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在房價持續上漲的今天,趕緊買套房子保值成為一種大眾心理。這讓人聯想到通貨膨脹時期的銀行擠兌現象,瘋狂而富於刺激性。然而,你可知道:作為不動產的房屋並不是亙古不變的,也不會『永垂不朽』。經濟規律告訴我們:房產有自己的『保質期』,投資一定要謹慎。
房屋作為不動產,在人們長期的使用過程中,即使原有的房屋實物形態並不會發生很大的變化,但由於受到自然損耗和人為損耗的雙重作用,其內在價值也會逐年降低,也就是我們所說的折舊。同時房屋作為一種特殊的商品,不可能永無止境的可以用來消費,決定了房產有其自己的一個『保質期』,每年的折舊率為2%,因此,當房屋折舊到一定程度的時候,其價值就會變得微乎其微了。
然而,從整個房產市場來看,近年來土地昇值幅度基本要高於房子的折舊率,在房價一路攀昇的情況下,很少有購房者會理性地去考慮房屋折舊的問題。市場專業人士認為,一般5至10年的房屋價值是最高的,因為整個小區配套設施、綠化、居住氛圍逐漸形成需要5至7年的時間;而10年之後,房屋價值就會大大降低。
但很多出售者並沒有意識到這個問題。從一些登記房源信息統計顯示,同樣地段的二手房,同樣層次的裝修條件,建於上世紀80年代的二手房報價與90年代建的二手房報價幾乎完全一樣。例如同樣是位於愛國北裡區域的兩套二手房源信息,一套建成於1987年左右,建築面積58.4平方米,普通裝修,報價25萬元,相當於每平方米4281元;一套建成於1996年,建築面積58平方米,普通裝修,報價也是25萬元,相當於每平方米4310元。建成年代早了9年,如果按折舊率2%計算,單價應相差700元左右,而這兩套二手房掛牌單價卻僅僅相差29元/平方米。很明顯,眾多的出售者只考慮地段,如果同一位置、面積相近,其價格就應該差不多,對房齡價差並沒有形成認識。而在二手房市場發展較成熟的上海,二手房交易已經開始講房齡價差,一般相差兩年左右的房齡,其價格就要相差1000元/平方米左右。
由於房地產市場價格起伏波動比較大,很多投資者進入這一領域,等待時機。理財專家在此提醒消費者:不要盲目將資金投入這個市場,地產價格的波動只是暫時現象,成功的投機需要人力、物力、渠道等多方面因素相互配合,並不簡單。
因此,消費者在房屋交易,特別是在二手房交易過程中,一定要將房齡的因素考慮在內,尤其是二手房投資人士。一方面可以避免因為折舊率太高、價值大幅貶值、性價比不高而造成的損失;另一方面就是可以避免因為房齡問題引起的貸款不順暢所造成的成交受阻,從而減少自己購房過程的一些無用功。
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