004上半年度,天津市商品房銷售的情況,『銷售暴發』成為這一時期的一個顯著特點。好像一夜之間天津市民要每人一套。前所未有的火爆令許多開發商和銷售商始料未及。城市的大力度改造和建設,所帶來的集中拆遷造就了難以數計的購房者,剛性的需求加上集中的購買自然帶來了『銷售暴發』。曾經有人士在去年年初提出『三年內市內商品房均價將突破4000元/平方米』的預言已經提前實現了。但這裡有兩個現象需要注意:一是這種購買熱潮不能充分說明天津市房地產市場的大繁榮,因為『銷售風暴』主要集中於那些中低檔,單套總款在45萬元以下的項目,中高檔項目受益不大。因此切不可據此得出天津市房地產前景無限美好,有房就賣的結論。這種情況只能說明目前天津房地產市場適合主流購房群體的項目太少了。二是在這次『銷售暴發』現象中的購房者有一批屬於『躁動購房者』。所謂『躁動購房者』指的是這些對於購房者而言,此時購房並非是他們最佳購房時機,最佳購房年齡和最佳購房心理狀態,只是被這種購房大潮所感染,故此已有業內專家戲謔地預測『過幾年等著收舊房吧!』此話雖帶有一定的調侃味道,但的確說明了一個事實。所以,作為房地產開發商應有清醒認識。其實,不光開發商,廣大的購房者也已經認識到了這一點,並已逐漸清醒。他們的理智將在以後的購房中起到決定作用,可以說以後的購房者純度將更加明確,購房的針對性也更強。這些都是每個開發商必須認識到的。但畢竟,目前的上市量和所供購房者選擇的項目數量有限,商品房主要是中低檔商品房的銷售旺勢還將持續到年底甚至跨年度到明年,乃至更長。
意大利科學家的20/80定律曾做了這樣一個表述,社會財富的80%為20%的人(企業)所創造,同時,社會財富的80%為20%的人所佔有。我們按照這樣的原理可以作出這樣的推斷:天津市房地產市場的80%的商品房將被全市市民的20%所購買。相關機構前幾年在對房地產市場所做的分析中曾發現,在天津市中檔住宅,乃至中高檔住宅的購房者中,機關事業單位、文化界人士為購房的主力軍,佔有相當大的比重。這一點在當前更加突出。由於工作的性質,他們的收入較為穩定,收入在全市屬於中等偏高,家中有一定的儲蓄,現有住宅出售可有相當款額的收入,國家房屋補貼他們又是首先受益者。這就決定了他們具有較強的購房資金實力和心理承受力及抗風險能力。而根據他們的實際收入,單價在3500元—5000元/平方米,單套總款在40萬—60萬元是他們最佳選擇。這些人加上部分私營業主、個體工商戶共同構成了市民的20%,而他們將無可爭議地成為天津市中檔項目的消費主力軍。從目標客戶的這一特性來看,中檔項目將在相當長的一段時間內穩穩佔據房地產市場的主流。
六、市場競爭將重點鎖定產品品質
企業的發展有賴於產品的旺銷和利潤的最大化,面對日趨嚴酷的市場環境企業只有把自己的產品作好纔能求得生存和更好的發展。由於,區位及周邊基礎設施等硬性環境都是不可逆轉的,所以,許多開發商便將功夫全部下到了項目身上,房型擺位、空間分割、社區環境營造等關系到產品內在特性的問題都將被開發商反復推敲斟酌。畢竟,好產品能賣個好價錢。
七、二級市場仍能看到發展空間
曾有專家在相關會議上預言,誰把握住了二級市場誰就把握住了將來。目前國際知名的21世紀不動產已經入駐天津市場,而且象津房置換這樣的老牌中介企業也進行了大規模的調整,另外,順馳、中原等知名中介企業也在厲兵秣馬為即將到來的中介市場的高峰期積極准備著。有專家預言2004年下半年有可能最精彩的競爭點在二手房市場,應該說二手房市場的巨大發展空間是有目共睹的。
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