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近日,銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,在對商業銀行提出總體風險控制要求的基礎上,對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了要求,並對銀監會的相關風險監管措施進行了規定。其中,對個人住房貸款月還款額不得超過收入50%的規定尤其引人關注。
新政策出臺後,是否對個人貸款有影響?個人買房貸款額度、期限究竟該如何計算?何種貸款方式纔能最經濟實惠地買到稱心如意的新房呢?記者采訪了幾位購房者,並請教了置業專家,希望能為想貸款買房的人提供一些借鑒。
兩者比較不難看出,同樣的房款,貸款期限越短,支付利息總額就越少。同樣的道理,首付的成數越高,貸款總量越少,所需要支付的利息也就越少。但每月還款額度是與貸款年限成反比,年限越長月供越低,月還貸輕松;年限越短月供越高,還貸壓力較大。
專家指出,購房者不能為了少支付一些利息,就把貸款期限縮得很短;也不必畏懼還款壓力而不敢買房。個人購房貸款時應注意已有資金、貸款金額、收入預期和還款方式四大因素:
【已有資金】
一般情況下,買房貸款最高能貸八成。如果購房者的已有資金都存在銀行,又沒有其他投資需要,那麼就可以用很大一部分作為首付,因為存款利率比貸款的利率低。但是如果自己計劃用這筆錢做其他投資,而且投資回報率高於貸款利率,那麼就可以付最低的首付,貸八成款,用投資回報來償還貸款利息。專家提醒,購房者應該先對投資風險做一個估算,萬一出現投資失誤要有能力補救。
【貸款金額】
首先,根據銀監會公布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,『借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。』這也就是說,如果購房者每月收入5000元,他每月用於還貸和支付物業費的錢最多不能超過2500元。
其次,要考慮家庭開支。如果自己每月的收入只有2000元,那麼即使滿足了銀監會『月供不超過收入的50%』的要求,1000元用於還貸,剩下的1000元能否滿足開支也是一個重大問題。最好是先把自己的家庭開支做一個統計,然後從自己的總收入中扣除,這樣就可以算出每月還貸的大致金額了,以此作為貸款的依據。
【收入預期】
在進行購房貸款時,不僅應該考慮到當前的收入和支出,還要對未來的形勢進行估計。如果購房者的收入波動比較大,則要考慮自己是否能每月按時還貸。另外,孩子上學的開支也有階段性,念高中和大學時的開支應該是最高的,這些也都應該考慮在貸款計劃當中。如果購房者的收入波動大,或者貸款期間有幾年的開支比平時多,那麼最好能保證自己有一定的積蓄來填補這個空缺。而如果在還貸期間,自己的工作會很穩定,並且收入還會再增加的話,在貸款時就可以適當把貸款年限縮短,這樣可以減少利息的總支出。
【還款方式】
還款方式也跟購房者的收入狀況有關。如果購房者現在的收入比較高,而在還款期間就會退休,或是收入會有一定的下降,則最好選擇等額本金的還款方式,這樣每個月的還款額是呈遞減的趨勢,總支出也比等額本息的還款方式要少一些。而如果自己的收入一直處於比較穩定的狀態,則可以選擇等額本息的還款方式。
專家指出,如果購房者的收入比預期的高,且沒有其他用途則可以用來提前還貸,因為存款利率比貸款利率要低;但如果有投資渠道,並且投資收益率比貸款的利率高,那麼最好拿去投資。
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