|
||||
我國房地產行業經歷了121號文和國務院系列宏觀調控,其融資問題受到業界廣泛關注。目前房地產業融資主流模式到底是什麼?如何規避信托投資風險?尤其是商業地產項目的開發融資渠道何在?就這一系列話題,在日前結束的十大國際投資機構關注中國房地產論壇上,中國西部研究與發展促進委員會常務理事、東中西區域發展和改革(北京)研究院副院長、著名金融信托專家孫飛博士指點迷津———
市場 房地產的產業基金匱乏
『房地產業融資主流模式,我的觀點就是「信托+銀行」。』孫飛認為:目前我國金融體制和運作形式還屬於高度管制的國家,到2006年WTO要求金融全面開放的時候,會有更多的外資金融機構、更多的金融產品、更多的金融工具向中國各個機構和老百姓敞開。但目前融資資源還比較匱乏,融資管道單一,中國的商業銀行無論如何都還是房地產的主流融資渠道。
孫博士據理分析:因為現在作為中國金融產業來講,商業銀行的資產大約佔了27.5萬億,相對而言,證券、保險、信托等機構資產就顯得微不足道了。對於銀行這種巨無霸集團,我個人認為,今後相當長一段時間內,在國內仍佔主流位置;其次作為融資渠道來講,當初直接上市的房地產企業很少,大部分都是通過買殼、重組形式。現在如果一個房地產企業急需用錢,上市融資是比較困難的。孫飛先生直言,國內幾乎沒有一家合法的產業基金,也就是說中國的產業基金一直沒有誕生,僅有境外投資中國的這種產業基金。
『總體而言,中國的融資渠道是很窄的,針對房地產的產業基金幾乎也沒有。』
優勢 信托投資可以『見縫插針』
信托具有財產管理、避稅、規避政策功能等,它以股權投資形式,可以達到35%的自有資金。現代信托制度是英國人對世界法學界一大貢獻。從2002年7月18日資金信托辦法出臺以後,信托產品就風起雲湧,已經成為中國金融界熱點之一。孫飛先生認為:『在房地產融資很緊的形勢下,信托無疑給開發商注射了一劑興奮劑。』縱觀所有融資渠道和產品,信托和銀行組合是有效的。銀行擁有大量的資金,可以做開發貸款,可以做按揭,房地產主要的融資來源還是靠銀行。而對於121號文限制,五證不齊全的項目和企業,信托正好可以『見縫插針』。
有人認為,開發商缺什麼,信托公司就可以補什麼,因為信托公司跟房地產業有很多切合點。孫飛博士說:到目前為止,房地產信托管理辦法還沒有出臺,因此信托投資公司可以不受121號文的限制,也可以不受很多政策的阻礙,為開發商量身定做。但是信托投資公司現在基本上為了控制風險,會參照121號文一些條款來運作。
原則 信托產品要遵循『三性原則』
對於『房地產企業如何有效地與信托投資公司合作,信托公司期望合作的地產企業標准』等,孫飛客觀分析:首先要遵循的就是金融產品的『三性原則』。作為金融機構要注意控制風險性。房地產企業如何能讓金融機構控制風險,開發商用什麼來做抵押,用什麼來做擔保等,都很重要;同時,信托投資公司比銀行要求更嚴一些。銀行要求70%的抵押,信托要50%。其次是盈利性。開發項目的盈利性,產品的市場潛力,項目未來的現金流,集團背景,資源整合能力,這都是信托要重點關注的。再次,就是要給投資者比較高的回報。向市場募集基金,需要好賣的信托產品。在給投資者安全感的前提下,必須具備比較高的收益率,纔能使產品銷售順利。股票可以隨時流通,信托產品也需要流通。因此,我預言未來中國信托二級市場也會出現,通過信托交易所來買賣信托合約。
孫飛建議,目前,信托產品可由項目公司等機構提出回購、贖回,通過這些模式讓信托產品流動起來。比如發行一個億產品,有的機構就買了五千萬,認為收益率達到百分之六以上,同時可以隨時贖回。另外還可以拿信托合同到銀行抵押貸款等等。如果把這些問題解決了,實際上信托產品『三性原則』已經貫徹。我相信,信托投資公司和房地產業,或者其他產業和項目的合作就會比較暢快。
金融機構、信托投資公司都持續關注房地產行業的發展和態勢。無論哪種政策出臺和制度的宏觀調控,都是在繼續規范和推進,起到優化整合作用。『畢竟房地產行業已經成為國民經濟支柱產業之一。』孫飛綜述,中國城市化水平較低,未來各地城市化會加快,房地產業將繼續保持較高的增長率,對信托與房地產業合作都有非常有利的推動作用。一些房地產企業科學合理地與金融信托投資機構互動合作,暢通資金,對房地產開發推動很大。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||