從去年開始，天津樓市的房價開始攀高，這雖然有拆遷引起的剛性需求的因素以及房地產開發成本增加的原因，但也與開發商的得力『營銷』大有關系，日前，記者采訪了一些樓盤的營銷人員，他們向記者透露了其中的奧秘。

　　玄機1：利用從眾心理

　　很多人買東西有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發商的營銷方式就找到了方向。位於南開區某繁華地段的某小區，因為其定位為適宜白領居住的小戶型，今年年初，開發商稱，開盤以後的售價在4500元/平方米左右，當時預計的開盤時間是今年底，可是現在卻遲遲不開盤，而預計的開盤售價已經上昇到了5300元/平方米。

　　『現在有很多開發商明明已經拿到了售房許可證，可就是不開盤，先搞內部諮詢，這樣並不違規。房地產商這樣做的目的就是造勢，房地產開發商先不公開地進行銷售，而搞內部諮詢、內部登記，然後再宣稱房子已經不多了，再不登記等開盤的時候想買也買不到了，而且現在通過內部認購的商品房價格相對較低，開盤以後還要再漲，先買得實惠。這樣的營銷對那些買房人自然有吸引力。』一位房地產銷售人員告訴記者。

　　玄機2：制造價格假相

　　在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，後者決定了售樓利潤的厚薄。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，並且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經『名花有主』，另一方面還可以避免這些『丑女』到最後『待字閨中』。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。

　　在價格上，開發商在剛開盤時，一般總會把價格定得低一些，以所謂的『最低價』，通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個『最低價』也就不翼而飛了。

　　玄機3：房托幫忙營造氣氛

　　有些樓盤為了制造一種銷售興旺的假象，開發商或售樓人員往往會找來一些親戚、朋友或一些職業『房托』到銷售現場哄托氣氛。同時在銷售業績示意圖上『裝飾』得一片紅，紅色標識代表已售單元，這讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發客戶的購買欲望。