上風上水的區域位置、得天獨厚的高科技產業歷來是中關村區域房地產持續火熱的賣點。借助著豐富的教育以及文化資源，中關村的地產格局也日漸呈現出多元化發展趨勢，尤其是近期亮相的中關村首家大型文化主題商城『第三極』，以獨特的文化主題定位，成為中關村商業地產的新亮點。業內人士認為，在中關村開發已近乎飽和的狀態下，文化、商業等各種元素的聚合將為其重新找到支橕點，突破近幾年激烈的寫字樓市場之爭，為中關村市場注入新的活力。

　　商業地產大打文化牌

　　對於中關村，很久以來流行一種說法，『八十年代看深圳，九十年代看浦東，二十一世紀看中關村』。長期以來，借助著科技創新，一批又一批的科技企業蜂擁而至，加入了中關村的『村民』行列，中關村地區一直是北京人口密度最大的區域，科技一度成了支持中關村市場繁榮的重要因素。

　　然而從昔日的『電子一條街』到如今的『中關村科技園區』，歷經二十多年風雨變遷的中關村卻似乎在慢慢迷失。在京城科技基地遍地開花的大環境下，中關村的發展重心是科技、教育或是文化？如何抉擇定位成了眾多關注中關村發展人士的談論熱點。

　　市場競爭日漸白熱化，普通地產顯然已不具備以往的絕對優勢。於是更多的地產商想到了創新，試圖為這個並不大的區域延伸出更多的空間。剛剛亮相的『第三極』就是以創新出招，以首家大型文化主題商城打破了中關村近年來的商業模式。『第三極』大型文化主題商城總經理歐陽旭告訴中國經濟時報記者，該項目的主體是大型商場，主要有歡樂、圖書、體育、教育、旅游、商務等六個大本營，但在高層部分建有配套的寫字樓。與其他項目的不同點在於，別人是寫字樓裡配底商，『第三極』則是商場裡面配寫字樓。這個項目既承襲了中關村濃厚的文化氣息，又延續了海淀圖書城的商業傳統。歐陽旭表示，人流再多、再老牌的商業區必然會出現市場飽和，只有不斷創新，纔能掌握市場主動性。據了解，建成後的『第三極』，將有望成為中關村地區的文化商業中心、北京市文化商業地標，乃至中國聞名的原創文化集散地。

　　有業內人士大膽預測，『第三極』這一文化地產模式的出現勢必會帶動整個中關村商業地產的發展，並為商業發展提供更多的空間，在其帶動下，創新熱潮有望即將在中關村興起。

　　文化積淀熏陶商業開發

　　『雖然以「第三極」為代表的商業地產為中關村房地產開發帶來新的發展亮點，但中關村與北京其他區域特色不同的是，中關村濃厚的科技、教育和文件背景是其最大的吸引力。』中關村一位地產老總告訴記者，商業地產在中關村的發展勢頭迅猛，但尚不能說明中關村的優勢就是商業地產，目前中關村仍處在科技、文化和商業爭鋒的時代。

　　事實上，早在1999年5月，北京市政府和國家科技部就明確了『把中關村科技園區建設成為具有國際競爭力的國家科技創新示范基地』的目標。在『十五』規劃中，國家有關部門又進一步明確，『2005年中關村科技園區將初步建設成為國家科技創新基地。』根據原定目標，從1999年算起，10年後，中關村將能發展成為『世界一流的科技園區』。

　　然而中關村的科技之路卻不盡如人意。盡管政府和企業都對此目標做了不懈努力，但是中關村在從電子貿易到高新技術產業的轉變過程中卻歷經坎坷，經濟增長率出現下降、企業成長過程中問題突現，昔日的龍頭產業卻到底難以捍衛其霸主地位，『世界一流科技園區』對於中關村而言仍只是個象征，科技地產出現降溫。

　　『除了科技，教育和文化是中關村的又一資源優勢。』海淀區副區長於軍表示，作為北京市乃至全國高等學府最集中的區域，中關村地區有以北京大學、清華大學為代表的各級、各類高等院校68所，在校學生30萬人。對於全國各地的莘莘學子而言，教育氛圍濃厚、教育資源發達的中關村無疑是他們心中最為向往的聖地。此外，中關村還有以中科院研究院所為代表的各級、各類科研機構219家，兩院院士人數佔全國院士總數的36%。但是，相對於房地產開發而言，教育地產項目已經非常穩定，不可能有太多新增開發的可能性。

　　然而，深受中關村文化熏陶的開發商們明了，在開發商業地產的過程中，逐漸將文化作為其項目的重頭戲。他們普遍認為，在文化烙印極為深刻的中關村，建築將成為文化的有形載體，而文化又豐富著建築的內涵，並在若隱若現中穿插於商業地產之中。同時，隨著中關村發展諸多弊端的出現，商業產品以及產品配套昇級已勢在必行。從目前中關村發展的態勢中不難看出，中關村已經從單純的電子園區走出來，科技的商業性、商業地產的文化性已經慢慢滲透影響到整個區域的發展。

　　有專家認為，中關村房地產行業的發展，不能單單是科技地產，或者是教育地產、商業地產。對於中關村，科技是最誘人的起點，教育是穩定的支持，商業是未來發展的保障。此三者彼此競爭，又彼此支橕，誰能在未來笑的最好，一切都只能在發展中看結果。

　　商業地產潛力巨大

　　中關村商業地產發展的迅猛勢頭，同樣也會在北京其他各個區域出現，商業地產的未來顯然前景不錯。

　　有關專家分析認為，2008年奧運會之前，北京的各類建設工程將暫告停止，房地產開發企業面臨著近兩年大量的住宅、寫字樓新盤集中上市、競爭加劇的壓力，以及企業對房地產市場中、長期投資的預期。部分發展商意識到，應該尋找新的機會，將資金從住宅、寫字樓的『大籃子』裡分流出一部分，放到新型商業物業、旅游物業、教育物業乃至文化娛樂產業中，而銷售價格高出住宅2至3倍的商業類物業自然是發展商的首選。

　　北京偉業房地產投資顧問有限公司董事總經理楊泓認為，商鋪一直是計劃經濟的產物，比較復雜，一直以來受到限制比較多，主要來源於兩個方面。一是土地，比如政府對於商業用地的開發有嚴格限制。二是歸屬管理比較復雜，商業設施受到商委系統的管理，給開發商的管理帶來困難。種種原因造成了一種特殊的商業格局：北京既不缺商業，也缺商業。不缺商業指的不缺大型百貨商場，因為北京的東、南、西、北已經形成了成熟的商業格局，但對於消費者的日常消費行為來說，這種類型的商業設施還非常缺乏。由於過度開發住宅，商業設施遠遠不夠，隨著住宅規模越來越大，商業設施越來越缺乏，因此在北京商業地產的前景非常廣闊。

　　據了解，目前北京商業地產已經出現『三核多中心』格局?『三核』即指東邊的CBD中央商務區，西邊的中關村科技園區以及介於兩者之間的金融街。『多中心』則指北京其他區域形成的帶有明顯特征、商務物業相對集中的『商務分中心』。目前三個『核心』地區的寫字樓存量超過300萬平方米?其中中關村的商務物業供應量最大，商業物業也一改過去住宅底商純粹的配套服務功能，開發商愈加注重突出商業部分的概念和主題包裝。