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商業地產絕對稱得上是今年天津樓市的熱門話題。近一年來,不但有很多的商業項目陸續開盤發售,而且還有為數不少的大型MALL已經正式投入使用。然而,雖然目前大多數項目的經營狀況比較樂觀,但從局部市場表現看,仍有不少問題值得業界深思。
追求規模招商不易
據不完全統計,目前本市在建商業項目建築規模超過5萬平方米以上的就有12個,其中投資超億元的有18個。而在國外商業項目的平均規模只有2-3萬平方米,其社區型、鄰裡型的Shopping Mall僅1萬平方米。日前有專業人士表示,如果商業地產只重視了城市景觀要求,卻忽視商業功能的開發,將會導致項目陷入招商難的尷尬境地。專家指出,商業地產可以有多種形式,郊區型、鄰裡型、商業中心區域型等。並不是越大越好,一個大型的商業網點,能否成為商業亮點,最重要的是它的內涵,只盲目地追求其規模是不夠的。
定位不准業態重復
目前,商業地產的業態重復現象已經非常明顯。這不僅表現在宏觀大市場中各賣場的定位雷同,還表現在一個賣場中的商品也都大同小異。雷同的定位,難以真正實施錯位經營,在這種情況下要想爭取消費者,只能『開打』價格戰。長此以往,客流稀釋,商鋪常常是幾敗俱傷。目前,這樣的例子在本市已投入使用的商業項目中並不鮮見。因此有業內人士認為,定位不准是目前不少商業地產經營狀況不佳的重要原因。商業一定要有特色,沒有特色就沒有生命力,市場細分纔是商業地產發展的前提。
租金太高經營者入不敷出
『現在商鋪的租金已經遠遠超出了一般經營的能力。』河東區某大型商場的一位商鋪經營者這樣抱怨道。這位經營者當時正在甩賣自己的商品打算不日撤租,其撤租的原因就是租金太高。據了解,她那個不足5平方米的鋪位月租即為1500元。她表示,任何一個商場都需要經歷一段時間的培育期,在目前人氣不旺的情況下,這麼高額的租金會將經營者逼上一條『絕路』,使他們無法獲得良好的收益回報。經營者無法收回成本,這是商業項目存在的最大隱患。
不能有效經營是後續管理的瓶頸
一般來說,商業地產投資價值分為兩部分,一是房產本身的價值,這種價值會因為『商鋪』資源的稀缺而昇值;另一部分則是它的商業價值,即租金。這方面的投資利潤空間雖然相對較大,但價值投入與回報會『隨行就市』,不太穩定。而決定這部分價值高低的關鍵因素就在於商場自身的經營管理。也就是說,在吸引了大量的投資業主之後,商場有沒有能力形成有效的經營,這一點目前已經成為商業物業投資需要規避的另一重風險。
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