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『禍』不單行,正應了2004年的房地產業——按照國家有關部門的規定,8月31日是協議出讓土地的最後期限,各地必須在此日期前將歷史遺留問題處理完畢,若仍以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權的,將會被從嚴查處。
土地,是房地產開發的第一環節。被開發商稱之為『黑色星期一』(8月31日)的土地協議出讓到了『斬立決』的時候,手中握有大量出讓協議土地的開發商該怎麼辦?他們將何去何從?全面停止土地協議出讓後,土地全部招投標將給房地產市場帶來什麼影響?
現狀
『地蟲』游出水面地價大幅跳水
近一段時間,賣地、買地成為樓市最熱門的字眼。有地卻不具備開發實力的開發商為了賣地只恨分身無術,無奈之下,這些開發商一面加強人力跑有開發實力的企業,一面開始在市內幾大主流傳媒的報紙上大打廣告『覓主』。為了爭奪眼球,這些廣告大多數放在了報紙的第一版顯要位置。
據一不願透露姓名的開發商稱,2003年7月剛要求土地招投標時,重慶開發商手中的協議出讓土地約有50平方公裡之多(上海1993年以來,囤積於上海開發商手中的居住類用地超過60平方公裡。廣州1997年以來屬於『歷史遺留問題』的土地超過40平方公裡)。市國土房管局一官員稱,這些土地開發商短時間之內根本無法有效開發,面對國土資源部、監察部對『協議出讓土地』8月31日的『斬立決』,手中有地卻無開發能力的開發商們頓感土地成了『炭丸。』為避免土地被收回,這些開發商紛紛為土地尋找出路。華立地產(集團)副總裁、重慶華立地產(集團)總經理倪國明告訴記者,前些日子找他談土地的人特別多,平均每天要接待3—4撥人,地價比以前有所回落。
為了核實目前土地地價的回落狀況,記者按照報紙上『土地招商』廣告上的電話與一『地蟲』展開了討價還價。一塊位於大慶村約100畝的土地,對方開價260萬一畝。記者以150萬一畝回價,經過幾個回合,『地蟲』報出210萬元『絕不再少』的價格。記者以公司遠在杭州,不能擅做主張為由表示了對210萬元的無奈。『地蟲』眼見生意要泡湯,便提出見一面再詳談,至於價格,可再斟酌。
記者就此塊地的價格采訪一業界人士時,該業界人士稱210萬一畝確實是目前的交易價格。要在兩個月前,該塊地最少也得240萬元一畝。
而與目前地價下滑形成鮮明對比的是我市土地存量的趨緊。市國土房管局一官員稱,從今年到2010年,我市獲得國家批准的規劃用地僅有0.53萬公頃。比起1997年到今年共用地3.47萬公頃,前、後兩個階段的時間均為6年半,但後階段的0.53萬公頃與前階段的3.47萬公頃相比差距甚大。
對此現狀,在8月31日的『斬立決』之前,在有地卻開發實力不濟的開發商紛紛『吐地』時,對於有資金實力、有開發能力的開發商來講,則無疑是一次趁機儲備土地的好時機。
言論
圈地告別混沌時代
當不可再生的土地資源不再協議出讓時,以圈地為生的『地蟲』徹底淡出土地圈子時,耳邊是否還會有開發商為拿不到一級用地的牢騷?當所有開發商站在土地招、投標的同一起跑線上時,外來品牌開發商會否成為我市的開發主力軍?
事實上,這些已不重要。協議出讓土地的終結,為房地產的可持續發展和商品房的增值、保值帶來了更大的保證——土地更值錢了,開發商在產品上將更加精益求精。
在早兩年,有品質相同、地塊相近的樓盤,但價位卻各不相同,這是因為有『關系』的開發商拿土地的價格便宜,而沒有『關系』,拿不到便宜價格的開發商在產品競爭力上大幅削弱。由此,市場經濟所不允許的不公平在樓市頻頻上演。比起純粹的『地蟲』,有『關系』拿便宜土地且開發的開發商還算是好的。『地蟲』們圈下地後,坐等土地昇值的做法讓更多有實力的開發商寒了心。如萬科就對此特別憤恨,憤恨的結果是只從政府手中拿一手地,決不從『地蟲』手中拿二手地,就為堅持『萬科真理』,萬科在進軍外地城市時步伐明顯慢了許多。由此也證明,『地蟲』在土地市場中的『含金量。』
8月31日後,土地供給的透明,使開發商們對土地市場的供應情況心中有底,不再向以前,要買地的開發商根本不知道土地的供應量有多大,以至於在與『地蟲』的猜測中,討價還價中既勞心費神,又莫名失去機會或掉進價格陷阱。因此,此次終結協議土地出讓,將使市場完全透明。坐在土地招投標現場,舉起土地競標牌,開發商心中有了更多的比較和選擇。
鏈接
有沒有最佳土地合作方式
光華地產副總劉飛對記者稱,『斬立決』下,土地市場主要出現三種情況。一是閑置,無力開發的土地成為『過期糧票』被政府收回;二是手中有地無力開發的開發商將對土地低價而沽;三是此類開發商與有實力的開發商進行股權合作。三種可選擇的方式,到底哪一條方式更適合於買、賣雙方?
『肯定是第三種模式較受土地買、賣雙方的認可。』領域機構CEO樊華認為,手中有地無力開發的開發商並不想低價而沽,從利益最大化角度而言,只要合法躲過8月31日的『斬立決』,土地在市場中的價值將發揚更大的作用。其二,大開發商為了減低購買成本,往往也願意與此類開發商進行合作,這是因為股權轉讓可以合理規避土地買賣所規定的4%的交易稅,另外,還可規避將近5%的營業稅等費用。股權收購成為房地產企業在『斬立決』前壯大、發展的一條捷徑。
在一些實力不濟的開發商主動尋找出路時,也有一些開發商抱著僥幸的心理,希望與『土地新政』博弈。『這種對政策理解不透,不見棺材不掉淚的開發商將把自己的後路給堵死』。
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