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市場環境比預想的好
天津商業地產的轟轟烈烈,創造了新的城市形象和居民生活,豐富了投資內容。但這麼多商業項目同時亮相,市場能否承受、怎樣接受,也成業界普遍關注的問題。在天津市近日中、日、韓經濟論壇及天津商業地產峰會活動中,津京等地的商業地產商與和商家就投資商機及其回報等問題進行了面對面交流。與會代表在分析天津市場機會時坦言,因為考慮到天津過去商業地產回報相對艱難,很多項目在投資和經營時都將回報預期(從投資到盈利)定得較長,特別是一些有實力的大項目,更是意在佔地盤,打持久戰。但是從目前天津經濟結構調整和發展來看,這個時間可能縮短。
天津浙江經濟建設促進會嚴立淼副會長等代表接受采訪時說,天津近年來在一系列城市規劃建設的硬件投入和各項鼓勵投資政策的落實,使天津環渤海地區中心的地位和功能逐步確立,同時統計資料顯示,目前天津是中國經濟增長最快的地區之一,而由此產生的居民消費熱情也快速提昇。這些都比2000年我們進入天津考察時的預期要好,所以,商會成員在天津的投資項目多數預期回報有望提前。
地產商和商家更專業
目前在天津市投資開發商業項目的企業,多數是有實戰經驗的外地投資開發商及運營商,因為有在其他城市的投資經驗,並在不斷地總結經驗和對當地市場進一步了解的情況下,加強了地產商和商家專業職能分工,使商業項目投資基礎更穩固。
中原百貨董事長楊川等人士分析說,商業地產的成功概率的增大,首先要靠專業整合和分工,其中包括聯合組織和溝通下的各環節對接和分工。商業地產商最好不要做商業,商業運營商作為零售商也要更專業。目前天津一些大型商業項目的開發商已經開始把商場經營權全部交給專業商家,並取得了良好收益。專業性功能的提高還包括地產商和商家一塊規劃整個商業的建設,建立合理的利益分享機制等。另外,也可以采用第三訂單商業組織(中介機構等)來滿足整個項目的專業分工和成功操作。
研究消費者氣氛更濃
商業地產最終要面對的是消費者。了解天津消費者需求動向,是投資開發商最重要的投資回報資本之一。
北京物美投資集團張斌副總裁向記者介紹說,計劃經濟時,對消費者而言是蓋什麼樓你住什麼,生產什麼東西你買什麼,現在完全調整到了以消費為核心這樣一個主導思想上來了。這種有准確目標的投資也減少了商業投資回報風險,保證了在不同區域有相同的回報率。比方說物美這樣的連鎖商業項目,無論在北京這樣的城市,還是在天津等不同規模和特點的城市,其研究消費者的重點就是如何能在多中心的情況下、在居民分散居住的情況下使經營商品為消費者所喜愛、所追捧。張斌副總裁還透露,根據目前天津的市場消費狀況,預計物美可以用2-3年時間達到在北京開店的規模,同時回報預期也與北京起步時持平。這也從側面反映了定位和業態選擇准確的商業項目在天津的發展空間。
聯合投資開發運營成本降低
面對實力雄厚、虎視眈眈的外地商業房地產開發企業,本市開發商已經開始嘗試動用聯合、聯盟的力量進行市場競爭。天津開發區永泰紅磡集團李德福董事長在高峰會上提議說,一個項目要有最大的回報,首先要有優秀的組合,比方說走聯合之路,組成天津市房地產商會、協會,通過聯合形成資金和技術等方面的最大優化組合,以突破我們單一的低水平的經營形態。他還透露說,目前這方面的工作進展順利。
有豐富商會工作經驗並已經嘗到企業聯合甜頭的嚴立淼副會長證實說,商會的功能很多,如集合和調動資金優勢,完成單個企業所不能承擔的大型項目、共同商議解決投資開發和經營中遇到的難題、總結成功經驗和失敗教訓等。對商業地產投資來說,最重要的是可以靠這種聯合的優勢和力量,降低各環節商務運營成本、減少浪費,從而縮短開發回收期,增強投資項目抗風險和盈利能力。(王哲)
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