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去年以來,銀行開始『清理內亂』,調查放貸情況,並提高開發性貸款門檻。近日,銀監會頒布了《商業銀行授信工作盡職指引》,授信風險問責制首次被銀行監管部門落紙成文。銀行控制信貸風險,信貸緊縮導致很多房地產商資金吃緊,資金鏈緊繃。天津市許多房地產業在尋求新的融資之路時,找到了信托投資公司。
房產信托『調不高』
天津信托責任有限公司從去年121文件出臺後,就迎來了一批批上門求助的開發商。天信總經理李宗唐接受筆者采訪時出言十分謹慎:『我們十分慎重與房地產業的合作。目前為止只正式開發了一個項目,即去年5月發售的「藍調街區」房地產集合信托項目。由於這個產品是本市首個房地產集合信托產品,一年期產品的預期回報率達到3.8%,市場反響非常好。購買者不僅有普通投資者,還有一些「藍調街區」的業主。發行房地產信托產品確實幫助開發企業解決了資金難題,同時增加了信托產品種類,但是我們也十分清楚要注意控制其中的風險。在產品設計上,我們更看重追求收益穩健的信托項目。』
他透露說,其實開發第一個房地產信托產品的初衷更多的是從『天信』自身戰略角度出發:天信需要在短期內將資本金從5億元擴大到15億元的規模,它這樣的金融機構也存在資金缺口,而與一些開發企業『抱團』也是拓展資金渠道的方式之一,這樣『催生』出房地產信托產品的問世。而天信至今都沒有向社會推出第二個房地產集合信托產品。李宗唐坦言:我們不是追求暴利的行業,我們首先考慮的是讓股東和廣大投資者放心其資金安全。我們一貫以穩健的作風對待每一個新的契機,只有那些資金實力強大、信譽好的開發商纔能成為我們的合作伙伴,我們只有條件允許的前提下,纔會開發下一個房地產信托產品。目前天信將開發信托項目的目光聚集在城市基礎設施建設上,他們認為有了政府的有力的支持,其收益與風險更加可控。
天津市另一家信托投資公司——北方國際信托投資公司也表示低調處理房地產信托計劃的開發。該公司總經理助理俞大林指出,該公司作為金融機構同樣執行國家宏觀調控政策,不會降低發放貸款的門檻,在操作中也要求房地產企業自有資金不低於項目總投資的30%,需要滿足『四證齊全』等條件纔能獲得信托資金的支持。而且目前該公司也沒有將開發房地產信托產品作為主營產品的計劃。
房產信托面臨『整頓』
中國銀行業監督管理委員會有關負責人曾表示,信托投資公司當前要嚴防公募、保底、挪用、關聯交易等違規風險,密切關注股市和房地產等高風險領域的風險控制。信托投資公司是改革開放的產物,在國民經濟建設中發揮過應有的作用。但由於缺乏經驗,信托投資公司過去走了很多彎路,教訓是深刻的。從未來看,信托業務在我國有廣闊的發展空間,但發展的前提是提高防范風險的能力。信托投資公司要珍惜重新登記所取得的經營資格,嚴格堅持『受人之托、代人理財』的市場定位,建立完善的公司治理和內部控制制度,嚴格依法合規經營,提高風險管理水平。信托投資公司目前存在的主要問題是,有些信托投資公司的公司治理結構不完善,從業人員素質參差不齊,信托投資公司內在的擴張衝動使得一些信托投資公司違規經營,產生風險。
有關人士透露『現在銀監會正處於有關評級標准和分類管理辦法的制定過程當中,最終分類的結果應該是在2004年年底前推出實施。在評級結果出來之前,信托公司開展業務時變得十分謹慎,從2004年7月15日《上海證券報》公布的『信托業二季度報告』來看,共有35家信托公司發行並公布了75個集合資金(含財產)信托品種,實際募集資金總計73.1億元,與第一季度相比,品種數量減少7個,並沒有出現預期的快速增長,一些信托公司乾脆不做業務,專門應對檢查。
『信托』不會『雪中送炭』
很多房地產公司仍在想方設法調動各方面的資金,信托公司成為了很多心急的開發商的指望。從2002年信托業務重開到去年央行121號文件出臺,一年之內,全國信托公司推出的房地產類信托產品只不過20只;可是到了2003年第四季度,一個季度之內全國就發行了房地產信托37只,產品數量與募集金額都直線上昇。但是長期看,信托業對房地產業的支持必然是不足的。首先,信托合同不超過200份的限制,盡管一些信托計劃可以通過轉讓流通,但是目前信托融資數額無法滿足需求量龐大的房地產行業。其次,管理部門對信托資金進入房地產市場已經加強了監管,房地產資金信托計劃在房地產融資中只是起到了拾遺補缺的作用,滿足不了大量、長期直接融資的需求,不能成為我國房地產融資工具的一項重要補充,當前不可能成為信托公司的主營產品。最後是,信托企業有自身的發展戰略,有大量的信托產品待開發,而不可能運做大量資金對許多房地產商『雪中送炭』。所以,許多開發商想從信托渠道籌措資金可能只是一場『單相思』。
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