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中秋過後,天氣驟然變涼,廣州樓市並沒有因此而變得『冷清』,雖然市場沒有了前幾年黃金周那種狂熱與喧鬧,但今年『十一』黃金周卻使人覺得更為踏實穩健。
『平平淡淡纔是真』,這話用來形容今年『十一』黃金周廣州樓市最為恰當不過了。前幾年喧鬧一時的港臺影視歌星『明星秀』熱退燒了,『旅游』地產退潮了,消費者對樓價的敏感性也降低了,與此同時,消費者對樓盤品質、環境規劃尤其是對樓盤發展商的品牌與信譽更為重視,自駕車看樓『風起雲湧』,甚至晚上看樓也開始『時髦』起來……今年『十一』黃金周廣州樓市開始顯現出全新的消費現象。
【第一看】
明星秀『退燒』
——『游客』銳減
樓盤小區越建越美,環境越來越靚,更重要的是,此前不少樓盤雖然明知很多人無意購房,但為了招徠人氣,也不遺餘力地頻繁做秀獻媚消費者,各種港臺影視歌星『明星秀』屢見不鮮,正因此,不少樓盤招來了不少無意購房卻只是想借節假日到風景優美的樓盤小區去『一日游』的樓市『游客』,這就是所謂的『旅游地產』此前在廣州樓市大肆走俏的原因。不過,今年『十一』黃金周這一現象開始大幅減少,除了個別樓盤借奧運健將來彰顯樓盤健康的形象並提昇樓盤知名度外,今年『十一』黃金周廣州已看不到有樓盤邀請港臺影視歌星『助興』。事實上今年『十一』期間廣州樓盤活動並不少,但眾多樓盤提舉辦的活動都與樓盤社區定位緊密地聯系,例如美林湖畔花園舉辦的彰顯樓盤社區『休閑生活』的廣州首個『馬術節』,碧桂園集團以豐富社區生活為特色的『文化大餐』……這些活動去除了明星做秀的成份,但卻與居住生活更為緊密地聯系了起來。『明星秀』過時了,無意購房卻只是想借節假日到風景優美的樓盤小區去『一日游』的樓市『游客』大幅減少了,發展商也務實了,而消費者的消費行為則更顯理性。
【第二看】
場不旺財旺
——實客增多
據了解,此前『黃金周』期間廣州不少樓盤的看樓客與實際成交數之比都在10:1以下,即成交成功率不足10%,今年『十一』這一比例已大為提昇,個別樓盤看樓客與實際成交數之比業已提昇至20—30%。據悉,某樓盤『十一』當天看樓客僅寥寥三五百人,但當天成交套數卻達到了近100套!錦繡趣園市場總監陳海賢表示,他從多個樓盤那裡了解到,今年『十一』很多樓盤看樓客都明顯減少了,但買房者反而增多了。
不少樓盤尤其是一些定位相對較高的樓盤開始『謝絕』無意購房只想『游玩』的游客,例如鳳凰城超豪別墅便要求必需提前『預定』看樓時間,而像金海灣以及凱旋會等這類超豪物業為了營造超豪物業的尊貴性與私密性而『提高』了看樓門檻,星河灣更在今年『十一』黃金周期間取消了免費看樓車!
看樓『門檻』提高,阻擊了相當部分毫無購房打算卻只在意游玩的『游客』,但卻使有意購房的實客大比例增加。正在錦繡香江花園選購樓房的林先生便表示,少了那些看熱鬧而無意購房的游客,也少了不少喧鬧,這對真正有意購房者是一件好事,因為在這種環境下購房會更為理性,更有助於減少盲目性,成交的成功率也會提高。
【第三看】
價格敏感度降低
——眼界高了
廣州人一向講究實際,此前購房時不管樓盤發展商吹噓得多麼實惠,購房者也要一分一毫地計算均價實用率,不過如今購房者更重視樓房的品質、樓盤的環境與生活配套,相應地對於房價的敏感性卻在降低。
此前幾年廣州樓市每平方米超過八九千元尤其是在10000元以上者,別說是近郊或郊區洋房公寓豪宅,即令是郊區別墅甚至市中心區的豪宅,也都會令人『望而卻步』。然而如今,近郊每平方米10000多元的別墅、八九千元甚至上萬元的豪宅開始浮現,而市中心區每平方米一萬多元甚至二萬元的豪宅更是大量湧現,
星河灣第四期『星座』新貨在今年『十一』期間推售,雖然其售價高達每平方米八九千元以上,較早期產品每平方米五六千元之售價大幅提昇了超過30%,但購房者卻極為踴躍,『十一』當天便售出100多套。金海灣南向單位每平方米均價為13000元、面江單位每平方米均價更高達18000元——這一價位業已刷新了廣州豪宅售價紀錄,但卻不僅沒有阻嚇購房者,反而贏來了眾多追逐者。據悉,『十一』期間,金海灣每天都保持有數套的成交紀錄。
剛剛在『十一』期間定下了金海灣一套300多平方米一線江景樓王單位的李先生說得好,好產品當然要賣好價錢,購房置業尤其是購買豪宅,如今人們更多的是考慮發展商給出的總價是否值得,而不會糾纏於每平方米多少錢,相反,人們會更重視樓房的品質、樓盤的環境與生活配套,尤其是入住其中的那種尊貴感受……
【第四看】
追捧品牌物業
——消費更理性
事實上,今年『十一』期間廣州各大型品牌房企所推貨量都有極大,不少品牌房企推貨量動輒上千套甚至數千套之多,據悉,今年『十一』黃金周廣州20多家大型品牌房企新推貨量超過2萬套,佔今年廣州樓市『十一』黃金月約3萬套總推盤貨量之份額高達2/3。
品牌房企推貨量大,市場反應更為看俏。例如大型品牌房企中海地產旗下全新項目——中海藍灣在『十一』期間毛坯房以每平方米5100元之價推出,雖然售價與市區樓盤已不相上下,但憑據其優越的規劃設計與卓越的品質尤其是中海的品牌,贏得了廣大消費者的青睞,『十一』當天便售出了100多套。祈福集團開發的『中國第二村』——祈福南灣半島也以其優美的居住環境與優越的產品品質以及強大的品牌優勢招徠了各方買家,一天狂銷幾百套。樹起了中國『品質地產』大旗的品牌房企宏宇集團星河灣推出的第四期『星座』,也以其卓越的品質與最高的裝修標准以及良好的品牌形象,贏得追捧,一天銷出100多套。還有倡導『都市休閑居住生活』潮流的城市大盤——美林湖畔花園,以及合生創展集團旗下的華南新城、珠江系的珠江御景灣、富力地產集團旗下的富力千禧花園、富力現代廣場、還有保利香檳花園等等,都是今年『十一』黃金周廣州樓市的『明星樓盤』。
【第五看】
『喜新不厭舊』
——市場更成熟
新盤永遠是廣州樓市黃金周的『最大熱點』,鳳凰城2002年『五一』黃金周全新推出引發『萬人空巷』之盛況;今年『五一』黃金周,美林湖畔花園也以全新的形象一舉奪取了廣州樓市『五一』銷售『桂冠』。
今年『十一』,廣州新推樓盤的表現同樣不遜色,例如中海藍灣、祈福南灣半島、保利香檳花園等等,都贏得了消費者的熱情追捧,引起了不少的轟動。據悉,『十一』當天,中海藍灣賣出了100多套,保利香檳花園也賣出了數十套,而祈福南灣半島更是狂銷了數百套單位……
新推樓盤由於規劃設計相對更為科學也與更顯人性化,更重要的是首期定價相對較為優惠,其熱銷並引發轟動自在情理之中。不過,今年『十一』廣州不少『老盤』表現更為精彩。例如星河灣新推的第四期『星座』,在『十一』當天推出便受到消費者的追捧,據悉,『星座』在『十一』當天便銷出了100多套單位!甚至早在1998年便開始揚名廣州樓市的濱江東一線江景名盤——海珠半島花園推出的部分二期保留單位,也受到了消費者的歡迎,『黃金周』期間每天都保持有數套成交的紀錄……
剛剛『落定』海珠半島花園二期某三房單位的黃先生表示,新盤自然擁有諸多優勢,但『老盤』優勢同樣不容忽視,『老盤』樓盤社區生活環境氛圍相對較為成熟,尤其是其新推項目由於品質提昇而更受購房者青睞。
【第六看】
自駕車看樓
——『後小康』時代來臨
今年『十一』樓盤發展商向外租用車輛的情況已有了大幅減少,相反,自駕車看樓開始在廣州樓市『風起雲湧』。
記者在星河灣看到,幾天來沿江大道每天都停滿了各種車輛。據星河灣營銷總監黃全敏透露,近日星河灣自駕車看樓者較此前黃金周大幅增加了三四成以上,今年『十一』期間每天都有上千臺客,而且都是自駕車看樓,因為今年『十一』期間星河灣停開了免費看樓車!錦繡香江花園策劃部計國權也表示,今年『十一』期間錦繡香江花園看樓客中自駕車者佔了很大比例,這是此前所從沒有過的。
正在錦繡香江花園選購樓房的林先生表示,此前雖然也和朋友一起開車到郊外看過幾個樓盤,但自己沒有車活動范圍很受限制,今年自己買了車後,『視野』開闊了,看樓也不再局限在市區內的幾個樓盤上。林先生很得意地表示,自駕車看樓既自如又寫意,更是經濟實力提昇的體現。
自駕車看樓者的大幅增加,意味著廣州樓市購房主力正在發生悄然變化,以改善居住條件為潮流的改善型二次置業者正開始全面出擊並取代了此前以年輕『白領』為主的首次置業者,廣州樓市開始迎來了『後小康』消費時代。
【第七看】
兼職『銷售人士』走俏
——樓市新現象
據了解,今年『十一』期間,廣州不少樓盤尤其是近郊或者郊區有一定規模的大盤大都到廣州幾間高校請了不少學生當兼職『銷售人士』,不少樓盤都會在某間大學,例如廣州大學、廣東工大,甚至華南師大以及中大找幾個在校大學生當兼職,不過,也有樓盤會同時在幾間大學物色挑選『好對象』,更有個別大盤會同時招聘數十名兼職學生。據悉,這種情況此前在廣州樓市還較為少見。
錦繡趣園市場總臨陳海賢透露,錦繡趣園今年在廣州好幾間高校請來了10多位在校大學生當兼職『銷售人士』;而記者在華南新城也發現,有40多名兼職『銷售人士』一直在歡快地忙碌著,據了解這些兼職『銷售人士』還被賦予了很大的權限,包括發放資料、向客戶介紹情況,帶客參觀樣板房甚至與客戶簽約等。陳海賢與華南新城策劃部孫景峰都表示,幾天來他們走訪了廣州不少樓盤,也都發現有不少兼職『銷售人士』在忙碌……
然而,由兼職『銷售人士』提供的服務會否到位?消費者能否信任?正在華南新城選購樓房的何女士表示,其實兼職『銷售人士』提供的服務不僅到位,而且更為耐心熱情。至於可否信任的問題,何女工表示,自己信得過華南新城的發展商——合生創展集團,那就不存在對兼職『銷售人士』的信任問題。
【第八看】
晚上看樓
——方便更『時髦』
今年『十一』黃金周的廣州樓市,晚上看樓也已不是某個樓盤獨享的『專利』,事實上今年『十一』廣州不少樓盤都推出了晚上看樓新招。
據海珠半島花園市場部經理何帆透露,此前海珠半島花園『營業時間』是從上午9時到下午6時,不過『十一』黃金周,該樓盤特別將『營業時間』延長至晚上9時。
而金海灣更有過之而無不及。據悉,『十一』期間金海灣的『營業時間』從上午10時直到晚上10時!該樓盤銷售策劃部副經理孫小姐表示,雖然從總體上看晚上來看樓的貴賓沒有白天多,但從近幾天情況看,每晚來看樓的貴賓都有十臺八臺,更重要的是,這些在晚上來看樓的貴賓最終決定購房的比例極高。金海灣已成為推出晚上看樓新招的樓盤之中最大的受益者。
品味著純正的咖啡,遙望著對岸二沙島的風光,縱情享受著珠江夜色,任憑晚風輕輕地吹拂著頭發,正帶著一家四口在晚上8時多在金海灣看樓的馬先生表示,事實上他在白天已經和幾個朋友來金海灣看過樣板房,現在帶著全家一起過來,尤其是在晚上,是為了更好地體驗居家的感受。自己和太太都有生意要打理,兒子要上學,畢竟白天經常在家裡享受的時間並不多,居家更多的時間是在夜晚,倘若晚上樓盤的環境不好感受不佳,那麼白天感受再好也沒有用……
【第九看】
大戶型走俏
——小康生活顯現
據悉,某位仁兄跑到金海灣售樓部,對售樓小姐說,『我聽說你們這裡推的都是大戶型,我就想買一套大戶型單位,帶我看看最大戶型的樣板房。』售樓小姐問:『先生想要多大面積單位呢?』該仁兄表示想要一套150平方米左右的大戶型單位,售樓小姐微笑著表示:『真對不起!先生,我們這裡推的都是200多平方米以上的大戶型單位!』這一真實的故事聽起來似乎很好笑,但卻透露出這樣一個信息:今年『十一』廣州推售樓盤戶型面積正在『走大』,而消費者追捧大戶型的熱情也越來越高了。
事實上,大戶型單位從今年來一直走俏,只是這一狀況在今年『十一』黃金周市場表示得最為突出。據了解,『十一』期間廣州很多樓盤尤其是品牌房企旗下樓盤或新推項目基本上是以大戶型為主打產品。
今年『十一』期間廣州樓市幾大『明星』樓盤提推項目均是大戶型單位,例如星河灣在『十一』期間所推四期『星座』全是大戶型單位;祈福南灣半島、美林湖畔花園、華南新城以及珠江御景灣所推單位也基本是大戶型。當然,最『大手筆』還是凱旋會——在這個超高豪宅裡,『十一』期間所推單位最小戶型面積也在340平方米以上,而且越往上走價越高,戶型也越大,48層為整層獨戶單位,面積高達700平方米!而濱江東豪宅典范金海灣更是不甘人後,據悉,其主打戶型面積在370平方米至450平方米之間。而最為奢華的是三座塔樓頂部各有一套面積為1600—1800平方米的空中別墅,倘若加上數百平方米的空中庭院,面積將達2000多平方米!金海灣業已將廣州江景豪宅戶型面積做到了極致。如今廣州樓市購房主力已從早期的首次置業的『白領』變成了以改善居住環境為主的二次置業者,大戶型單位的走俏,正好迎合了廣州城市『小康』甚至『後小康』生活潮流。
【第十看】
『旺頭旺尾』
——黃金周天天旺
早『落定』早著數!黃金周前三天『落定者』可享受95折,後三天可享受97折,而黃金周過後便無法享受額外折扣優惠……此前每次黃金周,這類『遞減折扣優惠』的促銷方式在廣州樓市都屢見不鮮。正因此,此前今年的『十一』,廣州樓市行情大都會『前旺後冷』——狂熱的購房者早在『十一』當天便開始搶購,後期折扣優惠降低,消費者購房的欲望也便急劇降低了。
不過,今年『十一』期間,廣州樓市少了這類『遞減折扣優惠』,也少了一時的狂熱與喧鬧,但整個黃金周卻『旺頭旺尾』,不再出現此前多年來那種『前旺後冷』的局面。
10月4日、5日,記者在華南新城銷售部還依然看到『高朋滿座』。華南新城策劃部孫景峰表示,雖然臨時添加了不少桌椅,但售樓部還是『座無虛席』,更可喜的是,『十一』黃金周七天時間,華南新城天天爆滿。
海珠半島花園市場部經理何帆也表示,今年『十一』黃金周每天客流量與成交量相對都較為穩定,『十一』當天海珠半島花園賣出了七套,而接下來的幾天,每天也都保持有四五套的成交,不再像往時那樣『大起大落』。