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以特色定位吸引人流兒
天津居民消費欲望的提高,特別體現在上周房交會及新商業街開盤開業現場。『嗚泱泱的人群』證實了開盤開業大吉——人氣兒旺盛。不過,面對這種火熱的場面,上谷、女人街等商業項目的開發商和運營商倒顯得很冷靜。他們更關心的是怎樣把這種熱情變成鍾情,新項目、新商圈用何魅力把人留住。
天津君耀公司劉海光總經理、天津融創置地遲迅副總經理等企業負責人在現場接受采訪時都表示,天津新商圈的形成與過去最大不同,就是在商業組合定位上注重了科學的個性特色,既在新商圈中發揮『商業聚集效應』,又通過更豐富、更具特色的業態吸引現代消費人群。
比如新開業的濱江金耀女人街,從南市新型大商圈的民俗風情出發,以為女人服務的特色商品為主題定位,並通過同時開業的國際四星級度假型舒泊花園大酒店、大型CEPA水牛城香港城、1928風情食街,以及已經落戶的美國『堡簡閣』快餐店、量販式KTV『快樂迪』等餐飲、娛樂、酒店類主力業態組合,形成更大的消費氛圍,使其在個性商品經營的同時,吸引南市大商圈中的客流。
相對於大型特色商業街,剛開盤的上谷主題商業街則更突出了依附於周邊消費需求的特點。以餐飲業態為主的上谷商業街,處在以友誼路、時代奧城商業廣場、梅江區域新商圈地帶,高檔需求特征明顯,所以上谷主題商業街是以其『特色品牌餐飲,全球同步娛樂』定位,著重體現高端享受特色。
以專業招商、管理提昇人氣兒
商業地產開發與商業運營銜接不好導致人心渙散的前車之鑒,令新啟動的商業項目開始注意在開發初期就引入招商及管理專業公司,就市場定位、規模、布局、業態選擇經營模式、營銷策略等進行全程設計。比如新開盤的上谷商業街和時代奧城商業廣場等。
據遲迅副總經理介紹,上谷商業街的定位決定了它在經營品種和管理上的高端性,所以在項目初期就開始招商和請專業管理公司,目前已有數百家意向和簽約商家,其中多數是國內外知名品牌。同時聘請了世界一流的商業管理顧問公司——美國仲量聯行進行物業管理服務。前期開盤的奧城商業廣場,也與新加坡STRATA、TREND公司及物業管理DTZ香港戴德梁行簽約,使其項目招商運作和運營管理有了比較充足的磨合期,以及相對成熟、規范的管理氛圍。
劉海光總經理提醒說,新商圈中商鋪招商還要經過一段時間的調整,包括商品的檔次、品牌、布局等等,這樣纔能逐步進入到相對穩定的經營狀態。他說他給女人街的調整時間定為兩年。
21世紀不動產天津分部崔晶雪總經理等專業人士認為,新商圈的業態組合及其運營管理關系到經營的成敗,所以,開發商在以『產權式店鋪』出售商鋪或鋪面時,將招商和管理內容提前落實是非常必要的,它對商鋪投資信心和盈利預期都產生很大影響。同時,特色商品的組合是否真有特色,也是能否令人流連忘返的關鍵。
以新居民區人群做後盾
現代新商圈的形成,主要決定於兩個因素,一是區域內居住人群特點,二是城市整體功能規劃和劃分。
這兩個因素間又存在相互影響、相互決定、相生相長的關系。崔晶雪總經理等專業人士分析認為,目前本市新商圈的建設和經營內容,主要還是以區域內居住人群特征為依據的,如正在完善和建設中的友誼路商圈,天奧中心及梅江區域商圈等。其區域內已經聚集了相當濃厚的消費人氣兒,這就使得餐飲街這類專營店有了充足的固定人流。而正在建設中的南市新商圈,則帶有更多城市復興的功能變化色彩,區域內原有的居住人群特征隨著拆遷越來越被淡化了,所以其新商圈的經營內容帶有更多面對流動人群的特點。
但是天津新世界阮志彪總監等業內人士認為,現在南市區域已經開始形成高檔居住圈,區域內還將有多個小型高檔住宅區推出。未來該區域內的地段價值無疑還要提昇。所以從這一點來說,區域內新商圈也要把握好經營品種,並隨著高檔居住人群的聚集,調整商品檔次。(王哲)
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