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商業地產是新興復合房地產發展模式。盡管普通住宅仍然是房地產市場的最主要『角色』,然而最近幾年,這種新的地產發展模式—商業地產正迅速在全國擴展開來,成為引人注目的亮點。天津近年來也出現了商業地產大發展的勢頭,據資料顯示2004年商業用房銷售量是過去幾年商業用房銷售的總和。
商業地產需要適度發展
現有的商業房地產大都源於兩個特殊的品質一個是健全有活力的市場,另一個是良好環境的特殊場所。其本質是提供貨物和服務的交換,後來改變成人際互動關系的地方。人們在這裡買賣各種資訊、創意、知識、發明和娛樂。業內資深人士趙彤認為,現有的零售商業大體分幾種形式:區域性購物中心,大型超市和市中心的商場。特殊精品店或是特色商店。通常是以餐飲娛樂商店為重點,大部分商店30%-50%為各種餐飲,其他包括時裝店和特殊的商品店。附屬設施:以辦公,住宅,旅館等設施為主的混合開發將零售包括在內。戶外露天市場,可以制造生氣。創立服務性商店:以服務鄰近的社區為主。以上各種業態都或多或少的存在缺陷,例如:多用途的商店缺乏足夠數量和種類的商店,難以吸引較多顧客。購物中心在經驗和環境上大多雷同,不易突出特色,且如果在規模上和與周圍環境上必須與舊有中心商業相融合。精品店:通常在特殊的環境下,但必須能夠吸引廣大市場纔能生存。雖然天津零售商業房地產面臨了眾多問題但是機會還是有的,多數房地產企業來開發關注成本價格設計,很少的商業有完整的規劃和發展目標。商業房地產不同於住宅,是救資品,不管是自營和投資,需要未來10年到20年的持續經營能力。應該注意的是什麼樣的業態形式最關鍵,清楚意識到客戶定位(指最終消費者)。開發品種上應設有清晰的界定,經營品種上避免雷同,管理上更加細致。避免出現引導消費者通過包租的形式片面的、一知半解的了解商業地產。
『商圈論』依然左右商業地產發展
從去年初至今,有關商業地產的研討會已經舉辦過若乾次,而商圈之對於商業地產項目的作用也被提及和肯定了若乾次。眾多業內外人士認為,商圈的重新布局、次商圈的逐漸形成將是天津商業地產發展的新契機所在。
21世紀不動產天津區域的董事總經理崔晶雪先生提出,新商圈的崛起是新型商業地產發展的基礎。天津是一個歷史悠久的商埠,商業、飲食業、服務業都比較發達,但其主要矛盾是高度集中,經營業態單一,新興商業形態和次商圈還不發達。然而從有關調查分析來看,本市居民消費品購買力是在逐年提高的,預計2004年全年天津市社會消費品零售總額將達到1247億元。顯然,天津非常需要更多次商圈的迅速成熟來消化這樣的消費力。由商業地產的現狀來看,商業物業的投資潛力還未完全釋放。
進而從目前本市商業布局的變化,尤其是超市這種業態的擴張來看,新一輪商業建設項目以規模大、投資額高、投資主體多元化、多業態組合等特點,正推動著商業網絡與格局的變化進程,傳統商圈正在受到挑戰,全市商圈布局的南移已經開始。崔總認為,目前本市較為成熟的五大商圈分別是和平路、濱江道、南京路、東馬路新世界和小白樓商圈。
這些商圈都集中在中環線以裡,尤其濱江道等商圈已經接近飽和,未來發展將受到一定限制。而各區在建的如鳳凰城、嘉華國際商務區、上谷商業街、天津古玩城、時代奧城商業版塊、紅磡領世郡shoppingmall等在各區商業中已呈現增長勢頭。
此外,與老商圈相比,新商圈的優勢在於配套功能與業態組合挑戰新,如交通、特色定位等。因此,新商圈的逐漸成長將成為引流投資新方向的動力所在。
加速跑進天堂還是地獄
天津浙江經濟建設促進會秘書長龐堅波認為,天津商業地產最重要還是要適度合理,因為從目前的有關數字可以看出天津的商業地產在加速跑。商業地產是和城市經營有非常緊密的關聯,商業地產開發自主權並不全在開發商。作為大都市,商業的繁榮度是大都市標志之一。天津作為正在發展的大城市之一,城市競爭力很重要。通過我們浙江在這裡開發,明顯感覺到整體的概念都是政府確定下來的。當然政府的管理是正確的,也是比較符合原則,也是城市規劃的科學性和合理性的重要體現。面對天津的現狀和發展,一些不合理的行為會引發一些低水平的競爭和一些內耗開發。一些商業在吃不飽的情況下仍然進行大躍進發展,這是很可怕的。使後來進來的開發商很難發展。所
以作為天津商業地產,首先面對的是要有實事求是的態度,城市經營者的考慮也是我們開發商的共同考慮,只有基於這些,纔能得到多方的共鳴。快速應該只是其一,更重要的還要長久。城市發展好了,商業纔能發展好,商業地產纔能發展好。明年12月WTO對中國的承諾已經到了,這對商業地產是個機會。但可能對天津來說還需要個過程。客觀講呢,再趕上天津的改造,各個地方都會涉及到商業地產開發。這就引發出商業地產急劇增長過後供應的需求平衡。如果急功近利的話可能會對天津發展起到反作用。現在分析一些房地產成功與否離不開天津市場規律和天津的現狀。所以政府的政策和宏觀調控,將有利於引導商業地產快速發展。
嘉華國際商業中心袁志勇則表示,天津的商業還是很有前途的。天津和沿海城市比還是很落後,但是發展速度還是很快的。目前來講,我認為天津商業地產是很有潛力的。整體經濟發展必然促進商業發展,從市場需求來看,老百姓整體生活提高了,他們的消費觀念也在改變。很可能是一個投資的需求。市場需求有很多因素就不再說了。為什麼說高利回報呢?他是個很熱的行業,但他也會有高風險,在最熱的時候應來點冷思考。雖然很好但不可盲目,要謹慎對待。還有一方面就是宏觀調空對商業地產有很大促進。我想我們地產專家都深有感受,從金融政策來講就受到了控制。房地產是個資金密集的產業,沒投資就不會有什麼發展。天津的商鋪投資開發受供求關系決定,要謹慎對待,再有就是受到客觀因素的影響。不是說有錢就能蓋個漂亮房子。商業有商業規定。最近投資的商業也很多,但形成圈的很少。也許將來會很好,所以我們在投資開發的時候要謹慎,切記短期效益。
種種跡象表明,天津的商業地產已然准備進入『加速跑』階段,而在這樣一個節點時期,所有商業地產都已做好充分的准備了嗎?眾多專家認為,面對眼前的課題,天津的商業地產項目在很多方面還應『補課』。
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