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在上海,價鈿實惠、功能齊全小戶型是房產市場的稀缺資源。尋覓婚房的年輕人正在為此大傷腦筋。
『要想買到一套小戶型簡直太難了!』12月5日,身懷六甲的樓太太在第十六屆中國上海房地產展示交易會的人潮中艱難穿行,臉上寫滿了無奈。
她是一名小學教師。丈夫樓強在一家外企工作。兩人結婚一年有餘,現在住的是前年買下的一套面積約40平方米、房齡35載的小戶型。由於拆遷在即,他們急需一套實惠的新建小戶型。他們整天跑中介公司,展會更是每次必到,一到就開始『洗展臺』:一個展臺一個展臺地問。這一次怕夫人身子重,樓強原本打算一個人來『洗展臺』,可她還是堅持要一起到現場,生怕商量起來不方便,錯過了買房子的機會。可是他們還是失望,參展商推出的為數很少的小戶型早已被哄搶著預定一空了。『再過一兩個月,如果再買不到小戶型,我們就只好去租房!』
其實,他們只是一個縮影。在上海,像這對年輕夫婦一樣急需小戶型的年輕人不在少數。他們希望有一套面積適中、總價較低的新房。但現實情況是,上海的小戶型是稀缺資源。
小戶型越來越少
小戶型是相對大戶型而言,主要是針對小家庭、單身人群等消費者而出現的一種住宅形態。目前,大家所說的小戶型是兩種意義上的小戶型:一種是成套住宅定義上的小戶型,如四十多平方米的一居、七八十平方米的兩居、九十多平方米的三居;另一種不是嚴格意義上的成套住宅,指小面積的公寓或商務公寓。這些小戶型面積雖小,功能齊全,一般都有客廳、廚房和衛生間。
上海小戶型短缺有歷史淵源。上海市房屋土地資源管理局高級經濟師王安石在接受《新民周刊》專訪時指出,上海住宅發展主要分為四個階段:
第一階段為上世紀50年代,當時住宅均由國家統一建設,實行『統建、統分、統管』,結構簡易、緊湊且公用面積小,住宅相對獨立但不成套,配套不全。這樣的房型現在還有大量存留,總面積達935萬平方米左右。其中,老石庫門有335萬平方米,舊式裡弄和新式裡弄共有600萬平方米。
第二階段,上世紀60—80年代。這個階段興建的新房大部分都是職工住宅,以單位建的為主體,整個房型設計簡單,高度大都在6層,住宅面積大都在50—60平方米之間,有的只有40平方米。目前,這些房子大部分都由國有直管變成了售後公房,面積達9000萬平方米。
第三階段,上世紀80—90年代末。福利分房成為歷史,自己掏錢的消費者對房屋質量和戶型提出了更高要求,市民對大房型的需求突然間被釋放,面積大都在150平方米左右,大的甚至達到200平方米以上,而新造的小戶型卻很少,供求結構性矛盾凸現。
第四階段,進入新世紀之後。房型在總體上進一步被放大了,就連小戶型也達到了60—90平方米。據估計,截至2004年11月,這類新式的房子大概建造了8000萬平方米。新建小戶型越來越少,而在第一、第二階段建造的小戶型很多又面臨拆遷,小戶型的比例進一步縮小,結構性矛盾暴露無遺。
在『2004年第十六屆中國上海房地產展覽交易會』上,筆者調查得知,所有參展房型中小戶型的比例不超過5%。上海萬宇房產開發的一個樓盤有10種房型,其中只有3種房型的面積在100平方米以下。公司銷售經理董華男介紹,在參展的前兩天中,購買大戶型的人很少,而小戶型的銷售進度卻出奇地快,消費者大部分都是年輕人。
據主辦方介紹,由於此次展示會上有不少中低價位房源,所以在為期4天的展會上,就有18萬人次到場參觀,7000多人赴實地看房,預定購房574套,這其中不少都是被年輕人預定的小戶型。
同期在新國際博覽中心舉行的2004年住交會上,上海幾家大的開發商都紛紛拋頭露面。但筆者從現場的工作人員了解到,他們開發的都是中高檔的樓房,面積都在110平方米以上。
筆者從上海浦東東昌路上近十個房屋中介公司得知,目前新建小房型住房十分搶手,那些手頭拮據的年輕人只能到二手房市場尋覓。然而,目前市場上能找到的小戶型都是房齡在10年以上的老式公房。相關調查數據顯示,靜安、黃浦、盧灣等市中心區域成為近期二手房市場中的熱點區域。市中心區域環境幽雅、交通便利的次新房受到了購房者的關注。與次新房相比,整個中心區域內的售後公房價格也居高不下。特別是一些市中心區域成熟地段的二手小戶型幾近『斷貨』,在有的地段,二手小戶型均價逼近新建小戶型的均價。
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