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股票市場崩盤,引起『價值回歸論』出現。當前,房產正出現六個泡沫動向。那未來數年,房地產會不會出現像股市這樣的崩盤?
房產泡沫的第一個標志是我國房地產以25%以上的高發展速度持續增長5年後,按照其固有周期必然調整,但由於以下因素這個調整周期延長了:北京奧運會造成的建設高潮,加入WTO和開放國內市場刺激外商投資,人民幣昇值預期刺激國際投機資本進入,在以上海為中心的長江三角洲產生資本聚集效應,國內投機資本炒作房價,既得利益集團有意維持泡沫等等,其惡果是維持時間越長,泡沫越大,損失越大。
第二個標志是房地產價格一路飆昇,遠遠超過收入房價比。收入房價比的合理水平是5?1,但上海、北京、廣州為8.7?1、12.4?1、10.1?1,全國平均7.8?1。
第三個標志是把住宅作為投資品。許多購房者是出於投資或者投機,更大數量的居民購買新房以後把舊房出租,以房租支付新房貸款,其實這也是投資行為。可一旦房地產泡沫破裂房價開始下降,給這些投資行為帶來的損失就會一發不可收拾。
第四個標志是房地產貸款超常增長。我國80%的土地購置和房地產開發資金來自銀行信貸。商業銀行參與了房地產開發全過程,承受了房地產市場運行中各個環節的風險。房地產貸款額這幾年來成倍增長。不少消費者只認首付比例低,對於自己未來收入的預期或者過於樂觀,或者沒有認真考慮還款,於是購置住房的面積不斷擴大。如果系統性風險出現,消費者只能延期還貸,全部風險將轉移到銀行。銀行最怕呆賬,我國商業銀行大約有25%的呆賬,經過這次房地產泡沫洗劫,可能到40%。
第五個標志是空置率的提高。空置面積比近3年竣工面積之和稱為空置率,國際標准是10%。截至2004年4月末,我國空置一年以上的商品房面積為5529萬平方米,空置率為57.6%。
第六個標志是炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現了對居民個人財產野蠻非法的剝奪,這是權力資本化和權力承包最為野蠻的方式。由此產生的超額利潤就是房地產泡沫的根源。之所以說房地產泡沫必定破滅,因為最長也就是維持到城市土地賣完,或者耕地不足以生產足夠的糧食的時候。實際上還維持不到那時候,因為房地產商已囤積的低價土地一旦集中投入,或者銀行一旦收緊信貸,就會擊穿泡沫。
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