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『8·31土地大限』對開發商產生巨大衝擊,有媒體認為,『8·31』土地緊縮政策對房地產業的衝擊,將會在後831時代對房地產代理行產生影響。因為此前北京的『土地遺留問題』相對比較多,『8·31』之後,北京的新推樓盤受『8·31』的影響也比較大,上市數量大為減少,中介間的競爭日趨激烈,很多業務單一的房地產中介首先感到市場緊縮帶來的代理項目不足的壓力。
『8·31』後,有消息說,宏觀調控的重點地區杭州集中倒掉了八九十家房地產代理行,這似乎也印證了『8·31』不僅加速了房地產業資源的重新組合,同時也成為房地產代理行格局重組的『催化劑』。『8·31』後,房地產代理市場在各種因素影響下產生了一系列變化。有人提出,房地產中介業面臨『洗牌』。對此,在新浪網最近的地產創新論壇上,房地產中介行業的普遍看法是競爭日趨激烈,但生存的空間和盈利的機會還是很大的。後831時代房地產代理行業正加速呈現強者恆強的局面,人纔的儲備和競爭將是房地產代理行業贏得市場的關鍵。
二三線城市代理空間廣闊
從目前看,『8·31』之後土地的總供量是充足的,由於『8·31』前後,開發商大多忙著落實新政策下待開發的地塊,使新項目的推出產生時間差,代理行面臨新盤減少只是階段性的。大多房產經紀公司對遠期的市場供量均抱有信心。但是由於土地放量的速度放慢,而且,國家抬高土地金融門檻後,開發企業為規避風險、降低成本,對代理行的選擇也比以往更為審慎了,中介間的競爭日趨激烈。去年底,雖然不少代理公司已經與多家開發企業訂立了項目代理合同,但『8·31』土地大限政策使擁有大量協議出讓土地的北京市場風雲突變,有的項目易主,有的項目『落馬』,很多房地產代理公司業務銳減。據不完全統計,北京目前大約有2000家房地產經紀公司,這當中大多數是以代理開發項目單一業務內容拼打市場的。『8·31』後,新項目的減少,使這類公司首先感受到土地政策調整帶來的寒意。
據了解,目前很多房地產代理企業在代理北京項目的同時,已經紛紛調整市場策略,先後向競爭壓力相對比較低、發展空間廣闊的北京周邊城市拓展。這當中既包括全國性的綜合地產服務商,也有很多發展時間不是很長的房地產代理公司。據偉業房地產經紀有限公司總經理楊泓透露,偉業已與萬科房地產公司合作,聯手開發重點城市;北京世聯房地產顧問有限公司則瞄准環渤海城市,已在北京周邊的石家莊、太原、天津、大連、青島等城市開展業務;大地房地產經紀有限公司已在秦皇島、北戴河一帶獲得市場;北京中原房地產經紀有限公司正加緊擴展代理領域,在山東、河北以及河南建立分公司;上古房地產經紀有限公司更將代理項目做到了西部的貴州……
業內人士認為,後『8·31』時代,房地產中介行業的競爭日趨激烈,但由於房地產在不同地區和城市開發節奏上存在著較大差異,房地產中介生存的空間和盈利的機會在二三線城市還是很多的,今後將會有更多的代理機構從早期房地產開發的重點城市走向二三線城市。
房地產代理呈現強者恆強
由於土地金融門檻的提高,開發企業前期的投入大為提高,同時不少發展商面臨著融資難題。據了解,『8·31』前後,北京本有500多個項目的開發商應該拿到『通行證』,但是目前一半以上的開發商最終將不再是現有項目的擁有者。這些項目正集中於今明兩年因為需要解決大量開發資金而被轉讓或變更股東,這對於房地產代理行業無疑是一個巨大的市場。另外,土地市場的透明化,使很多外行業、外埠企業進入北京尋求開發合作,同時,北京不少有實力的房地產商也相繼走出京城進行房地產開發,然而為規避風險,如今開發企業,特別是一些大項目的開發商,在選擇代理公司時,大多垂青於專業化程度比較高、擁有各方面資源的綜合型代理公司。具有前期規劃設計、市場調研、融資能力、後期營銷乃至物業管理服務鏈,並可做多種物業產品代理的綜合型代理公司,在『8·31』時代優勢凸顯。
『8·31』後,很多以純銷售為代理業務的中介門庭冷清,但綜合型的房地產代理公司的業務范圍卻在擴展,業務量仍舊很大。據了解,偉業、中原等綜合型公司接手了大量項目中介業務,全案項目的代理數量也在增加。目前偉業顧問公司針對『8·31』後市場的變化,投入部分資金與金融機構整合,將准備連續拿地但手中缺少資金的開發商在銷項目的尾盤收購,通過偉業的二手房公司快速將資金回籠用於新項目。這種合作,很受開發商的歡迎,偉業也獲得了一塊收入不錯的業務。在做項目中介的過程中,綜合型代理公司往往通過為開發企業做金融整合和前期顧問而拿到後續的項目源,使這類公司的代理項目源源不斷。據了解,偉業房地產顧問公司已經接手明年新開樓盤的項目儲備總銷額已達到30億以上。中原集團10月份的傭金收入達到三億兩千萬港幣。
業內人士認為,後831時代,有越來越多的房地產項目需要進行資源整合,這為房地產中介業帶來了難得的機遇。『8·31』促使市場資源加快向優勢企業聚集,房地產中介企業在新的市場環境下已走出初級發展階段,明顯產生分化,房地產代理行業正加速呈現強者恆強的局面。這對房地產代理行業、房地產市場的健康發展均十分有益。
人纔短缺是一大問題
目前,無論是綜合型的房地產代理公司還是單純營銷的房地產中介,都深感專業人纔儲備不足。如今,很多企業雖然看到二三線城市的大好空間,也有足夠的資金,但苦於沒有良好的專業代理人纔而不敢貿然進入。有些企業已經意識到單一的營銷服務已經難以滿足新形勢下開發企業的需求,但卻難以找到合適的專業人員擴大業務范圍。能否擁有一支專業、全面的人纔團隊,不僅僅關系到代理企業的現實利益,對中介公司爭取遠期的業務也至關重要。
房地產業的地域性很強,各地的自然、人文環境以及方方面面的政策存在很大差異,房地產代理人纔必須能准確地把握當時、當地的市場動態、人文環境及政策。對房地產市場研究人員、營銷策劃人員的培養是需要時間精力的,另外,房地產代理專業人纔的薪酬比較高,資金投入比較大,大多數尚處於初級發展階段的中介公司還缺少這樣的實力。
由於房地產代理行業准入門檻較低,很多人都在作著為自己掙錢的老板夢。目前該行業內的競爭主要存在於項目的競爭上,市場空間的相對廣闊,使代理公司還有比較充分的生存空間,小企業的數量仍在增加,企業間的競爭、人纔競爭還很不充分。
在『8·31』後新的市場壓力下,人纔短缺問題凸顯,不少代理行已經深刻地意識到,房地產中介發展中最關鍵的問題就是專業人纔儲備的問題。已有企業提出,房地產代理行業已經有必要成立行業協會,共同探討、解決代理企業人纔短缺的問題。
業內人士認為,房地產代理業人纔短缺的矛盾已經預示著企業間將會出現越來越多的人纔競爭,這有益於優化代理行業的企業結構,提昇企業的核心競爭力,使有實力的房地產代理行強者恆強。
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