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地鐵是城市發展的『大動脈』,從廣州地鐵公司有規劃將連鎖便利店、洗衣店和衝印店等引進地鐵二號線,到房地產商開發樓盤時大打『地鐵上蓋物業』的概念,都向人們透露地鐵沿線物業潛在的無限商機。『隨著地鐵二號線的開通,廣州地鐵已經轉變了原來僅是市政工程的概念,逐漸走向搭建商業物業利潤的時代。』一位零售業專家稱。從交通市政到與商業聯姻的轉變,地鐵的『商業頭腦』使得『地鐵商圈』這個概念得以誕生。
專業人士認為,並非所有的地鐵站點都能形成商圈,都能成為投資熱點。要形成具有強大輻射力的地鐵商圈,必須實現功能上的合縱連橫:第一,與傳統商業圈結合的地鐵商圈;第二,兩條地鐵交匯而形成的商圈;第三,站間距較遠的站點,同時具有特色商業布局規劃的新興商圈。問題是——
問題一:為什麼要打『組合拳』?
華南理工大學的沙振權博士曾對記者說,在國外,幾乎所有區域化購物中心都必須依托地鐵而建,因為只有地鐵纔可能帶來這麼多的人流量。因此,地鐵的商機是『天生』的,但是『地鐵上蓋商業發展必須根據周圍的人流和居民情況等來確定發展模式』,也就是說,只有符合城市合理的商業布局需求纔具備打造商業的背景。而打『組合拳』則是地鐵與城市商業功能的合理布局結合的形式。
這些打『組合拳』的商業形態纔可能承擔起商圈的強大輻射力。地鐵對於商用物業來說,起到的是如虎添翼的作用。比如天河城和中華廣場,目前這兩個商圈人流量的膨脹無不與地鐵引發的人流相關。據調查結果顯示,天河城目前七成的客流量來自珠三角地區的消費者,而這些消費者到達天河城的方式,大多數是通過地鐵。
問題二:關注怎樣的『組合拳』?
專家認為,對廣州而言,最值得關注的『組合拳』有以下三種:
第一種:原有商業旺地和地鐵站結合點的商鋪。像天河體育中心附近、北京路、上下九、農林下路、江南西路等區域,都由於與地鐵站近在咫尺而獲得錦上添花的投資前景。
第二種:兩條地鐵線的交匯點。如廣州火車站、廣州東站、體育西路、公園前、客村、黃洲、琶洲塔、大石等站點,雖然這些交匯點人流量相當可觀,但還需要留意另外一個條件,就是商業規劃的問題,比如地面有無特色的商業規劃,有無居民的消費需求。有專家認為:『細化的標志是行走15分鍾有固定居民區纔具備打造商業的背景。』
第三種:站間距較遠的站點。像開往番禺、黃埔等地的地鐵線,不少站的站間距離是市內其他地區的兩三倍或以上,也就是說,這些站的輻射半徑更大,有較大的人流量。而這種形態同樣需要注意商業規劃的問題,由於屬於新興區域,還需要有『守』的心態。
『風頭』項目巡禮
廣州國際玩具禮品城
由香港長江實業、和記黃埔聯合廣州國際玩具中心有限公司共同投資運營,總投資達到15億元,位於廣州黃埔國際物流園區,總建築面積達35萬平方米,廣州市地鐵五號線總站設於此。
該項目的興建計劃分三期進行,首期建築面積近10萬平方米,商鋪近800個。整體規劃將包括可容納3000多商家的現代化商鋪區,還有展覽、主題公園、寫字樓與商務酒店等綜合功能片區。建成後,預計進場商家將超過3000家,年營業額超過200億元。目前,該商城的經營定位是:不僅要做最大的玩具和禮品專業市場,還要在世界玩具業中創造出『中國品牌』。
華林玉器廣場
該廣場二、三層以上鋪位日前正式對外招商,發展商南馳實業有關負責人透露,首層一線臨街商鋪已被200多位知名珠寶玉器商家搶購了近六成,這批買家中有近七成來自華林玉器街、荔灣廣場等周邊專業市場及香港、澳門、福建、浙江、緬甸等地。現階段約有300餘名商家登記排號等鋪。
該廣場位處上下九商業街區和華林玉器專業市場兩大商圈內,銷售面積近6000平方米。據悉,在公開招商期間,發展商將設立一系列的優惠措施,如設立創業基金,廣告宣傳贈送、會員制優惠等。另外,該項目正在加緊籌備各類行業活動,如珠寶玉器展等。(陳玉霞)
名盛廣場
該商場擁有長52米的臨街商鋪,佔北京路總長的1/7,其『中心廣場』正處於北京路的中心位置。計劃將『國際美食』文化引入北京路,已建成佔地面積4200平方米的廣州國際美食博覽中心。商場內部還設有『時光走廊』、『水晶宮』、『幻彩水幕』等,形成融『吃喝、購物、參觀、玩樂』於一體的消費廣場。(麥彬慧)
光明廣場
該商場位於廣百新翼斜對面,處於北京旺地商圈的核心地段,商場共有10層,是北京路上首個METROMALL。廣場利用『西漢水閘』的有利地點,在大堂中央建設一個900平方米的玻璃觀賞地臺,場內還設有東南亞首個符合國際標准的室內真冰滑冰場、時空穿梭機等娛樂設施。該廣場目前已基本招商完畢,將於明年元旦前後開業。(麥彬慧)
五月花廣場
該廣場地處北京路步行街北段的交通節點,公園前地鐵站與該商場負二層直接相通。為方便搭乘地鐵的消費者購物,該商場將營業時間延至晚上12時。商場將集中經營廣州著名的中檔品牌,以適應本地的主流消費力,六、七層將建成一個現代化的六廳電影院。據介紹,該商場將於12月19日開業。新動力數碼廣場
該廣場位於中華廣場斜對面,地處烈士陵園地鐵商圈的核心地帶,是陵園西通訊數碼零售市場的龍頭。據介紹,商場首層全部為通訊數碼類的大品牌,近期該商場還特別為大品牌推出優惠政策,如對入駐的大品牌給予免租半月優惠等。目前該商場正在進行數碼產品的招商,計劃於明年元月開張。(麥彬慧)
行家觀點:是『餡餅』,還是『陷阱』?
地鐵商鋪的投資值得關注,但是也並非全部都『錢途』無量。有業內人士開玩笑說,這是個『餡餅』,也可能是個『陷阱』,投資者需要謹慎行事。
來自中原地產的分析,要想讓地鐵商業成為『餡餅』,關鍵要把握好外部因素和內部因素兩方面。
外部因素主要是周圍要有成熟的商業區做襯托。僅憑一家商場難以吸引到足夠多的人流和消費者,同時除地鐵外,還必需有便捷的地面公交體系,因為地面交通佔據著公交體系八成以上的份額。還必須有一個公眾的活動空間環境,令游、購、玩有機地結合起來。內部原因是指商場的經營面積要大,要以特色經營吸引人流,塑造品牌保持人流,並根據人們的消費心理及購物潮流來不斷地調整自己。
此外,由於地段不同,客流層次會有所區別,因而在投資地產商鋪時,應該做好市場調查,細分目標顧客等,以求更貼近市場需求。
專家特別提醒:現在已經很旺的地鐵商圈,並不一定就能穩賺坐收銀子,因為這些地鐵商鋪的價格普遍都較高,如果做不到特色經營,也可能存在投資風險。
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