|
||||
26日,建設部對外發布了該部政策研究中心課題組所完成的《怎樣認識當前房地產市場形勢》報告。報告指出,判斷房地產是否出現泡沫,關鍵是看是否存在真實需求。
這份報告分析了中國房地產投資的走勢、商品房空置面積狀況、房價上漲的主要原因、房地產金融風險等問題,認為只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭,房地產經濟不出現整體過熱,就不能輕言『房地產泡沫要破滅』,並指出『現階段房價下跌不一定就是好事』。報告還提出,房地產金融仍是銀行的優質業務,融資渠道多元化和證券化是化解房地產投資風險的根本舉措。
真實需求擊破『泡沫』論
關於全國房地產市場的潛在需求,建設部的報告認為,到2020年,約有3億至3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房;城鎮居民人均住房面積從2003年的23.8平方米可能要達35平方米。現實的有效需求測算為5.4億平方米。被動需求方面,2003年全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米,佔當年房地產竣工量的28%左右。
基於以上數據,該報告認為:判斷房地產是否出現泡沫,關鍵是看是否存在真實需求。目前的住宅需求仍然真實,在有真實需求支橕的前提下,即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象,也不能就此判斷房地產已經是『泡沫經濟』。
房屋空置是把『雙刃劍』
基於以上數據,建設部報告認為:不能否認房地產空置現象的存在,但並未惡化,它是影響房地產業發展的『雙刃劍』:一方面,空置佔壓大量資金,其中部分形成不良資產;另一方面,一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的,它實際上在某種意義上是一種『庫存』,從而發揮平抑房價的作用。
社會預期是漲價深層原因
據統計,今年一季度,上海、沈陽、青島、重慶、天津、南京、寧波、杭州、濟南9個城市房價漲幅同比超過10%;上海、沈陽、天津、寧波、杭州、成都、大連7個城市地價漲幅同比超過10%。今年二季度上海、沈陽、青島、重慶、天津、南京、寧波、杭州8個城市房價漲幅同比超過10%;上海、沈陽、天津、杭州、成都、南昌6個城市地價漲幅同比超過10%。
基於以上數據,報告認為,從成本和供求關系分析,房價上漲有四大原因:地價上漲是重要因素;二是包括建材價格上漲和住宅品質提昇帶來的住宅成本上昇;三是中低價位商品住房供應量下降、高檔商品房供應增加的房地產供給結構變化;房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。
但房價區別於一般商品價格,可以極大地脫離成本和實物層面的供求關系,而社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。
CPI(消費價格指數)是觀察和分析消費心理預期的重要指標,從當前我國的宏觀經濟形勢分析,強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲並非孤立。尤其是,國家對房地產業采取的宏觀調控政策對於普通消費者的感受是:『開發商地也沒了,錢也沒了,今後房子的供應要少了,房價也要漲了』。同時,開發商宣揚『房價還要繼續上漲』的觀點,強化老百姓的心理預期,造成局部地區價格短期內出現非正常上漲。
房價下跌不一定就是好事
正常情況下,房地產價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢的。
目前我國城鎮已有72%以上的居民擁有自己的住房,如果住房降價,首先是廣大有房居民因『住房資產縮水』而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處於還款期的居民,房價降多了,就會產生一種特殊的『住房資產負債』,甚至導致所謂『理性違約』,反而產生新的金融風險。
因此,建設部政策研究中心課題組認為,對是否降低房價,要審慎地考慮廣大居民的利益,不能認為只要降房價就是好事。現階段已經采取的逐步增加中低價位住房(不僅是經濟適用住房,還應包括中低價位的商品住房)供給的措施,我們認為是完全正確的,這種結構性的降價不會傷害有房的居民。
另外,必須看到,新建住宅成本的上昇也是導致房價上漲的原因。應當引導消費者樹立『不僅關注房價,更要關注房屋性價比』的觀念。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。網友評論 2 條,查看全部 | ||||
房價下跌對政府和開發商絕對不是好事,對政府和建設部等於承認政策失誤形成的“房產泡沫”對開發商意味着暴利美夢的破滅。因此,他們既不能承認“房產泡沫”更不能讓房價降下來。爲了政績利益和暴利,他們只能讓消費者充當犧牲品。
政府政策的失誤和置後無形中給了開發商超暴利的惡意炒做的正當理由。中國現在還是發展中國家,局部經濟發達使一些決策者大腦發熱,中國好象現在已經是發達國家了。不要忘記中國十三億人口80% 人的年收入僅幾千元人民幣這個基本事實。政府和開發商暴炒房產形成的惡果轉嫁給了80%最普通的而有無力承擔的消費者!