|
||||
一、拆遷運動對2004年房價走勢的影響
2003年全市拆遷面積450萬平方米,是2002年同期拆遷量的3倍,拆遷投資130億元,成為拉動2003年商品房銷售和房地產投資增長的主要因素之一,拆遷帶來了安置型需求的增長。去年450萬平方米的拆遷量中一大部分都是在後半年完成的,因此引起了拆遷市民歲末的突擊購房。同時去年上半年的需求中也有一部分積累至下半年,房價短時期內大幅盤昇是需求集中爆發的結果,這樣導致了在今年年初巨大需求集中爆發,房子供不應求,價格上漲。
預計2004年拆遷量將達到300萬平方米,涉及拆遷居民10萬戶,比2003年減少1/3。如果按以往天津市危改『拆:購(建)比率=1?3』理論上可形成約900萬平方米的安置型住房需求(即時+滯後)。再加上去年拆遷引發的約1350萬平方米的安置型住房需求,則在去年和今年將形成約2250萬平米的安置型住房市場需求。
但安置型住房並非房地產商開發的主流產品。雖然今年小戶型上市量加大,但120平方米以上的中高檔戶型仍是各房地產項目的主力戶型。來自樓盤銷售一線的信息顯示,25萬元檔次的住宅特別符合天津大多數拆遷戶的購房需求,購房者在選擇中注重樓盤和戶型的經濟實用性。
為了保證低收入家庭和拆遷住房困難戶等住房需求,天津市目前最低保障住房社會保障房建設工程已開工近30萬平方米,預計今年10月份竣工入住,同時,今年還將開工建設45萬平方米保障住房。但這些措施相對於現在的市場需求來說無疑是杯水車薪。
這表明居民安置型需求仍然是房地產市場的主要矛盾,市場難以滿足中低收入居民購房需求,顯然今年的安置型住房市場將呈現明顯的供給小於需求。由此可以看出今年中低檔住宅將供不應求,價格會繼續以較大的幅度上漲。
二手房市場呈現同樣的趨勢。20—25萬元區間的房屋基本在拆遷戶的能力承受范圍內,面積在70—90平方米之間,目前在二手房市場需求量最大。由此看出,大部分二手房由於其總體價位較低,將成為拆遷戶特別是中低收入人群購買的主要產品,所以二手房價格也會持續大幅上揚。
拆遷也會刺激對中高檔商品房的消費需求。在眾多拆遷戶中不乏中高收入階層,他們會因為拆遷的刺激直接完成改善型需求而去購買中高檔房。所以中高檔商品房價格也會因為拆遷而持續上揚。
二、城市發展對2004年房價走勢的影響
去年第三季度,天津出臺了經濟社會發展新階段的『三步走』戰略,特別是其中海河兩岸綜合開發的重大戰略舉措,以及與其相關的城市基礎設施整體改造工程起步。此舉引起了海內外的廣泛關注,未來投資預期看好,內外資金入津見長,南方地產商進入加大,啟動了天津新一輪房地產發展的引擎,這種行政型動力的集結造成了房價的大幅上揚。
其次,外來人口置業及個人房產投資抬昇房價。近兩年經濟的高速發展創造了很多機會,外地來津就業人員的擴增導致了天津商品房價格上漲。城市對外來人口產生了前所未有的凝聚力,這一凝聚力在今年會體現得更明顯,這強烈刺激了本市的租賃市場。過去,在天津市租一套100平方米左右的住房一般在千元左右,現在上漲到兩三千元不等,甚至有的還高;而且這種漲勢未有減弱的跡象。
同時,准備在津長時間逗留的一些外來客人越來越感到租房不如買房合適。統計顯示,外來人口在津購房呈上昇之勢,今年前兩個月購房32.7萬平方米、銷售額達10.4億元,佔全市商品房銷售總量的14.8%和16%,與去年同期相比分別增長248.8%和345.8%。一部分具有戰略投資的市民和外地投資者,看好天津的房地產市場,普遍認為天津的房屋昇值空間很大,從而進行大規模的房地產投資。
再次,居民收入提高使居民住房消費預期增強。2003年全市人均GDP將達到3100美元,實現了全市經濟社會發展『三步走』目標的第一步。2003年天津人均居民可支配收入10290元,同比增長10.2%,居民購房能力顯著增強。天津整體經濟增暢迅速,人民口袋裡有錢了,就會謀求改善生活質量,或者二次置業。這也會刺激房價上漲。
最後,2008年奧運會促進天津房價上揚。至奧運之前,本市第一次大的城市改造必須完成,市內不能再有在建工程。為此明後兩年不會或極少再有建新項目,因此未來幾年內本市商品房供應量將會做一時期的停頓,屆時供需必定緊張,房價將會繼續上揚。
三、開發成本對2004年房價走勢的影響
據有關部門調查數字顯示,截至去年底,鋼材平均價格比上年同期上漲20%多,其中建築常用螺紋鋼均價上漲30%多;部分型號鋼材價格接近1993至1994年的水平。與鋼材相比,木材和水泥的價格漲幅相對較小,木材平均價格漲幅為3%左右;水泥平均價格漲幅為7%左右。同時,從今年開始,天津市將禁止生產和使用粘土空心制品,這將導致建安成本的波動。再加之近期國家對土地資源的嚴格控制,天津市政建設的發展,土地成本也呈上漲趨勢。另外,舊城區拆遷房屋性質不僅僅是平房,而且出現了樓房,同時拆遷費用也在上漲。這些因素無疑將會增加房地產開發成本,從而導致房地產價格的進一步上漲。
四、開發規模對2004年房價走勢的影響
天津市房地產業今年投資規模為255億元(2003年210億元),比去年增加21.4%。預計今年天津市商品房和各類經營性公建設施施工面積將達到2000萬平方米,新開工850萬平方米、竣工住宅800萬平方米。(去年施工面積1950萬平方米、竣工住宅750萬平方米)。
就數字比較而言,今年與去年施工面積與竣工面積相當,但由於拆遷刺激安置型需求的逐漸釋放需要一個過程,也就是說至少今明兩年這種需求會持續下去,這就導致近期供需失衡,從而引起房價上漲。
天津市今年一季度房地產項目預計竣工88萬平方米,新開工333萬平方米。目前新開工項目中的商品房項目大多數在1至2月份已經開始進行打樁等前期准備工作,預計在3月份取暖期過後會正式開工。隨著商品房項目的開工,商品房的預售也將隨之開始。3月份本市的住宅市場新樓盤接踵而來,除了一批項目二期開盤外,更多新的項目也開始進入內部認購和市場推薦階段。新項目的不斷推出與預售,使得市場供應量增加,理論上來看這種預售活動將減緩房價上漲速度。
五、綜合評價
從以上分析可以看出,天津市持續的大面積拆遷活動無疑會導致未來至少兩到三年內房地產價格的全面上漲;天津市近兩年來城市經濟的高速發展不僅刺激了房地產投資而且刺激了房地產消費,從北京上海等城市的經濟發展與房價的關系來看,房價會隨著經濟的發展逐年攀昇;再者,土地成本與建安成本也較去年有不同程度上的增加,這也導致了房價的上漲;隨著舊城改造的推進、大量本市及外來開發商的開發項目的上市,在今後幾年內房地產市場的供給會不斷增加,由此預見屆時整體房價上漲的趨勢會有所放緩甚至回落,但從2004年的情況來看,房價在全年仍處於上漲階段。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||