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溫馨提示:隨著我市房地產的持續昇溫,物業管理越來越受到人們的廣泛關注,各種與物業管理有關的糾紛因此也層出不窮,的確,人們購房後天天要與之打交道的便是物業管理企業了,可以說,物業好壞是衡量人們居住質量高低的一個重要標准。今年是天津市物業管理服務年,推行這樣的活動,目的只有一個:就是要求物業管理企業要更好的為業主服務,滿足業主的需求。今恰逢秋季房交會開幕,想買房的人們自然對物業也格外關心,如果因物業公司服務不佳,使得您無法安居新房,這豈不是一件憾事兒!但是,您對物業管理又知道多少呢?
物業管理模式
目前,本市的物業公司主要有三種:一種是由開發商派生出來的物業管理公司,它實際是開發公司的一個部門,因為它不是一個獨立法人的企業,因而可以說是先天不足,後繼乏力;一種是獨立經營核算的純粹專業化的物業公司,這是專門從事物業管理的企業,也是以後物業公司的發展方向;第三種是由企業系統轉制過來的公司,這類公司也進行獨立化的企業經營,但與原企業有著千絲萬縷的聯系。這一類公司在以後的發展中容易面臨產權不明晰的問題,應當注意盡早理順產權關系。雖然目前這三種物業公司形成實力相當,在市場份額中的比重基本持平,但物業管理作為一門服務性行業,急需專業素質高、服務質量過硬且產權清晰的企業,這就需要建立獨立的專業化公司,那些依靠開發商或母公司的物業管理公司是沒有前途的。
物業管理的含義
物業管理這個詞雖然已經不再新鮮,但要買房的您是不是真正了解它的含義呢?廣義的物業管理泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租後的服務。狹義的含義則指樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護,治安保衛、清潔衛生、綠化等內容。理論上可總結為:由專業化的企業組織,運用現代管理手段和先進的維修養護技術,為物業售後的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環境的專業化管理。它是以經濟方法為房屋、居住環境、物業維修等方面提供高效優質、經濟的服務。
前期物業管理
在感性上了解了物業管理的意義之後,我們來看看到底有哪些方面值得我們注意。首先,在進入物管公司負責的正式物業管理之前,業主必須了解要經歷一個時期:前期物業管理。前期物業管理是指在新建物業的業主會(或者業主代表會)成立前,房地產開發企業委托物業管理企業所進行的物業管理服務活動。新建物業出售前,房地產開發企業應當選聘前期物業管理企業進行前期物業管理,並簽訂前期物業管理服務合同。前期物業管理期間,物業竣工驗收合格交付使用前所發生的物業管理公共服務費,由房地產開發企業承擔;物業竣工驗收合格交付使用後所發生的物業管理公共服務費,由業主承擔。物業管理公司資質鑒定。現在我們就要進入正式物業管理階段了。在此之前,我還要向大家介紹一下物管公司的資質情況。物業管理企業是接受業主或者業主會(或者業主代表會)的委托,根據物業管理服務合同進行專業管理服務的經濟組織。物業管理企業必須取得市物業管理行政主管部門按照國家和本市的規定所核定的物業管理企業資質,並按核定的資質等級從事物業管理服務活動。物業管理企業的管理人員應當取得市物業管理行政主管部門核發的崗位證書,持證上崗。召開業主會會議。新建物業入住率達50%以上,或者業主入住達2年以上的,以及公有住宅出售建築面積達30%以上的,應當召開首次業主會會議,選舉產生業主委員會及業主委員會主任、副主任、委員,這是業主維護自己權力不受侵害的強有力陣地,是全體業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會擁有很多行之有效的權利,業主們應該積極參與業主會的活動,並給與最大的支持。首次業主會會議在區、縣物業管理行政主管部門的指導下,由前期物業管理企業負責召集。業主會每年至少召開一次業主會會議,由業主委員會負責召集。業主會會議可以邀請居民委員會代表、使用人代表列席。簽訂合同。物業管理企業接受委托從事物業管理服務,應當與業主會(或者業主代表會)簽訂物業管理服務合同。您可不能小看這件事,簽合同中的學問可是不小。這裡面不僅要包括業主會(或者業主代表會)和物業管理企業的名稱、物業管理服務區域的范圍,還要寫明物業管理服務的內容、標准、物業管理公共服務的費用,還有物業管理服務合同的期限、違約責任、合同解除的條件以及當事人雙方約定的其他事項。雖然很繁瑣,但是您一定要認真閱讀,仔細思考,因為一旦在實際中出了問題,這可是您強而有力的證據。
物業管理費用的收取
《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》明確規定:將普通住宅小區物業管理服務標准和收費標准規定了4個等級。各等級收費標准均為中准價格,即提供一級標准服務的中准價為1元,二級的為0.75元,三級的為0.50元,四級的為0.35元。同時規定了上下不超過20%的浮動幅度。物業管理服務收費包括物業管理服務費、特約服務費和代辦服務費。物業管理服務費:是指物業企業接受業主會、房地產開發建設單位的委托,依照合同約定對住宅小區的房屋建築及其設備、公用設施、綠化、衛生、公共秩序等內容進行日常維修、養護、管理、服務所收取的費用。特約服務費:是指物業企業接受個別業主或使用人委托,為其提供物業管理服務合同以外的服務所收取的費用。代辦服務費:是指物業企業接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業服務部門委托為業主服務,向委托單位收取的費用。普通商品住宅小區的物業管理服務費實行政府指導價。特約服務費和代辦服務費實行市場調節價,具體收費標准由雙方協商議定。
物業管理的其它問題
在物業管理過程中,會涉及到許多看似簡單其實復雜繁瑣的小問題。雖然是小問題,但常常卻是引起糾紛的根源所在,因此,業主必須對這樣的問題多加防范。1、道路。物業管理區域內道路的維修養護,由物業管理企業負責;物業管理區域以外道路的維修養護,由市政道路養護維修部門負責。原未實施物業管理的住宅區實施物業管理的,其物業管理區域內的道路,仍由市政道路養護維修部門負責養護維修。2、排水。物業管理區域內排水設施的維修養護,自樓棟口外第一個檢查井或者化糞井(含檢查井或者化糞井)以內的設施,由物業管理企業負責;自樓棟口外第一個檢查井或者化糞井以外的設施,由市政排水養護維修部門負責。3、綠化。物業管理區域內綠地、樹木等綠化設施的養護,由物業管理企業負責;按照園林規劃建成的公園、小游園和原未實施物業管理的住宅區經整治後實施物業管理的綠化設施養護,由園林部門負責。4、裝修。業主或者使用人裝飾裝修房屋前,應當告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝飾裝修禁止行為和注意事項告知業主或者使用人,並簽訂裝飾裝修管理協議。按照規定需要經過有關行政主管部門批准的,應當按照規定辦理。物業管理企業應當對房屋裝飾裝修進行監督,對不符合安全要求的,應當勸阻制止,限期改正。
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