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多年來,京城樓市始終施展著一種魔力。一方面,相對居民收入水平,北京的房價居高不下,昂首躋身於世界前列;另一方面,無論高、中、低檔各類住房產品,京城買房人一概照單全收,神奇的消化功能演繹著不朽的樓市傳奇。是京城買房人的承受力強,還是人們對市場預期無限看好?在整體市場發展迅速、產品競爭激烈的前提下,哪些人在買北京的房屋?買房人主要看中什麼樣的房子?在未來的樓市發展過程中,京城地產市場的主流消費群在哪兒?
買房需求呈棗核狀
據權威機構調查,北京買房需求呈棗核狀分布,棗核狀需求的上部尖端,主要是高端收入人群,購買總價為100萬?1000萬元房屋,多用作投資或多次置業後的終極享受。棗核下端有一小尖,買房群體為經濟適用房、二手房或總價30萬元以下房子的低端受眾。
中間的『大肚腩』纔是北京地產市場的中流砥柱,房屋售價一般為每平方米3000?7000元之間,其中總價為40?60萬元,購買三環外至五環之間的人群比重最高,他們主要包括以下幾類人群:
1.拆遷戶。近5年來,北京舊城改造的步伐越來越快,加上為2008年奧運會作准備,城市拆遷量一直保持2萬戶以上的高水平,這些拆遷戶成為京城買房人中不可忽視的一部分。
2.改善型購房者。近年來這一類人群的比重正在迅速上昇,他們大多通過賣掉老房子買新房的方式跨入購房者的行列,其中35歲左右的人群居多。
3.投資者。長期以來,由於北京的特殊地位,往來流動人口較大,致使房屋租賃市場非常活躍,有相當一部分買房人靠出租物業獲取收益,而在其他領域投資狀況不景氣的形勢下,房地產穩定的投資回報吸引了許多投資客。除這些純投資者外,部分置業者或出租或自住的買房目的,也無形中增加了購房者的數量,據觀察,這部分人群的比例正在逐年增加。
不同區域需求有差別
與其他城市不同,北京的城市規模較大,隨著近幾年交通壓力的增加,使得北京買房人往往選擇本區域的房屋,跨區域購房的現象只佔少數,因此,各區域內買房人的狀況呈現不同,多與本區域的產業與經濟相關聯。
根據北京中原物業提供的資料,東部的買房人中,傳統的投資客佔有比重相對較高,外籍和外地人數量多。以CBD為例,CBD典型商住和純公寓項目的購買客戶一半以上是本市個人投資者,將近28%的客群來自其他省市地區。另外,有10.5%的購房者是外籍個人投資者或企業,9.3%的購房者屬於港澳臺的個人投資者或企業,CBD公寓的購買者呈現較大的外銷比例,而通州借助八通線和價格的優勢,買房人主要來源於東城和CBD的中小白領。
西部的買房人主要為國家機關工作人員、各大院校和高科技人士。由於北區的住宅產品定位較高、戶型偏大,尤其是北五環內的項目,區域內的購房者主要是高級管理人員、私企老板等高收入人群,而同樣在北區,交通的阻隔,使得望京買房人以區域或周邊客戶為主。南城發展較晚,買房客戶除區域內的拆遷戶外,大部分還是本區域和外地到京做小本生意的人群,但目前南城的中高檔房屋倚仗價格優勢吸引了不少其他區域的白領和高科技人士,如亦莊的部分樓盤。業內人士認為,從發展趨勢看,隨著南城基礎設施的完善,未來將有大量買房人向南城遷徙的可能。
同類產品客戶不盡相同
從產品檔次分析,由於經濟承受力不同,不同檔次的產品吸引不同的買房客戶,不過,同樣的產品客戶選擇的區域也有所不同。以高檔住宅為例,雖然地處商務中心區域邊緣,涉外氣氛濃厚,朝陽公園附近高檔項目的消費者中,本地客戶還是佔有一定比例,吸引的客戶多為CBD和燕莎附近的高收入群體,如購買棕櫚泉的外銷客戶,港臺澳、使館區客戶大約僅佔到1/3,公園5號的外銷客戶比例則只有8%。
順義區的別墅客戶主要以投資為前提,自用和投資並重,客戶為CBD外企金領、海外生活者,他們青睞這裡別墅社區成熟的生活環境和涉外氛圍。
昌平境內的高端客戶偏多本地自用型買家,他們多半熟悉周邊環境,主要來自上地、亞運村和一些學院內的人士。亦莊的客戶則是一些年青的新新白領,與購買通州高端項目的客戶類似。
80萬元以下需求佔絕大多數
短短數年,北京樓市的住房產品經歷了數次變革,可以用日新月異來形容,但是市場上新開發的住宅產品是否能與需求形成對接?北京中原和戴德梁行都曾對買房人群作過消費調查,從這兩份調查中,目前北京買房人的需求狀況可以從中窺見一二。
北京中原對東部市場的消費人群的調查結果顯示:
1.需求人群中35歲以下的年輕人佔到約七成,35歲以上的比例佔31%。
2.30?70萬元的住宅是需求主流。住宅總價需求比例最大的是50?70萬和30?40萬元,比例分別達到26%和25%;30萬以下和70萬以上分別佔14%和16%。
3.二居和三居是需求主力。二居的選擇比例接近六成,三居比例為27%,一居和兩居的總體比例加起來佔到總比例的74%。
4.三口之家所佔比例最大。潛在購房客戶家庭人口比例最大的是三口之家,達到43%;其次是2口之家,單身家庭和4口以上的家庭比例較小。
5.年收入10萬以下的家庭佔到六成以上。潛在購房客戶中,家庭年收入6萬以下的家庭所佔比例最大,佔到38%;6?10萬的家庭佔26%。
戴德梁行的調查表明,約85%的消費者所能承受的房屋總價在80萬元以下,被訪者中41%的人選擇東部;希望在四環和三環購房居住的分別佔到49%和28%。
購買時主要考慮的因素依次是離工作單位近(30.54%)、房價合適(28.56%)、生態環境好(22.33%)、離父母近(9.81%)。北京的交通狀態較差,同時北京各區域的距離較遠,因此在購房時選擇的首要因素就是離工作單位近;另外,由於老齡化的發展及獨生子女的增加,有將近10%的人在購房時選擇離父母家近,利於照顧老人。在樓型及房型面積方面,居民偏好的建築風格以板式樓為主,佔79.5%,其次是塔樓15.38%;居民對房型的選擇呈現理性的分布,普遍集中在91?110平方米。
四大趨勢勾畫樓市未來需求主流
從取消福利分房到現在,北京樓市紛紛擾擾地走過了十個年頭,鐵一般的事實表明,消費群體在擴大,購房人已不僅限於那一部分先富起來的人群,人們在驚愕於這些年買房需求變化的同時,也清晰地看到了未來需求發展的趨勢。
趨勢一外地、外籍買房人增多
根據北京房地產信息網提供的數字,今年前兩個季度,按銷售面積計算,居住類物業客戶中本市城鎮居民所佔比例達到65%,比去年的74%下降9%;外省市個人購買比例為23%,比去年的21%上昇2%;另外,企事業單位、經濟組織購買的面積仍然佔全部預售住宅的3.2%,比去年略有上昇。
今年上半年的北京買房人中,居住類物業客戶以本市城鎮居民為主,按銷售面積計算,所佔比例達到74%;外省市個人購買比例為21%;另外,企事業單位、經濟組織購買的面積仍然佔全部預售住宅的2.7%。
從不同物業類型看,經濟適用房預售客戶中本市城鎮居民佔絕對主力;別墅及高級公寓本市居民客戶比例只有近半成。較經濟適用房、普通商品住宅,別墅、高檔公寓項目本市居民購買比例大幅降低,而非本市個人購買比例則超過了30%。業內人士認為,出現這一現象的原因主要是北京作為首都地位越來越吸引外地、外籍投資客戶,尤其在奧運概念的支持下,預計這一趨勢還將繼續。
趨勢二理性消費成為共識
維權、組織團購、選舉物業管理公司,今天的買房人已經從連5證都不知的門外漢,提昇到自己帶頭組建業主委員會,廣告已無法左右他的消費選擇,買房人對自己的需求更清晰化,並積極參與到項目本身的建設中,提出合理化建議,樹立了共建美好家園的意識,理性成熟成為現時京城買房人消費的一個標簽。
戴德梁行最近新出的一份調查報告顯示,絕大多數被訪者(86.13%)重視房地產品牌,並認為品牌營銷是房地產業發展的主要趨勢;將近60%的被訪者認為有品牌的房子昇值潛力較大,對於投資型房客而言,品牌開發商的產品無疑將會提高其心理預期;但同時被訪者認為品牌並不一定意味高價格、易出售,他們認為只有性價比高的房子纔是受歡迎的。
另外,調研結果還顯示,購房目的及年齡因素對消費者認同品牌重要性與否的影響不大。無論購房目的是自住還是投資,也無論其年齡層次如何,消費者對品牌重要性的認同度均超過80%。
趨勢三戶型更經濟客戶更年輕
經濟的發展和居民收入水平的增長一定程度上帶動了住房消費,但即便如此,買房人對戶型面積和房屋總價還是有所側重,希望戶型更經濟、緊湊,不像前幾年流行大戶型講究奢華。目前市場上,二居面積80?90平方米的戶型需求明顯,尤其在東部,一居40?50平方米、二居70?80平方米、三居100?110平方米成為住宅市場需求的主流。
這一現象甚至在別墅等高端消費人群中出現,去年在市場上受追捧的小獨棟便是一例,表明即使別墅項目客戶群消費觀念也得到更新,迅速由收入『金字塔』頂部向下移動,高檔項目客戶群的房價收入比逐漸提高。
經濟型戶型大行其道更擴大了買房消費群體的范圍,以致年輕一族迅速加入到買房者的行列,從去年開始,京城住宅客戶年輕化已逐漸呈現。有業內人士估計,未來幾年內適合中產階級的經濟型低密度住宅需求將增多,市場表現搶手,普通住宅的客戶將更年輕。
趨勢四居住與社會地位聯系更密切
所謂『物以類聚,人以群分』,由於居住生活習慣和社會地位的不同,買房人對價值認同感越發強烈,包括對產品價值、社區環境、居住方式和生活觀念等方面的認同,人們更多的認為,有著『共同語言』的群體生活在一起,更有利於交流和溝通,容易產生期許的生活氛圍。表現在市場上則是產品的細分和受眾面的趨窄,比如炫特區聚集下生於70年代的年輕人,CLASS宣揚果嶺上的新貴。
近年來,群居分類現象越來越明顯,涉及的范圍已從社區本身,蔓延到區域小市場,類似形成溫榆河畔高檔別墅聚集區的現象增加,區域打造純粹的單品市場,強調地域概念。去年陽光上東推出的富人區概念雖曾一度引起爭議,但周邊項目由此聚集來同類客戶的事實卻是有目共睹的。
此外,業內人士認為,道路擁堵和產業經濟的變化給京城買房人帶來不小的震動,未來買房人對交通和城市規劃的注意力將加強,特別是一些投資型客戶。
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