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房地產調控政策的影響其作用面主要表現在以下幾個方面:增長速度、融資渠道、開發結構、用地政策、物業賦稅,重心是兩個,一個是土地,一個是信貸。按此作用面並結合不久前天津市建委《促進我市房地產業健康發展的思路和措施》的精神,天津房地產調控效應主要反映在以下幾個主要方面:
土地——總量上趨緊,結構上調整
土地不僅是宏觀調控的對象,而且也是手段。最近國土資源部孫文盛部長講到,國土資源管理體制改革要加強宏觀調控的職能。今後,土地供應要象宏觀經濟調控中的財政政策、貨幣政策發揮作用,成為宏觀調控的重要工具之一。拿地是項目啟動的源頭,土地是房地產市場的最有力的行政性調控杠杆。
從土地源頭調整開發規模和結構,特別是普通住宅、高檔住宅區分對待,是房地產市場調整的重要措施。2004年,我市居住用地計劃供給600萬平方米,新開工計劃面積1100萬平方米,容積率約1.83。新開工面積佔當年商品房銷售面積(計劃1200萬平方米,實際可達約1500萬平方米左右)的73.33%,當年『開工——銷售』缺口400萬平方米。2003年底,全市結轉可售商品房952萬平方米,減去『開工——銷售』缺口400萬平方米後,還餘下552萬平方米。2003年1?3月,全市出讓土地252.67萬平方米,其中位於河西南開與和平等高地價區243.31萬平方米,佔96.29%。2002年出讓的206.40萬平方米土地中,也絕大部分位於上述地區,決定了2004年新開盤房價高位。4月份以來,上市商品房的中高檔居多,市內六區新盤均價可能會超出3500?3600元/平方米,友誼路南段幾個新盤均價已經超過了6000元/平方米。因此,調整不僅是土地放量的規模,更重要的是土地使用方向。按一般邏輯講,加大普通商品房建設首先從土地供應著手。
投資——為彌補缺口,天津可適當提高
以開工量決定投資額度進行調整。2003年,天津房地產實現投資211.4億元,竣工832萬平方米,毛建造成本估計為2540.87元/平方米左右。2004年,按土地、建材等相關成本比去年上浮6%計算,毛建造成本估計為2693.32元/平方米左右。新開工計劃面積1100萬平方米,需要投資296.27億元。今年計劃施工面積為2150萬平方米,減去新開工1100萬平方米,還有繼續施工面積1050萬平方米,即使按800元/平方米計算仍需追加投資84億元。以上兩項合計380.27億元,也就是說2004年,房地產實現投資若按現計劃額255億元盤子安排,還存在著資金缺口。
控制開發投資的適度。實現房地產市場健康持續發展的重要一環是保持適當的開發投資速度,一是與房地產市場需求本身的適應,一是與整個經濟增長的協調。我市房地產投資,2002(175億元)=9%,2003(211億元)=20%,2004(255億元)=20.62,低於近年全國同類投資增長30%以上的速度。2003年,天津GDP增長14.5%,今年計劃增長11.5%,按13%組織,今後幾年為了實現『三步走』戰略目標,GDP年均增長速度不能低於12%,其中房地產業應做出應有的貢獻。總起來說,天津房地產投資還應該提高一點,每年增加5個百分點,近年在25%以上可能比較合適,以便與經濟增長和城市定位相適應。
拆遷——分輕重緩急,將適度放慢
根據決定房屋拆遷量的四個主要因素:市場安置住房可供量、全市存量住房折舊情況、拆遷/買房資金到位情況、現時建成區內拆遷比例等的測算,近年我市年房屋適度拆遷量/年,可按緩速、適中、超前三種速度視情掌握:
緩速拆遷量。即有保證的速度,可安排240萬平方米房屋拆遷。其主要依據是市場拆遷安置住房可供量,即約佔2003年商品房交易量1022平方米的2/3左右,價格在3500元/平方米上下,絕對量約720萬平方米的房屋上市供應。換言之,這樣的拆遷量能保證拆遷戶及時買到安置房子,不會影響市場供需結構平衡。
適中拆遷量。即采取上述緩速拆遷量與下面超前拆遷量中間速度的進度,可安排270萬平方米房屋拆遷。其主要依據是全市住房折舊情況,即按2004年底全市存量住宅面積12897.01萬平方米,考慮到其中很大一部分是過了折舊期的老房子,暫且以約48年折舊計算,每年形成約270萬平方米左右的折舊量。這是從房屋價值的會計角度或者說理論上講,到時應該拆除的房屋面積。把這樣一個拆遷量作為拆遷規模的正態中線,上下留有餘地,符合適中的特征。
超前拆遷量。即最大的進度,可安排300萬平方米房屋拆遷。其主要依據是現實建成區內拆遷量比例,即倘使按每年270萬平方米拆遷量、項目建設周期三年半時間,期內就是945萬平方米的拆遷面積。如上計算,以拆一建四、容積率=3,在中心區建成區內每平方公裡平均會有36000平方米的建設量,每個居民合1.61平方米的建設量。這樣,拆遷/建設面佔建成區的比重已經不小了,這在實際中可以直觀的感覺到。如果搞到每年拆遷300萬平方米,相應增加30萬平方米拆遷量,按拆一建四新增120平方米的建設規模,即使以較高容積率=3,也要新增40萬平方米的投影面積。很明顯,整個建成區的壓力將大大增加。同時,按拆一買三測算,因擴大拆遷需要市場新增供給安置性商品房90萬平方米。這樣的話,各方面的拆遷約束將可能達到最大的極限。
需求——改善型正常,剛性需求漸緩
政策因素對房地產市場的影響是明顯重要的。在天津,1994、2000、2003三年商品房銷售分別出現了120%、91%、55%的高速度、跨越式增長,在其前置期也分別有著1993年9月、1999年6月、2002年10月的允許期房出售、停止實物分房、海河開發等政策/戰略出臺。市場正常的需求數量調整,一般情況下可從『需求價格彈性』和『需求收入彈性』兩個角度測算:剛性需求目前主要取決於拆遷規模,可從面積直接推算:
(1)需求價格彈性:價格變動百分之一商品房需求數量變化約在10萬平方米左右。2003年,全市商品房銷售額285.7億元。該值佔當年GDP2386.9億元的11.97%,佔同期社會消費品零售額1074.1億元的26.6%。商品房平均價格每上昇1%,即減少銷售額2.857億元。按當年均價計算,等於減少出售面積10.22萬平方米。2003年,全市商品房平均價格上漲7.3%,等於需求因價格變動減少銷售面積74.61萬平方米。
(2)需求收入彈性:人均GDP每增長100元所相應增加的購房面積。據有關部門測算,1990?2002年我市人均GDP每增長100元,商品房銷售將增加2.22平方米。按天津經濟發展『三步走』戰略,2010年人均將達到6000美元,今後七年內人均淨增3000美元,即人均24900元人民幣,以上述經驗數據推算,計552.78萬平方米,年均合78.97萬平方米。另外,在恩格爾系數各個階段水平,家庭住房消費支出比例有著規律,可依此計算住房需求量。
(3)拆遷剛性需求:測算表明,目前可按1:3比率計算。目前我市房地產市場交易量呈下降趨勢的主要原因,是我市房屋拆遷速度放緩,市場剛性需求減少。自市政府八項調控措施出臺以來,特別是壓縮拆遷面積的措施,使得4、5月份商品房交易量月平均回落已經近22%,存量房交易量月平均回落已經近2%。可以預見,隨著拆遷規模調整的適度化和以前所積累的持幣待購剛性需求的逐步釋放,因拆遷引起的需求會逐步放緩。
對今後天津房地產業發展的幾點建議
企業戰略上的調整。在宏觀經濟調控大局下,對於每個企業,1%的風險可能意味著100%的失敗。在國家清理固定資產投資項目的時候,公司內部也應該對自己的項目進行清理,必要時可重新進行可行性研究和准備相應調整。2004年5月14日,曾打造了浦西第一高樓恆龍廣場和廣江廣場的香港恆隆房地產公司表示,暫時不會再在上海有新的項目投資,當然不排除5?7年後重新投資上海。
開發運作上的調整。在產業政策明顯變化的情況下,仍然『按既定方針辦』,可能是不合時宜的。因現金流變化的原因,一些項目的開發運作模式可能需要調整,比如以『美國模式』替代『香港模式』。目前主要風險是資金鏈,借貸房地產項目資本金一次提高15個百分點;對房地產信托的整治已經開始;近傳央行可能上調部分行業的貸款利率-----這些政策若出臺,房地產首當其衝。最近海外基金公司和投資銀行紛紛來華探路,摩根士丹利與上海復地合作投資5000萬美元,開發復地雅園;新加坡騰飛基金收購並開發上海騰飛大廈;仲量聯行尋求迅速進入國內市場;渣打銀行上海分行房貸已佔到外幣貸款業務的99%。
市場營銷上的調整。宏觀調控所引起的整個市場環境的變化,需要公司項目推廣策略上的調整。我認為,房地產公司應在產品組合、價格策略、時段進度、活動安排、廣告策劃、公共關系、企業形象等各方面都應該進行恰當的調整。我們的企業應該研究宏觀調控下的房地產市場區域營銷規律與特點,對人員和資金等營銷資源進行整合,以適應新的產業市場環境。
作者簡況
劉玉錄:副教授,南開大學經濟學博士;中國作家協會天津分會會員;天津市房地產經濟學會副秘書長;天津市東歐中亞研究會副理事長;天津市房地產市場專家諮詢委員會委員。
通訊地址:天津市河東區直沽街匯賢裡安教小區4-4-105
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