西方經濟學『大規模生產』的理論與實踐，在與現代市場需求細分化強烈碰撞後，產生了『大規模定制』的新理論、新方向。大規模定制(MassCustomization)可定義為：它是可以用『大規模生產』的批量、成本和速度生產定制的個性化產品；又可以像『定制生產』那樣『差別化』、個性化和多樣化地生產大批量的產品；它將大規模生產和定制生產這兩種生產模式的優勢有機結合起來，在不犧牲經濟效益的前提下，滿足單個客戶的需求。由個體化、個性化定制，發展到20世紀80年代大規模定制的改革已日臻完善。大規模定制理論目前在制造業仍然是前沿競爭技術，1993年美國『前景策略LLP公司』的創始人約瑟夫·派恩初次發表專業論文，1999年他和大衛·安德森一起正式將這一理論介紹給世人。

　　　通過靈活和快速響應來實現多樣化、定制化以適應市場需求，已被現代企業逐漸吸收和接受。小到摩托羅拉傳呼機、手機，中到戴爾電腦，大到福特汽車……已完成大規模定制的生產革命。

　　大規模定制的核心理念

　　在傳統的生產方式和開發模式對應的大規模生產方式下，適用的競爭戰略是『總成本領先戰略』，它擅長於制造大眾化、通用性、滿足人們基本物質生活的『必需品』。在商品緊缺時代，它具有很強的競爭優勢；但進入到商品相對過剩的『買方市場』時代，它必然要遭到失敗。最典型的例子莫過於福特公司的『T型車』被通用動力公司采用的『差別化』戰略打敗的案例。但在傳統的開發模式下，並非企業不想實施『差別化』，而是由於受到『產品的非柔性』、『開發過程非敏捷性』、『開發方案的社會性』等障礙的制約，使得實施『差別化』戰略可能要付出巨大的成本，這一因素使企業只能進行一些微不足道的『差別化』，直接的市場表現就是，目前的市場上任何『創新』產品只能是原來『普通住宅』的一種『改進性』品種，都『似曾相識』和『屢見不鮮』，都萬變不離其宗。生產方式與開發模式相互矛盾造成的『兩難選擇』，使房地產業正遭受一個『成長上限』的壓制，使相關的建築設計業也遭受一個『瓶頸』的限制。

　　美國學者B·約瑟夫·派恩將大規模定制的核心歸納為：『產品品種的多樣化和定制化的增加而不相應增加成本，其優點是提供戰略優勢和經濟價值。』

　　所謂定制化住宅，就是由消費者自己設計符合自己個性特點的居室環境和結構，然後交給開發商進行建設。不少業內人士認為，住宅建設應針對社會上的不同經濟收入、不同結構類型、不同生活模式、不同職業以及不同文化層次、不同社會地位的家庭提供相應的住宅套型，提供不同面積、不同設施、不同裝修標准的套型，以及不同平面布置和空間布局的套型等。獨立住宅在中國的定制屬於中國地產界出現的一種創新業務，據世聯地產技術總監林蔚介紹，目前國內還沒有真正意義上的個性化住宅。住宅業還處於傳統建造模式生產傳統產品的階段，如果要將個性化定制進行下去，必須改進傳統的開發模式，進行理念、方法和流程再造。

　　大規模＋定制

　　過去的大規模生產時代，產品是標准化的，市場是統一的，產品生命周期和開發周期也比較長，一切都是有規律的，沒有意外發生。今天，多樣化的市場從統一市場中迅速成長，多樣化和定制化的產品代替了標准化產品，產品的生命周期和開發周期日益縮短，客戶(無論是消費者還是企業)的要求也越來越苛刻，他們希望獲得真正是他們所需要的產品或服務。同時，隨著工業的進一步全球化和集中化，競爭日益激烈，要求成本也越來越低。過去，企業通常采取的策略不是追求低成本，就是追求高度的產品多樣化，圍繞著錯誤的二分法建立大多數模型。而今天，企業越來越發現，他們必須采用既能提高效率又能實現定制化的策略。以往企業或是大規模生產標准化的產品(或針對該產品的服務)，或是以高成本生產多樣化的產品，而現在他們發現實際上可以采用最佳結合這兩種優點的新策略，即大規模定制產品和服務。

　　大規模定制這種管理新模式的誕生，可以說是對人們傳統思想觀念的一次巨大變革，它使人們擺脫了傳統的魚與熊掌不可兼得的思想，從以往錯誤的二分法中解脫出來。通過大規模定制，企業既可以降低成本，又可以滿足用戶個性化的需求。

　　從某種角度看，大規模和定制是矛盾的一對概念，既要做到大規模生產又要定制化的確不容易。但事實上，在機械、電子、保險、服裝、建材、汽車和信息產品等行業的許多企業都在這樣做，比如國外的DELL電腦、通用汽車，國內的聯想、海爾。

　　林蔚告訴記者，住宅和汽車一樣，屬於專業類產品。這種產品購買頻度低、風險大，買方和賣方掌握的信息極不對稱。對於這種專業類產品，買方的個體需求比較高，因此尤其需要專業指導。據林蔚介紹，早些年我們做框架結構的支橕體住宅，就是在建築技術和手段進步到了一定程度的條件下，既滿足大規模生產需要，同時又滿足購房者個性需求的一個成果。在這種產品中，流水線的成分盡量少，可供自由發揮的成分盡量多。

　　北京中原房地產經紀有限公司市場研究部副總監李林先認為，大規模定制其實就是對住宅領域需求做一個歸納，然後把它運用到市場中去創造價值。據李林先介紹，在國外，前期客戶需求研究做得非常細致、到位，這裡面有一個很重要的原因，就是『國外的需求量很小，經紀公司手裡把握著大量的終端客戶資源』；而『我國目前還處於一個大建設時期，開發量、需求量都很大』，一方面，從時間、精力上很難抽出這麼多時間對如此多的客戶做細致的市場調研；另一方面也『不需要』做這麼細致，因為『一般房子都不愁賣』。李林先告訴記者，近幾年不少房地產開發商開始重視起這方面的工作，中原就接手了不少這樣的客戶，但是距離運用到具體項目操作中還有很長一段路程。

　　房地產業大規模定制的可行性

　　具體到房地產業，大規模定制有兩個前提：(1)在開發商限定的可實現范圍內，最大程度地滿足購房者的需求。若不能實現的需求，經調查和跟蹤，市場反映又很強烈，則開發商應改變開發策略；(2)定制的物業應有利潤和開發前途。

　　開發商今天面對的是越來越成熟、越來越苛刻的消費者，他們希望獲得真正是他們所需要的物業和服務，這些物業首先是買得起；其次是多樣化；最後是定制化，並願為自己所鍾愛的定制物業支付額外的費用(理論認為：可高出原價10% )。最終，購房者獲得的是滿意和舒適，開發商獲得的是口碑和利潤，從而達到『雙贏』。

　　除此之外，林蔚認為，大規模定制最根本的前提是整體經濟水平的提高。她特別提到了上海，『北京的經濟發展水平雖然不錯，但是周邊的城市支橕力比較差；而上海則不同，整個長三角地區的經濟水平比較高，居民收入都比較可觀，發展大規模定制的潛力比較大』；另外，『大規模定制還取決於大家願意為之付出的溢價能否高於大規模生產帶來的利潤』；當然，還有供需關系的影響，『目前我們還沒有真正進入買方市場階段，開發商還佔據著主導地位』，『盡管不少開發商已經注意到小眾消費群體，甚至有開發商表示只要有200人，他們就願意為一個特定的人群定制住宅，但這畢竟不是市場的主流』。

　　林蔚稱，雖然目前滿足這些先決條件的買方和賣方都不多，但市場在向開發商發出這樣一個信號：必須制定一種新的『開發函數』，將開發要素和開發條件實現新的組合，引入適合市場需求的本企業開發體系。科學的最佳組合應該是：既能大規模生產標准物業以降低成本，又能通過生產多樣化、個性化物業，最大限度地滿足不同需求，這就是大規模定制的精髓。

　　對於大規模定制的未來，林蔚十分看好，『這是一個必然趨勢，雖然我們距離最後的目標還十分遙遠』。

　　萬通集團主席馮侖曾這樣判斷，『大規模定制住宅的成長將會經歷四個階段：創新概念的引進與研究試驗階段；總結創新成果，進入市場實踐，大力宣傳推廣以被社會認知和接受階段；社會各相關群體全面合作，實現創新價值的最大化，大規模實踐階段；成為成熟商業模式，廣為大眾熟識與使用，進入下一個更新與創新階段』。