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舊區改造卡在動遷居民要房難,低收入家庭買不起房又不願租房,外地來滬打工者心煩租金偏高,如此等等。對於如何扶持低收入家庭住房問題,著名房地產專家、上海財大印?華教授提倡先買後租的『頂費』形式,橕起低端租賃市場。
提倡『居者有屋住』,但並非所有家庭都能買得起房。印教授認為,『居者有其屋』(產權房)在現階段還是一個美好的理想。『居者有屋住』,即無論買或租,使市民能住上一套配有廚衛設備的房屋。目前有兩種人是房屋租賃的『困難戶』:一是尚未達到申請廉租屋要求、又無力按照市場價格租房的本地住房困難群體;二是租住於農房或舊裡的外來人員,隨著舊房拆遷,他們將很難覓到住處。因此,面向中低端客戶發展租賃市場,既要提供一定數量的配套房,同時租金標准也要合理。
提倡『頂費』概念,搞活低端租賃市場。『頂費』一詞最早出現在解放前上海租界裡,當時不少洋行成片建造房子後,由個人出資『頂』下獲得房屋使用權永租權,其後可自用和轉租並可繼承。印教授提出,上海作為經濟和金融中心,今後會有很多初次創業者和就業者湧入,大力發展租賃市場是大方向。但是,上海的售後公房和農民租賃房越來越少,低端租賃供給亟待彌補。為此,上海可以先搞試點。即在中、外環線之間,由政府拿出一些土地作為定向出讓,開發商提出方案競爭,土地總價應控制在250萬元/畝以內。按照容積率2.5計算,樓板價1500元,綜合造價完全可以控制在4000元/平方米以內,一套面積75平方米的兩房總價30萬元。拆遷戶以15萬元『頂下』該房產的永久使用權,按照6%—8%的折現率計算,每月需付月租金800元—1000元,遠遠低於市場價。如果經濟條件寬裕,動遷戶可自行支付另一半房款,以此獲得該住房的產權。
鼓勵更多的『大房東』、『二房東』參與低端租賃市場。對於開發商來說,不出售產權而以收『頂費』形式操作可保留產權用於資本運作,通過間接或直接融資搞『滾動開發』、快速膨脹。開發商所收頂費也基本可抵消建造成本。對於居住者來說,雖然拿的是使用權房,但地段比產權房好、交通成本低,今後每月繳納租金很便宜,且遠遠低於市場租金,甚至還可以買斷或者轉租。對於政府來說,今後不可能繼續由國家投資建造『公房』再低價出租。以6%—8%的投資回報率能夠吸引一批民營企業、投資機構和自然人等社會力量參與作『大房東』、『二房東』,還可以通過封閉式基金模式打包給個人,老百姓就有了長期穩定的租金收益,如此一來,就能夠解決目前動拆遷過程中房源少的瓶頸。
通過『頂費』可以真正解決低收入家庭住房問題。但是印教授認為,應先解決兩個問題,一是土地不能是價高者得;二是機構、管理公司等應適當得到政策優惠,鼓勵投資者參與。目前房屋租賃的稅費過高,應當實行『寬稅基、低稅率』。只要房屋出租淨收益能大於長期存款利率和國債利率,就會有人投入。長期穩定的租金收益,可以是老年人養老資金的補充,發展到一定規模,還能形成新的第三產業,對社會有百利而無一害。
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