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孫宏斌個人簡介
年齡:40歲
出生地:山西臨猗
教育:碩士
任職企業:順馳中國控股有限公司
主要行業:房地產開發與房地產中介連鎖運營以及物業管理
清華大學碩士畢業後,孫宏斌到聯想集團工作。
1994年,孫宏斌在天津創建順馳集團,主要從事房地產開發與房地產中介連鎖運營以及物業管理業務。
有人說,北京的樓市就像江湖,門派林立、規矩森嚴,而對於攜十年開發經驗,進入北京的順馳來說,憑借高價拿地,並聯操盤等『違反常規』的操盤模式,在京城某些江湖大佬眼裡無疑是個異類。對於這些『不守規矩的行為』,大佬們自然有話要說。
日前,在博鰲論壇上國內幾大開發商再次就順馳資金鏈問題提出質疑,順馳現象也因此再次成為業內與媒體爭論的焦點。為此本報特別采訪了順馳老板孫宏斌,據他講,順馳到底怎麼樣,年底自然見分曉。
現場:實話實說
不知是巧合還是早有默契,在博鰲21世紀房地產論壇2004屆年會上,順馳遭到多位房產大佬的『青睞』,順馳模式再度遭受質疑。對此,孫宏斌告訴記者,『會後有人說很多人在圍攻我,我當時沒有這種感覺。首先大家關注我們是件好事,至少我們有機會與大家溝通了。其次,我說的都是實話,況且我們公司是很透明,沒有什麼商業秘密可言。另外,討論會本身就是大家暢所欲言的地方,每個人都應該說出自己的觀點,與對方積極探討,如果認為是圍攻我的話,那可能是大家對問題看待的角度不一樣。我一直認為,其實每個人對事物都有判斷力,不管是開發商也好,媒體也好,其實判斷事物不會有太大偏差。如果誰要說的或做的不合適,大家都會有判斷力。』
應對:直面媒體
順馳一改過去低調謹慎的行事風格,論壇上孫宏斌慷慨激昂的演講,博得臺下一片喝彩。之所以轉變,孫宏斌解釋說,『我們強調的是把自己的事乾好,如果是謠言的話,任其自生自滅,要相信客戶、業內、媒體的判斷。前一階段在海南,我接到北京某一媒體記者的電話,他告訴我,「聽說順馳要破產了,你要不要闢謠啊?」我說「我沒聽說啊,我沒必要闢謠。」在今年2月到4月期間,關於順馳的謠言也是最盛的時候,我們什麼話也沒說,我們知道,按期開發比什麼都重要。無論遭遇坎坷,還是一帆風順,我們都強調要說實話,這也是順馳發展到現在如此規模的原因之一,但這並不表示我們不說話。對媒體的溝通也是降低風險的一方面,我們希望能夠與媒體多溝通一些。』
『8.31土地大限』引起一些開發商的恐慌,孫宏斌卻對此持樂觀態度,他表示,順馳的運作和發展符合市場化的行為,土地的市場化對我們有利的。『我們都是通過土地拍賣拿的地,因此對政府的這一舉措是持擁護的態度。』對於最近有傳聞,銀行將停止給開發商貸款。孫宏斌認為,『如果出現這種情況,將預示錢與土地都緊了,這對有錢又有地的大企業有好處』。
上市:年底前兌現
有人將順馳在香港上市看做順馳是否能夠解決資金鏈的一個重要參照。順馳上市的計劃募集資金額在十幾億港幣左右。孫宏斌強調,順馳是否上市,是要根據市場的變化情況。他進一步說明,香港的股市5月份市場反彈了一下,後來又不是很好。實際上是股東決定把上市時間向後挪了。最近不錯,如果想上,隨時可以。可以肯定的是,順馳年底前肯定會上市。
底牌:資金、判斷、效率加經驗
有人曾就順馳擴張的速度,比作二戰時德軍的『閃電戰』,令業內以及消費者驚詫不已,那麼順馳到底擁有怎樣的底牌呢?
資金:資金鏈多次成為質疑順馳的焦點。孫宏斌對此表現出很無奈,回答也幾乎是機械式的。『我們沒有什麼好辦法,首先,順馳資金來源是多樣化的,每個項目的開發都有合作伙伴;其次,銀行貸款一直也是很正常的,像北京順馳領海項目,最近就向大興農行貸了一個億。另外,公司現在有七八筆信托資金,7月底曾有一筆信托已經兌付了,這從另一個側面也證明了順馳的資金實力。而最大的資金來源則是銷售回款,而且一直在按計劃進行。』
判斷:『在進入北京之前,我們實際已經准備好幾年。今年年底我們打算在北京再拿3個項目,明年變成6個項目,這不是一下子發力,而是我們一直在准備,包括人、經驗、錢。進入北京、石家莊、蘇州、南京、長三角,都認真分析過,為什麼不進珠三角是因為競爭激烈嘛;為什麼沒進浙江,進的蘇州,因為浙江比蘇州激烈嘛;為什麼沒進濟南,進的河南,因為河南城市匯聚能力更強。所以我們都是經過認真分析去做的。』
實力:『富力城、萬科等開發商,也是經過了幾年的建設,纔逐漸被北京人所接受。作為房地產企業,到了異地,一定是拿產品說話。因此,我們首先就是把產品做好。起碼要有2-3個項目入住後,通過產品和服務讓北京消費者了解順馳。』
效率:半年當一年使。『並聯推進』是順馳的口號之一,孫宏斌解釋說,『一般開發商先拿地,然後做規劃、做設計,工程、銷售、配套相繼進行,我們稱之為串聯。我們則是在買地前,各項規劃及准備工作就已經做好,一旦拍得土地,幾箭齊發,在運作上,起碼要節省3個月時間;另外,公司員工比別人賣力氣,工作時間長,這是毫無疑問的。』
經驗:順馳是很有實力的公司,在天津已經做了10年,去年達到了200萬平方米的開發量,130萬平方米的銷售量,這相當於國內一個中等城市的開發量。其次,順馳開發的產品質量過硬,到目前為止,我們基本上把全國的房地產獎都拿過一遍。
問題:調整二手房戰略
在記者眼裡,孫宏斌是一個說老實話的人。孫宏斌承認,『順馳最困難的時期是在3月底4月初,為了拿到土地證,公司一下子要拿出十幾個億,另外,項目開盤以前,資金周轉也挺難的。但到了6月份,隨著幾個項目的相繼開盤,銷售回款源源不斷地流向公司,我們就踏實了。現在我們正在准備第四季度買地的錢,我們還要買地,肯定比去年同期多。對於記者所提出的北京順馳置業(二手房)的發展並不如預期的規模。孫宏斌表示,雖然無論從規模到銷售業績,順馳目前肯定是北京最大經紀公司,但是目前整個運營體系還不太成熟,人員尚在調整中。
個性:一個優點四個缺點
談到個性,孫宏斌坦言自己有四大缺點:『一優柔寡斷;二感性大於理性;三膽小;四脾氣不好。』所以據他講自己並不直接參與順馳具體業務。作為順馳的最大股東和老板,卻不是董事長,而是作為股東將決策權交給董事會和職業經理人們,自己則起監督作用。這可能就是順馳『信任和放權』的終極體現。
以至於出過有人看到他名片上『執行董事』的頭銜時,轉頭就走,認為他沒有決定權的笑話。
至於優點,孫宏斌謙虛地說自己的優點只有一個——就是待人實在。這點從博鰲論壇上其大度的表現和直白的發言倒是一目了然。以至於當時臺下不少人都說他有點傻,其實我倒覺得什麼叫大智若愚,看看孫宏斌就知道了。
采訪手記
順馳模式的異軍突起,無疑令北京的樓市有了耳目一新的新感覺。目前,順馳打造的烈火戰車已然隆隆啟動,在爭議中不斷地調整速度與發展壯大,但畢竟打造利刃最關鍵的『淬火』這一道程序,今年年底,正是順馳淬火的關鍵時期,至於順馳到底是一柄吹毫斷發的龍泉,還是模樣怪異的離別鉤,年底自會見分曉。
鏈接
采訪花絮
孫宏斌雖然以老實人自居,但是對記者的提問,往往會以機智詼諧的方式來應答,下面擷取一些有趣的采訪片段,回饋讀者。
1.宏觀調控後的影響。
如果再買領海,就要開介紹信,憑部級介紹信,一個單位10套。』
如果再調控,對明後年房地產市場影響很大,現在的土地供應量已經減少了,而持幣待購的用戶卻仍然存在,因此價格肯定還會漲。
2.北京的某項目頻繁換人,賣的好為什麼要換人呢,這是賣的不好的依據?
賣的好希望更好,我們這個企業一直在這麼調整,只不過北京人沒見過。』
變化對於順馳來說只是常態行為。北京是本地化的團隊,包括北京總經理也是北京招的。前幾年調整後的反響更大,現在比原來好多了。
3.有人認為順馳高價拿地,是將地價抬上去了,那麼順馳到底有沒有沒到手的地?
『如果有我在,大家都別來了。』
大家對拍地價值的判斷不一樣。實際上,每次參加拍賣前,我們都有自己估算的底價。例如在上海,幾乎每一塊地的拍賣我們都去了,但是一塊地都沒拿著。對於地塊的選擇,我們有著自己的判斷標准,比如前幾天在天津武清拍賣的一塊地,一畝地81萬元讓人拿走了,其周邊只有10萬人口,而我在洛陽拿的一塊地,每畝只有35萬元,隔一條馬路就是市政府區,其周邊至少有1000萬人口,其中的價值判斷不言而喻。
4.順馳是外來者嗎?
我們不認為我們是外來者,天津從沒乾涉過北京任何業務。來北京連辦公室我都不用,只不過在附近飯店的大堂喝喝茶,住在酒店裡對付一下。』
順馳更加強調隊伍的本土化,比如順馳領海等三個項目都是由北京人掌管。
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