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隨著『多米諾骨牌效應』的顯現,商業地產目前所積累的問題已不僅僅是具體的產業問題,而是關乎我國城市化進程甚至社會經濟能否協調發展的重要問題。
近期,國務院領導連續做出批示,要求有關部門采取措施,避免商業地產的盲目投資和重復建設.隨著一系列具體政策的出臺,商業地產的走勢引起了業內人士的明顯關注。
政策調整並非痛下殺手
日前,在中國商業地產聯盟、呼和浩特市人民政府主辦的『2004中國(呼和浩特)商業地產與商業運營論壇』上,國務院政策研究室綜合司副司長陳文玲提出,當前一系列針對商業地產政策的出臺,並非是對商業地產的打壓,而是規范其積極健康地發展。『從全國來看,我國商業網點總體布局不足,特別是縣以下的鄉村。問題不出在總量上,而是在我們的結構上。』她說。
持同樣看法的還有中國城市商業網點建設管理聯合會會長、中國商業地產聯盟理事長荀培路。他認為我國商業網點設置總體不足的狀況仍然沒有改變,只是局部存在著過熱的苗頭,表象是同質化競爭。
他介紹說,今年3月份商務部在全國十個大中城市做了一個調查,調查顯示2003年1月至11月全國商業建設投資額1000億元,面積是2000萬平方米,同比增長40%,過熱苗頭表現在一些地方盲目建設大型設施,對中小城市帶來很大的壓力,也引發金融風險和貸款風險。不僅存在商業網點過於同質化競爭,而且造成環境污染,加劇城市交通緊張等問題。
『我到上海調查時,那裡有一個縣改區,僅有100萬人口,商業營業面積卻已經達到200萬平方米;河北的一個縣級市,30萬人口,營業面積竟達到90萬平方米,這是局部熱。發達國家人均商業面積通常是1.2平方米,而在我國北京、上海等大城市還不足1平方米。』他說。
荀培路說,按照國民經濟發展的要求,到2010年社會消費品總額將達到8萬億元,生產銷售量總額達到17萬億元,我們現在的差距很大,不能簡單粗暴地得出商業地產過熱的判斷,不能搞一刀切。商務部領導最近講話說仍然要加快市場體制建設,研究吸引投資的政策,調動各方面對市場建設的積極性,引導各個方面的資本,加大對商品市場建設的投入。
七大問題引發『多米諾』效應
陳文玲認為,目前我國流通領域存在的問題主要集中在七個方面,從而引發了一系列諸如就業問題、銀行金融風險問題以及社會資源的浪費問題。
一是部分大中城市出現了盲目投資、建造大商場的高峰,隨之出現幾輪破產和倒閉的高峰。大型商業地產項目一旦倒閉和破產,一系列問題就會隨之產生。
陳文玲說,20世紀80年代著名的『中原商戰』慘烈異常,使得幾個商場受傷不輕,甚至有幾個商場轉產,但隨後鄭州又從5個商場發展到13個商場,最大的9萬平方米,據說目前有12家在虧損經營。這種盲目無序的競爭,必然造成社會資源的浪費並引發一定的社會問題。
第二,商業街的建設存在很大盲目性。陳文玲舉例說,廣西南寧有一條394米長的商業街,花費了1.6億,但是建成之後效果並不好;天津塘沽有一條商業街,其豪華程度與王府井不相上下,街面全部是花崗岩鋪就,但這條街很蕭條。
第三,把會展中心作為城市的品牌、城市的標志性建築來打造。『雲南省的一個邊遠縣要打造文化產業品牌,在縣裡建一個20萬平方米的文化會展中心,我感到非常驚訝。在一個沒有飛機、沒有高速公路、沒有人流的地方,建設這樣的會展中心,它的需求者在哪裡?』她們調查預計,如果照這種勢頭發展下去,到明年底全國有可能達到500萬平方米,這就意味著我國的會展中心將嚴重過剩。
第四,不顧需求變化、當地購買力以及流動客源購買力,盲目打造ShoppingMall。陳文玲認為,商業設施的建設應該超前,但要適度超前,供給結構超過需求結構太多的話,就會造成一種提前浪費,而並非適度消費。
第五,一些城市在盲目規劃建設中央商務區。陳文玲介紹說,目前全國40個城市都在規劃中央商務區,其中有2個城市的人口在20萬以下。我國具備建設中央商務區條件的城市也就兩三個,大部分城市並不具備建立中央商務區的條件和市場需求。
第六,現代物流走入誤區。陳文玲認為,現代物流在很多地方已經走入誤區。好多園區的物流規劃一般都在十幾平方公裡,最高有幾十平方公裡,幾乎是一個小型城市。規劃之後乾什麼?大部分在建倉庫,或者是建一些設施,甚至有一部分變成商業用地開發房地產。大量圈地意味著大量失地,會造成社會上不穩定的因素。
第七,盲目建設傳統批發市場。傳統批發市場曾經在解決我國市場問題上起過積極作用,但現在我國傳統的批發市場正在轉型昇級,更多的是現代業態的市場形式。在這個轉型期,它要和我國城市化進程、農村工業化進程以及農民市民化進程相吻合,要符合我國經濟發展進程、符合我國經濟和世界經濟日益融為一體、市場規則國際化的發展趨勢。
政府調控勢在必行
陳文玲認為,上述問題的解決,有賴於地方各級政府高度重視流通領域盲目投資和重復建設問題,要學習和掌握政府管理現代流通和商業的新方式。
『現代物流業的理念是重新整合資源的過程,借鑒的是信息化改造傳統產業的流程,形成社會化的物流體系,減少庫存提高效率。但很多地方一搞就搞成了規劃、搞成了園區、搞成了圈地、搞成了固定資產建設投資。』她說。
『首先要加強城市商業網點的規劃工作。』商務部市場運營司孔令羽司長說。他認為,城市商業網點規劃是我們進行商業地產網點規劃與控制的基礎。商務部在推動各地執行規劃時,深深感覺到網點數據資料缺失,嚴重制約規劃的編制及效率發揮,所以商務部提出要建立大型商業設施的建設監測系統。
孔令羽透露,目前商務部會同國家統計局正在建立重點流通企業的建設行為、其中包括對企業營業設施進行長期制度化的監測,對商業網點的布局、結構及實施情況實施動態監測。並形成專家系統,將數據與專家的判斷分析結合起來,對商業地產市場進行更准確的預警,及時向社會發布信息,引導銀行的投資決策。『這樣做主要是調整市場布局為主線,搭建共同的平臺,企業避免過度競爭,保障商業網點建設更廣闊的發展空間。』他說。
陳文玲說:『商業網點規劃並不是讓你去規劃或者是去批准哪個企業去建立什麼規模、什麼業態的商業設施,而是通過法規性的東西規定商業網點在城市規劃中的區域分布、行業分布、業態分布,對市場進行調節,引導企業投資。』
當然,金融政策的調控必不可少。孔令羽表示,近期商務部會同建設部、國資委、人民銀行等提出對不具有前景的商業地產項目進行改建或者是重建,要通過論證,未通過論證銀行不予貸款。
陳文玲還提出要建立嚴密的評估論證體系。國外很多國家在建設大型商業設施前要經過專家的評審、當地行業組織的認可甚至當地社區居民的討論,避免其盲目性。她提醒開發商說,投資商業地產項目對於企業來說,前瞻性、可行性分析至關重要,一定要做詳盡的投資評估、論證、計算,對當地購買力、對流動的購買力、對當地的商業分布、對業態的選擇、將來商業模式的選擇,都要有事先的充分的論證,而不是建起來以後再招商論證。
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