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開發商激烈競買地皮
天津城市發展和房地產市場的潛力為開發企業看好,今年上半年土地交易市場形勢火暴,不少競拍地塊爭奪激烈,特別是外地大企業更是意向強烈。在競拍中,加價幅度不斷提高,也相應抬高了土地拍賣的價格。統計數據顯示,今年1至5月份本市中心城區出讓土地17宗,面積184萬平方米,出讓金合同總額為56.2億元。從目前的出讓情況可以看出,本市住宅地塊的樓面地價已經接近2000元/平方米。如果按照地價佔房價的25%計算,2000元樓面地價則意味著8000元的商品房售價。
不惜重金激烈競拍
所謂樓面地價,又稱單位建築面積地價,簡稱樓面價,是平均到每單位建築面積上的土地價格。它是房價組成的重要部分,與建造成本、開發利潤、稅金等共同組成了商品房售價。今年3月7日,經市政府批准,天津市普通住宅用地樓面地價調整方案開始執行,樓面地價平均提高41.6%。
經濟發展歷史表明,地價變動能促進城市的發展,香港就是一例,它的地租收益為政府財政收入和城市進一步發展提供了重要的資金保障。專家對我國地價水平整體分析表明,沿海開放城市如珠海、深圳、廈門、溫州、寧波、青島、大連等,這些城市的地價基本遵循著南高北低的變化趨勢,這一特征表明城市發展較快的,地價相對較高。地價是城市經濟發展的『晴雨表』。中國土地規劃勘測規劃院地價所所長鄒曉雲指出,地價變化與國民經濟發展之間具有明顯的相關性,經濟發展導致土地需求增加,從而地價抬昇。
從今年1-5月份交易的地塊情況看,無論大幅還是小幅地塊,由於新增供應量有限,都受到了本地及外地開發商的青睞。其中,超過15萬平方米的中大型地塊佔到85%,如面積超過百萬平方米的太陽城二期地塊;還有面積超過30萬平方米的小伙巷地塊和面積超過18萬平方米的程林莊路地塊,分別由上海兩家大開發商中標。這3塊土地面積總和即為150萬平方米左右。同樣,小幅土地也面臨大小開發商的競爭。因為小幅地塊多數位於城市中心地段,具有優越的地理位置、完善的配套設施、較高的認可度等優勢。同時相對大宗地塊,土地價格又不是很高,啟動資金小,便於回收投資。而本市一批小型開發商經過近幾年的儲備,實力大增,也不惜重金參與激烈的競標。
樓面地價如何決定房價
住宅建設的開發成本可以劃分為土地成本、工程成本、各類固定收費、開發利潤、辦公費用與稅金等,而房價的高低與開發成本是有一定關系的。那麼如今的開發成本如何呢?樓面地價=土地總價格÷建築總面積;樓面地價=土地單價÷容積率。對目前樓面地價的行情稍加分析,就可看到今後房價的走勢。
據了解,本市中心城區某住宅用地的地價為327萬元/畝,容積率規定為2.5,那麼樓面地價為1960元/平方米左右;內環線附近某商住地塊地價約320萬元/畝,容積率為2.4,樓面地價為2000元/平方米左右;還有一塊商住地塊已是580萬元/畝,容積率為3,樓面地價已達2900元/平方米。根據國土資源部土地利用管理司2004年3月的一份監測報告,天津市地價佔房價的比重在30%左右,其中住宅用地的價格佔房價的比重為25%。如果按照這個標准換算,2000元樓面地價則意味著8000元的商品房售價。
從外地的情況看,深圳豪宅片區香蜜湖地塊於今年4月6日拍賣,起拍價為7.65億元,落槌價為9.5億元,樓面地價每平方米7442元,為深圳近年地價之最。因為樓面價中地價佔了七千多元,建成樓房後,每平方米樓面成本將在1萬元以上(已超過香蜜湖現有樓房售價),如果售價不定在13000元以上,就沒有利潤可言。由此可見,地價大幅度提高必然大幅度提高房價。有人士指出,地價大幅度提高還會大面積波及周邊市場,首先是與這一地塊相鄰的樓盤會受其影響而紛紛漲價,然後再向四周輻射。
開發商拿地應更加謹慎
土地是開發商的立足之本。土地實行公開出讓以來,對土地的極度渴望,使得一些開發商熱情高漲,甚至不惜血本舉牌拿地。尤其是由於投放市場的土地數量比較有限,房地產開發商對土地競買的熱情也就格外高漲,每次報名參加競買的開發商都有幾十家,價格也節節攀高。據開發商方面的表示,對於土地市場的追捧主要來源於其自身對於市場的判斷和信心。
專業人士認為,從宏觀上看,土地市場的趨勢將是理性的,整體上價格將趨於平穩,在這種情況下,一方面,將出現實力較弱的開發商面臨淘汰的危險,另一方面,就會出現多個開發商聯合競拍一塊土地的現象,由於資金的壓力,多個房產公司聯合開發也成為可能。總之,開發商拿地應首先以理性為重,在決策的同時最好先請專業公司進行科學的調研和評估,以規避風險。
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