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到廣州看過樓盤的人都會發現,廣州的物業管理費普遍比北京要低。即便是同一個開發商開發的相同檔次的樓盤,北京的物業管理費肯定要高於廣州的,富力、珠江等開發的樓盤可見一斑。廣州的物業管理費爲何比北京低?物業管理內容是不是有所不同……記者採訪了北京和廣州的幾位物業管理公司負責人。
物業費廣州和北京到底哪兒高
以富力地產爲例,富力地產在廣州開發的與北京富力城相同檔次的富力千禧花園物業管理費每月爲1.5元/平方米,富力盈澤苑爲每月1.8元/平方米,而北京富力城的物業管理費爲每月2.8元/平方米。同一個開發商,同爲富力地產集團下屬的物業管理公司管理,緣何物業費北京的樓盤和廣州的每平方米相差一元?剛剛調到北京富力城負責物業管理工作的原富力地產集團廣州樓盤物業管理負責人羅建向記者介紹了其中的原因。
據羅建介紹,廣州物業管理公司費有兩種不同的方式:一種是戶內面積乘以單價,而戶內面積以外的公共部分水電等費用根據分攤比例,單獨收取。廣州富力的千禧花園和盈澤苑等都屬於這類收費方式。一般的,公共部位的水費根據水錶數字分攤,公共部位電費的分攤分照明用電和電梯動力用電兩種,其中電梯的動力用電除首層外,每五層爲一個單位,由低向高增加分攤係數。總的來看,每月公共部分分攤的物業管理費用約是室內物業管理費用的10%左右。另一種收費方式和北京現行的收費方式相同,就是“全包制”,即不分室內私人空間還是公共部位,一個價格全部包括,如廣州富力御龍庭每月每平方米2.8元,富力桃園每月每平方米2.5元。
羅建認爲,考慮到緯度造成的房屋設備設施不同和城市形態不同,北京的物業管理還要包括供暖設備的維護;北京的綠化成本要高於南方;北京的容積率要低於廣州,因此北京的物業單位面積承擔的物業管理費理論上要高於廣州。再加上勞動力成本、物價等因素,綜合算下來,廣州的物業費還要略高於北京。
物業服務水平廣州和北京緣何出現不同
對比南北的小區物業水平和效果,結論肯定是:南方的小區物業管理水平普遍高於北京。爲何會出現這種不同?
物業服務是開發商樹立品牌的一個重要環節,而不是開發商與購房人中止關係的開始。羅建認爲,對物業管理服務在品牌樹立中的認識是廣州和北京物業服務水平和效果出現差異的一個比較大的原因。
香港比較成熟的有關物業管理的理論和實踐很早就傳到廣州深圳,並被開發商和買房人接受。廣州的開發商認爲,物業管理是品牌樹立的一個重要環節;同樣廣州的買房人也會把物業管理公司的服務水平和管理水平當作選房的重要條件。而在北京,前幾年很多開發商和購房人都沒有這種意識,開發商把交房當作和購房人關係終止的開始,購房人把物業公司和開發商當作一回事,利用拒交物業管理費向開發商維權。
有關統計數據表明,在廣州40%的房子靠老客戶“賣”,因此,物業公司很大程度上代表着開發商的形象,因此,廣州很多大的房地產公司都會成立物業公司,作爲對買房人的售後服務來工作。這要求物業公司的從業人員不僅服務態度好,服務水平也要高。同時,這些肩負着房地產企業品牌建設的下屬於地產企業的物業公司不僅要做好物業服務,而且是儘可能地減少成本做好服務,成爲一個微利行業。
而北京,很多開發商成立物業公司,更多的出發點是“收拾殘局”。物業公司多數不是在從事“本職工作”,而是解決開發上遺留下來的問題。這使得物業公司在物業管理的專業性方面很難得到提高,形成惡性循環。
物業消費觀念廣州和北京的購房人有何不同
最大的區別在於兩點:第一,廣州人把消費和維權分開,認識到物業服務是一種消費,如果對其不滿,不以交費作爲維權的方式。同時,廣州的買房人對物業費對應的服務標準比較客觀,花一元錢的物業費卻拿五星級酒店的服務標準衡量物業公司的事情很少發生。
第二,關注財產權。北京購房人評判物業公司的好壞,很大程度上看社區內保安是不是總在巡邏,保潔人員是不是總在忙活,開電梯的姑娘態度如何等等許多表象上的東西,而往往不在乎物業公司對房屋的設備設施維護是否專業到位,是否會影響設備設施的正常使用和壽命等關係到房屋財產壽命的事項;而廣州的購房人既注重小區物業服務的綜合效果,更在意物業公司是否對房屋設備設施等進行了專業的維護,已經由表及裏。