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商業地產項目已經成為了天津市房地產市場中增長較快的部分。據了解,目前出售各類商鋪的商業地產項目行情普遍看好,銷售情況都比較不錯。以上半年推出的項目為例,麥購休閑廣場已經銷售一空,招商也已經達到了90%。海河樓商貿區的古玩城,幾個月的時間也已經進入了銷售尾聲。目前,一些商鋪被炒到了每平方米五六萬元。據了解,天津市商鋪的總體價格為每平方米1.5萬元到2萬元左右,隨著房地產市場的持續走高,價格呈現持續上漲趨勢。
21世紀不動產天津區域分部有關調查顯示,2004年天津商業地產項目總建築面積為263萬平方米,其中單體規模5萬平方米以上項目有12個,單體投資超過億元的項目共有18個。目前,天津市的各類商業設施總面積已經達850萬平方米左右,在未來一兩年內,還要增加400萬平方米的供應量。天津市的人均商業設施面積為0.8平方米,照這樣的發展速度,天津市人均擁有的商業設施面積將達到1.2平方米,接近於一般中等發達國家人均商業設施面積的水平。有關專家預計在未來幾年中,天津市的商業設施面積將趨於飽和。
甩手掌櫃心思太重
目前購買商鋪的投資者真正從事過商業的並不多,據戴得梁行有關人士介紹,大部分人之所以選擇買鋪是因為其『比炒股更安全』、『穩賺不賠』,加上沒有其他的投資渠道,轉而期待養鋪收租當個甩手掌櫃。
然而,火爆的銷售和良好的市場前景並不能為商鋪市場穩賺不賠保駕護航。相反,就是在這個不愁銷售、價格不斷被炒高的市場中,已經開發的部分商業項目在經營上並不像想像中那麼順利,投資商鋪的風險越來越大。由於經營不善,商鋪大量空置的例子在天津市已經不是個案了。都說『一鋪養三代』,但是如果『養鋪』不成,成『死鋪』,業主轉租很困難,賣掉又不甘心,買鋪之初期待的高租金和高回報越來越難以實現,商鋪的投資風險就會越來越大。
南開大學博士劉玉錄認為,在國外,商業地產運作形式,往往是由商業經營者提出創意和要求,再由地產商負責承建的。這樣對項目本身的商業價值和商業運行策略有著較為完善的評估和策劃,後期的運行也會較為順利,但目前我們的操作形式恰恰相反。同時,商圈是歷史文化自然形成的產物,不能單純依靠人為規劃。在區位上天津市真正成熟的商圈只有濱江道和小白樓,其他地域的商圈還都需要進一步成長。但問題是,目前很多項目的價格是根據房地產市場的價格確定的,地產和商業脫節是目前商業地產面臨的最大問題。
盈利保本手足無措
一位為不少商業地產項目做過策劃的業內人士表示,現在的商業地產項目都把投資回報率定位在8%或更高的水平,其中一個重要的原因是這樣的回報率對投資者纔有吸引力。
目前,銀行的貸款利率高,約為5%左右,除去物業費、稅費等因素,回報率為8%時,纔能保證這個商鋪的各項開銷,並略有盈餘。其實,這樣的計算方法實際上是在假定的租金和假定的出租率的情況下反推出來的結果,包括商鋪的空置期、商業項目整體運作的健康程度,乃至未知因素對銷售的影響都沒有被考慮在內。
買鋪的時候,開發商大多會給投資者算一筆賬,一般的商鋪投資要在10年內收回成本。以100平方米的商鋪為例,假使售價為每平方米2萬元,那麼業主想要收回成本,租金至少要每平方米每天不得低於5元錢。
而資深商業人士中原百貨董事長楊川給記者算的是另外一筆賬,天津市A級商圈、B級商圈、C級商圈每年每平方米商業設施的營業額大約是1萬元左右、8000元和5000元左右。
一般百貨業零售額的6%到8%是付給產權者的租金。即使是像濱江道、和平路、小白樓這樣的A級商圈,其租金水平與預期尚有如此大的差距,那麼普通商業地產的開發商保本點與零售商的盈虧點則相差更遠。
投資風險延遲爆發
商業地產項目是商業和地產綜合運作的結果。但是大部分投資者著重考慮的是地產方面的投資回報,對於商業項目的經營大多知之甚少,甚至並不關心。業主並未認識到一旦擁有了產權,商鋪的經營實際上是長期問題。現在一個鋪的產權大約是40年,商業管理公司大部分只會包租兩到三年。這就造成了房地產和商業在銜接過程中的脫節。
從零售的角度來看,商業項目需要培育,一個項目要想達到合理的預期需要培育三年,要想達到盈利至少是六至八年。成功的百貨店都有著幾十年甚至上百年的歷史。二十一世紀不動產的崔晶雪總經理表示,商鋪投資的風險就在於一個商鋪的價格到底合不合理,要經過市場運行和專業的評估纔能了解。同時,我國整體的經濟運行周期的波動,都會給商鋪帶來風險,沒有人能預測十年以後的市場環境,回報率也難以精確。目前業主的追捧雖然導致了市場商鋪的價格不斷走高,但大多數人對市場回報並沒有詳細考慮過。
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