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最近,二手房市場明顯感覺到房貸進一步收緊,滬上銀行在二手房貸款方面出臺了多項政策限制投資性購房行為——其中包括環線地域概念,拒絕同性別共同貸款等內容,針對第二套房的房貸利率均也有不同程度地上調。一些銀行甚至把夫妻關系也納入放貸中,如果丈夫名下房產未付完餘款,則以妻子的名義再買一套房子,將被視為第二套住房。
據了解,本市不少發放房貸的商業銀行,最近基本上都悄悄地對風險較大的老公房、郊區房產停止房貸,對不同地區的樓盤確定不同的放貸比例等。尤其值得關注的是,中心城區的樓盤單價高、總價大,銀行放貸的絕對額多,但一些銀行仍然可以貸給客戶總房價的7成,而內、中環線之間的樓盤,卻只能貸給6成,而中、外線之間的樓盤,只貸給5成。銀行業給出了一個什麼信號呢?在他們看來,相對而言,目前中心城區的高價房風險還小於城鄉結合部的中低價房,今後借貸人發生還款困難,銀行尚有可能處置抵押物,形成不良資產的可能性較小,而邊遠地區的物業,也許情況正好相反。是不是可以認為,上海在未來相當長的時間內,中心城區的房價仍有上漲空間,或比較抗跌。
與此同時,環線以外酒店式公寓貸款在原有基礎上再降低2成;而非本地戶籍居民、商用房產和酒店式公寓的房貸成數均有所降低。
近期頻繁變化的銀行房貸政策促使銀行之間房貸業務差別擴大,也說明銀行的市場化程度正在提高。但總的趨勢是,各家銀行審批貸款程序增多,門檻變高。從有關中介公司得到的部分銀行的情況如下:農業銀行上海市分行規定,中國農業銀行第一套貸款正常,第二套貸款年限1年至10年利率上調到5.76%,11年至15年利率上調至6.3%,而16年至30年房貸利率上調到6.6%;交通銀行1990以前的老公房不放貸;上海銀行是25萬元以內,1984年以前的房子不做貸款,第二套放貸成數降一成;中國銀行規定,它要求第一套房貸款成數不變,第二套房貸款降0.5成,第三套房貸款降1成,利率上調至5.76%,第四套房起停止貸款。
據了解,現在絕大部分銀行對20年以上的老公房實行停貸。而房齡在5年之內可以貸7成,5至10年可以貸到6成,10至15年可貸5成,16至20年可貸4成。
從銀行種種緊縮的舉措來看,投資客繼續受到限制。7、8月份上海地區二手房市場交易量小幅下降,由於大量投資客退出市場,真實需求將釋放部分投資泡沫,並且支橕上海房價小幅上漲。
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